TJ 95500, 26 mai 2026, RG 26/00367

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00367 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGO3

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 26 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]
Syndic Cabinet A2BCD
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [O]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté
Madame [R] [O]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Louise-Marie CHOU,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 31 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Louise-Marie CHOU, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [O] et Mme [R] [O] sont copropriétaires au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 03 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] à 95130 Franconville, représenté par son syndic en exercice, le cabinet A2BCD, a fait assigner M. [G] [O] et Mme [R] [O], devant le tribunal de proximité de Montmorency, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

6 155,44 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, appel du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 26 février 2025 sur la somme de 1 630,11 euros, à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 2 894,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1 900 euros de dommages-intérêts pour préjudice subi,1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
À l’audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes aux termes de son assignation.

M. [G] [O], cité à tiers présent au domicile et Mme [R] [O], citée à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il a été vérifié que M. [G] [O] et Mme [R] [O] ont été régulièrement cités.

L'assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d'extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

la matrice cadastrale dont il résulte que M. [G] [O] et Mme [R] [O] sont propriétaires de bien et droit immobilier dépendant de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] à [Localité 1] formant les lots 798 et 805 représentant respectivement 228/100.000 èmes et 6/100.000 èmes des parties communes,le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 26 juin 2024 approuvant les comptes pour l’année 2023 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2025,le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 11 juin 2025 approuvant les comptes pour l’année 2024 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2026,des appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 30 septembre 2024 au 23 décembre 2025,des relevés individuels de charges,le décompte de la créance arrêté au 01 janvier 2026,une mise en demeure par lettre recommandée du 26 février 2025 pour la somme de 1 630,11 euros (distribuée le 01 mars 2025),une sommation de payer du 11 juin 2025 pour la somme de 2 743,10 euros en principal,une attestation de non recours,le règlement de copropriété,le contrat de syndic.
Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de M. [G] [O] et Mme [R] [O] pour la somme de 5 076,42 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 01 janvier 2026, 1er trimestre inclus.

Par conséquent, M. [G] [O] et Mme [R] [O] seront condamnés solidairement à payer la somme de 5 076,42 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 01 janvier 2026, 1er trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter de 26 février 2025 sur la somme de 1 630,11 euros, à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 2 743,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’un montant total de 1 079,02 euros au titre de frais de mises en demeure, de relance et de frais de suivi de contentieux, constitution d’hypothèque et de commandement de payer.

En l’espèce, un accusé de réception étant produit correspondant à la mise en demeure du 26 février 2025, la demande au titre des frais de recouvrement sera accueillie à hauteur de 50 euros conformément aux dispositions du contrat de syndic. Le surplus de la demande sera rejeté étant relevé que les frais de suivi de contentieux, de transmission, de commandement de payer ne relèvent pas des frais nécessaires et le coût de la constitution d’hypothèque n’est pas justifié.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d'établir la mauvaise foi du débiteur, laquelle ne peut se déduire exclusivement de l'absence d'explication par ce dernier sur les raisons de l'impayé, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [G] [O] et Mme [R] [O], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS