T. com. 7501, 10 juill. 2026, n° 2024057065

Copie exécutoire : DESCOURS Benoît Copie aux demandeurs : 4 Copie aux défendeurs : 2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 10/07/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024057065

ENTRE :

1) SAS MYFLEXGROUP, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 822 34 4594

Partie demanderesse : assistée de Maître Valérie DUTREUILH, Avocat (C479) et comparant par la SCP ERIC NOUAL NICOLAS DUVAL - Maître Nicolas DUVAL, Avocat (P493)

2) SELAS ETUDE [R], prise en la personne de Maître [R] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MYFLEXGROUP, dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 840 214 191

Intervenant volontaire : assistée de Maître Valérie DUTREUILH, Avocat (C479) et comparant par la SCP ERIC NOUAL NICOLAS DUVAL - Maître Nicolas DUVAL, Avocat (P493)

ET :

SAS CBRE CONSEIL & TRANSACTION, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS B 433 951 282

Partie défenderesse : assistée de la SCP CORDELIER & ASSOCIES - Maître François BLANGY, Avocat (P399) et comparant par Maître Benoît DESCOURS, Avocat (U0001)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société MYFLEXGROUP (ci-après MYF) exerce une activité de création d'espace privatifs de bureau dans des locaux commerciaux à destination d'entreprise.

La société CBRE CONSEIL ET TRANSACTION (ci-après CBRE) est une société de conseils en immobilier, qui intervient pour le conseil, la recherche, la vente, la réalisation ou la négociation d'opérations visant des biens immobiliers.

Le 10 mai 2022, CBRE transmet à MYF, pour la location, le dossier de présentation de l'immeuble détenu par la Ligue de Football Professionnel (ci-après LFP), étrangère à la cause, immeuble d'environ 1442m2 situé à [Localité 1].

Le 29 juillet 2022, le bail est signé entre MYF et LFP pour un loyer annuel de 1 084 095 euros HT.

Le 29 septembre 2022, CBRE adresse une facture d'honoraires de commercialisation à MYF pour un montant de 195 137,10 euros TTC, que MYF a payée avec 3 chèques de 65 045,70 euros chacun (le 22 décembre 2022, le 01 février 2023 et le 28 février 2023).

Le 27 juin 2023 et le 13 juillet 2023, deux études capacitaires réalisées à la demande de MYF concluent que, bien qu'ayant une surface de plus de 1 000 m2, l'immeuble ne peut pas

accueillir plus de 19 personnes, ce qui rend impossible pour MYF l'exploitation de l'immeuble en mode « bureaux ».

Le 10 juillet 2023, MYF réclame par courrier à CBRE le remboursement de la commission versée et la copie du mandat n°67653 et envoie une demande de résiliation de bail à LFP.

Le 13 octobre 2023, le bail entre MYF et LFP est résilié à l'amiable.

Le 29 novembre 2023, MYF met en demeure CBRE de lui restituer la commission d'honoraires, soutenant que CBRE n'a jamais reçu de mandat pour la recherche de l'immeuble de la LFP et réclame la copie dudit mandat, ce que CBRE refuse.

Le 7 mai 2025, le tribunal des activités économigues de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de MYF, nommant la SELAS ETUDE [R] liquidateur judiciaire.

Le 17 juin 2025, SALUS ETUDE [R] a réclamé, en vain, la restitution de la commission d'honoraires à CBRE.

Ainsi se présente le litige.

LA PROCEDURE

Par acte en date du 4 septembre 2024, remis à personne se déclarant habilitée, MYF a fait assigner CBRE.

Par cet acte et dans ses conclusions, en date du 16 décembre 2025, MYF demande au tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles L.641-9 et suivants du Code de commerce,

Vu l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu l'article 1240 du Code civil,

Vu le jugement du Tribunal des Activités Economigues de Paris du 7 mai 2025,

Recevoir la SELAS ETUDE [R], prise en la personne de Maître [R] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MYFLEXGROUP, en ses conclusions, Et la disant bien fondée.

Condamner la société CBRE à payer à la SELAS ETUDE [R] ès qualités la somme de 193 137,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, au titre du remboursement de la commission indûment perçue,

Condamner la société CBRE à payer à la SELAS ETUDE [R] ès qualités la somme de 53 106,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier,

Condamner la société CBRE à payer à la SELAS ETUDE [R] ès qualités la somme de 20.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation, à titre de dommages et intérêt pour son préjudice moral,

Condamner la société CBRE à payer à la SELAS ETUDE [R] ès qualités la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

Débouter la société CBRE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A l'audience du 14 avril 2026, dans ces conclusions numéro 2, en date du 27 janvier 2026, CBRE demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions :

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Vu les articles 1240 1231-1 et article 1347 et suivants du Code civil

DEBOUTER la SELAS ETUDE [R], prise en la personne de Maître [R] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MYFLEXGROUP et la société MYFLEXGROUP de l'ensemble de leurs demandes

A titre subsidiaire

ORDONNER la compensation de la créance née de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre de la restitution d'honoraires avec la créance déclarée au passif de la société MYFLEXGROUP à hauteur de 355.973,70 euros TTC

En tout état de cause

CONDAMNER la SELAS ETUDE [R], prise en la personne de Maître [R] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MYFLEXGROUP au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et fixer cette créance au passif de la société MYFLEXGROUP

ECARTER l'exécution provisoire

L'ensemble de ces demandes fait l'objet du dépôt d'écritures, échangées en présence d'un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure ou régularisés par le juge chargé d'instruire l'affaire en présence des parties.

A l'audience du 24 février 2026, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire, en application des articles 861 et suivants du code de procédure civile et les parties sont convoquées à son audience du 14 avril 2026.

A l'audience du 14 avril 2026, MYF, le demandeur, rectifie une erreur matérielle présente dans ses demandes, le montant de 193 137,10 euros étant en fait 195 137,10 euros et le défendeur l'accepte.

Après avoir entendu les observations des parties, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats et annonce que le jugement, mis en délibéré, sera prononcé, par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2026, reportée pour le 10 juillet 2026, conformément à l'article 450 du code de procédure civile.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera de la façon suivante.

En demande MYF, à travers son liquidateur judiciaire, fait valoir que :

L'article 6 I. de la loi HOGUET n'est pas respectée car le mandat pour la location de l'immeuble de la LFP n'a pas été signé par MYF.

La commission d'honoraires a été irrégulièrement perçue car la facture du 29 septembre 2022 ne comporte pas le bon numéro de mandat.

CBRE est responsable du préjudice subi par MYF car CBRE a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas l'adéquation du local proposé à l'usage auquel MYF le destinait.

En réplique CBRE lui oppose que :

Elle a respecté l'article 74 de la loi Hoguet en facturant ses honoraires seulement lors de la levée de la condition suspensive du bail entre LFP et MYF.

Le mandat n°66104 peut porter sur plusieurs biens recherchés par CBRE pour le compte de MYF.

MYF en payant les honoraires correspondant à l'immeuble pris en location a accepté les conditions d'intervention de CBRE.

CBRE n'est responsable d'aucune faute, car il n'y a pas de lien de causalité avec un préjudice indemnisable.

SUR CE LE TRIBUNAL

Sur la demande de SELAS ETUDE [R] de condamner CBRE au paiement de la somme de 195.137,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, au titre du remboursement de la commission indûment perçue

L'activité d'entremise immobilière est strictement encadrée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et par ses textes d'application.

Le tribunal constate que, conformément à l'article 6-1 de ladite loi Hoguet qui dispose :« (…), une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier (…),CBRE a indiqué un numéro de mandat correspondant à une prestation immobilière sur la facture d'honoraire payée par MYF, numéro de mandat qui est contesté par cette dernière.

Concernant le mandat numéro 66 104 de CBRE, signé par MYF pour la recherche d'un bien locatif à destination de bureaux situé [Adresse 4].

Attendu que CBRE (le mandataire) a signé un mandat n°66104 (pièce 22) de recherche de biens immobiliers, le 15 février 2021, avec MYF (le mandant), ayant les caractéristiques suivantes :

Type d'usage : bureau

Surface : entre 1 000 m2 et 4 000 m2

Situation géographique : [Localité 2] intramuros

Zone de loyer annuel : entre 400 000 € et 4 000 000 € hors taxes et hors charges

Rémunération du mandataire : 15 % HT et hors charges du loyer du bail

Disponibilité : 2022

Durée du mandat : rétroactivement du 15 décembre 2021 jusqu'au 16 juin 2022.

Attendu que le mandat n°66 104 ne portait pas sur un bien en particulier mais était générique pour l'activité de MYF à [Localité 2], c'est à dire la recherche de biens à louer afin de les transformer en espace dédiés aux bureaux dits de « coworking ».

Attendu que la facture de CBRE (pièce 23) n°58 BR200064102 correspondant au mandat n°66 104, en date du 23 mars 2022, relative à un bien pris à bail par MYF situé à [Localité 2] au [Adresse 5], n'est pas contestée par MYF.

Attendu que la facture de CBRE (pièce n°12) n°58BR200066453, indiquant un numéro de mandat n°67 653, en date du 29 septembre 2022, relative à un bien pris à bail par MYF situé

à [Localité 2] au [Adresse 4], immeuble de la LFF, a été payée par MYF puis contestée par MYF.

Que, cependant, MYF soulève que le numéro de mandat (n°67 653) indiqué sur la facture ne correspondait à aucun mandat signé par elle avec CBRE.

Attendu que CBRE réplique qu'il y a eu une confusion (pièce 25) sur la facture, entre deux numéros de mandats : le numéro du mandat que CBRE avait signé avec le bailleur LFP (n°67 653) pour la recherche d'un locataire pour son immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] et le numéro de mandat signé avec MYF (n°66 104), le candidat locataire pour sa recherche générique d'immeubles de bureaux à [Localité 2].

Que, cependant, CBRE n'apporte pas la preuve de l'existence du mandat n°67 653 au tribunal. Attendu que, le 12 mai 2022 (pièce n°6), CBRE a envoyé à MYF le dossier commercial détaillé de l'immeuble de la LFP, puis un projet de bail dudit immeuble le 5 juillet 2022 (pièce 9).

Attendu que, dans ces conditions, l'ensemble de ces pièces attestent qu'il n'est pas contestable que CBRE a agi en tant qu'agent commercial pour l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] au bénéfice de son mandant et que l'erreur de numéro de mandat sur la facture d'honoraires n°58BR200066453 du 29 septembre 2022 ne suffit pas à démontrer le contraire.

En conséquence, le tribunal retient que l'erreur de numéro de mandat sur la facture de CBRE du 29 septembre 2022 est accidentelle et que le mandat n° 66 104 est valable pour la prestation de prise à bail par MYF de l'immeuble de la LFP.

Concernant le paiement de la facture de CBRE n°58BR200066453 par MYF pour un montant de 162 614,2 Euros HT soit 195 317,10 Euros TTC

L'article 6 de la loi Hoguet dispose :

« L'agent immobilier ne peut percevoir aucune rémunération avant que l'opération ne soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l'engagement des parties ».

Le mandat n°66104 de CBRE signé par MYF stipule à la clause 4 : Rémunération du mandataire :

« la rémunération du mandataire s'élèvera à quinze pourcent (15%) hors taxes et hors charges du loyer annuel inscrit au bail que le mandant aura conclu par le truchement du mandataire. Le paiement devra être effectué à la date de signature du bail ».

Attendu que CBRE a présenté le 10 mai 2022 à MYF le dossier concernant la location de l'immeuble de LFP situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Attendu qu'après une période de négociation, le 29 juillet 2022, MYF a signé un bail commercial sous conditions suspensives avec LFP pour un montant annuel de loyer de 1 084 095 euros HT et hors charges.

Attendu que CBRE a fait parvenir le 29 septembre 2022, après la levée des conditions suspensives, une facture (pièce n°12) de 162 614,20 euros HT, correspondant à 15% du loyer annuel HT et hors charges, du bail signé entre MYF et LFP (1 084 095 euros HT x 15% = 162 614,20 euros HT).

Le tribunal en déduit que la facture de CBRE n°58BR200066453 correspondant au mandat n°66104 entre CBRE et MYF est justifiée.

En conséquence, il déboutera MYF de sa demande de condamner CBRE au paiement de la somme de 195 137,10 euros TTC, au titre du remboursement de la commission indûment perçue.

Sur la demande de MYF de condamner la société CBRE à payer la somme de 53 106,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier

L'article 1240 du code civil dispose :

« tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Attendu que MYF fait valoir que CBRE aurait manqué à ses obligations contractuelles d'agent immobilier et aurait commis une faute en lui présentant l'immeuble de la LFP sans avoir au préalable vérifié la capacité maximale autorisée.

Attendu que le dossier commercial de l'immeuble de LFP, présenté par CBRE à MYF (pièce 6), précisait le loyer et les charges, les surfaces par étage, l'ensemble des prestations mais ne donnait aucun détail de capacité.

Attendu que, dans la lettre de candidature envoyée par MYF à LFP, le 25 mai 2022, dans le paragraphe intitulé « conditions complémentaires », MYF ne demandait pas de détail supplémentaire à LFP concernant la capacité de l'immeuble.

Attendu que le projet de bail rédigé par CBRE et négocié par la société BXP, étrangère à la cause, ne comportait aucun détail capacitaire dans la clause 1-2 désignation ; que, de plus, la condition suspensive prévue à la clause 1-3 ne portait pas sur un maximum capacitaire ; et qu'enfin la clause 4 du bail stipulait «

le preneur déclare en conséquence qu'il se satisfait de l'état et la configuration de l'immeuble »
* Attendu que MYF a fait réaliser 2 études capacitaires différentes, le 27 juin et le 13 juillet 2023, postérieurement à la signature du bail, par lesquelles MYF aurait découvert que la capacité maximale de l'immeuble LFP est seulement de 19 personnes et que, dans ces conditions, son projet qui prévoyait 140 postes de travail était devenu irréalisable.

Il ressort de ces éléments que MYF n'a, à aucun moment avant la signature du bail avec LFP, réclamé une étude capacitaire de l'immeuble et que, de plus, MYF a confié la négociation du bail à BXP, étrangère à la cause, qui n'a pas souhaité garder, dans les conditions suspensives du bail signé, la jauge capacitaire de l'immeuble propriété de la LFP.

Le tribunal retient que CBRE n'avait pas connaissance de la capacité de l'immeuble lorsqu' il l'a présenté à MYF et il observe que, dans le descriptif du mandat confié à CBRE par MYF, il n'y avait pas d'indication de jauge capacitaire minimale à respecter, mais seulement une surface minimale de 1 000 m2 (cf. supra).

Dans ces conditions, le tribunal en conclut que MYF n'apporte pas la preuve que CBRE a manqué à ses obligations contractuelles et il en déduit que le préjudice financier évoqué par MYF ne peut pas être attribué à CBRE.

En conséquence le tribunal déboutera MYF de sa demande de paiement par CBRE de la somme de 53 106,75 euros, au titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier.

Sur la demande MYF de condamner la société CBRE à payer la somme de 20 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation, à titre de dommages et intérêt pour son préjudice moral

Attendu que MYF ne justifie ni la nature, ni le quantum du préjudice invoqué ; que, en outre, MYF aura été déboutée de l'ensemble de ses demandes ; qu'elle est donc mal fondée en sa demande de dommages-intérêts.

En conséquence le tribunal déboutera MYF, de sa demande d'un montant de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de MYF, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civil.

Sur la demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, la société CBRE a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence le tribunal condamnera MYF à lui payer la somme de 5000 euros à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS