TJ 95500, 22 juin 2026, RG 26/00083

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00083 - N° Portalis DB3U-W-B7J-PBRR

MINUTE N° : 26/00721

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Caty RICHARD de la SELARL CABINET CATY RICHARD, avocats au barreau de VAL D'OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [A] épouse [K]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 9 août 2022, à effet au 10 août 2022, Monsieur [E] [O], représenté par son mandataire immobilier la SAS BAUDRY IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne QUÉRO ÉPINAY, a consenti à Monsieur [Q] [K] et Madame [U] [A] épouse [K] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] (1er étage, porte B103) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 735 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 128 €.

Par exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2024, Monsieur [E] [O] a fait délivrer un congé pour vendre aux époux [K], à effet au 9 août 2025.

Les époux [K] n’ayant pas usé de la priorité d’acquisition du bien, sommation d’avoir à quitter les lieux leur a été délivrée par exploit de commissaire de justice du 10 octobre 2025.

Par exploit du 16 décembre 2025 délivré à étude, Monsieur [E] [O] a fait assigner Monsieur [Q] [K] et Madame [U] [A] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- valider le congé pour vente délivré le 27 décembre 2024 sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- juger que la déchéance du titre d’occupation des époux [K] est acquise au 9 août 2025 ;
- ordonner l’expulsion des époux [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dans la quinzaine de la signification du jugement, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- ordonner la suppression du délai avant expulsion en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- constater qu’il n’y a pas lieu à sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux, aux frais et risques des époux [K] ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé, avec charges, à compter du 9 août 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 16 février 2026, Monsieur [E] [O], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à formuler son accord pour des délais suspensifs de l’expulsion jusqu’en août 2026.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [U] [A] épouse [K], comparante en personne, sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle fait notamment valoir qu’elle est de bonne foi, qu’elle a réalisé plusieurs démarches de relogement, qu’elle est en attente d’une réponse de la commission départementale pour l’obtention d’un logement social sur laquelle la famille aurait été positionnée pour une entrée début avril, qu’avec son époux, ils ont deux enfants en bas âge.

Monsieur [Q] [K], régulièrement cité, n’a pas comparu et n’était pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 puis prorogée au 22 juin 2026.

Par note en délibéré autorisée reçue le 18 mai 2026 au greffe, Madame [U] [A] épouse [K] a fait valoir que la famille demeurait en attente d’attribution de logement et avait procédé à une mise en demeure des autorités au titre du droit au logement opposable (DALO) pour obtenir un relogement.

MOTIFS

Sur la validation du congé pour vente :

Conformément à l’article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par cet article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 15, II, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé pour vendre doit reproduire les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15, II, à peine de nullité.

En outre, aux termes de l’article 10 de la même loi, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 susvisé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Dans le cas d’espèce, et conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail liant Monsieur [E] [O] et les époux [K] a été conclu pour 3 ans, à compter du 10 août 2022, expirant en conséquence le 9 août 2025 à minuit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2024, Monsieur [E] [O] a fait signifier aux époux [K] un congé pour vente, à effet au 9 août 2025.

La condition de durée du bail (3 ans) et de durée minimale du préavis (6 mois) est donc respectée.

En outre, le congé pour vente comprend offre de vente des lieux loués, au prix de 235 000 €, avec indication de la priorité d’acquisition ouverte aux locataires, et reproduit les termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Les époux [K] n’ont pas levé l’option d’achat des lieux dans les deux premiers mois de l’offre ni pendant le cours du préavis, de sorte qu’à l’expiration de celui-ci, au 9 août 2025 minuit, ils ont été déchus de leur titre d’occupation.

Par conséquent, il sera constaté la validité du congé pour vente et l’occupation sans droit ni titre des lieux par les époux [K] depuis le 10 août 2025 à 00h.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil ;

Monsieur [Q] [K] et Madame [U] [A] épouse [K] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 10 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les locataires, mariés, à payer à Monsieur [E] [O], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’indemnité d’occupation est prononcée en deniers et quittances, afin de tenir compte des versements intervenus avant le présent jugement.

Sur l’expulsion :

Sur la mesure d’expulsion pour occupation sans droit ni titre :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et 544 du code civil ;

Les époux [K] étant occupants sans droit ni titre depuis le 10 août 2025, il convient d’ordonner leur expulsion, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il est rappelé qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et qu’il n’appartient pas au juge qui tranche sur l’expulsion d’en ordonner le transport ou la séquestration.

Sur la suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux :

Le juge relève qu’à l’audience, Monsieur [E] [O] a formulé son accord pour des délais suspensifs de l’expulsion jusqu’en août 2026, de sorte qu’il s’est nécessairement désisté de ses demandes de suppression du délai avant expulsion en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ou de réduction dudit délai à 15 jours.

Sur le sursis à expulsion de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution :

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, qui prévoit l’application d’une « trêve hivernale », nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3 du même code, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

Dans le cas d’espèce, il est constant que les époux [K] ne sont pas entrés dans les lieux par les procédés susvisés, dès lors qu’ils étaient locataires légitimes jusqu’au 9 août 2025, de sorte que la demande tendant à la suppression du sursis dit de « trêve hivernale » n’a pas de fondement juridique et sera rejetée.

Sur les délais pour quitter les lieux :

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Cette disposition n’est pas applicable :
- lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ;
- lorsque la procédure de relogement de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;
- lorsque le locataire est de mauvaise foi ;
- lorsque l’occupant dont l’expulsion est ordonnée est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dans le cas d’espèce, l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ainsi que les dispositions de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables aux parties. Il est constant et non contesté que les époux [K] ne sont pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, alors que la bonne foi est présumée, il n’est fait état d’aucun élément relevant de la mauvaise foi des époux [K].

En conséquence, ces dispositions sont applicables aux époux [K].

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise que la durée des délais éventuellement accordés ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours dits « DALO » et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Dans le cas d’espèce, les parties s’accordent sur un délai minimal jusqu’en août 2026 pour quitter les lieux.

Madame [U] [A] épouse [K] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle indique et justifie que par décision du 4 juillet 2025, la commission médiation DALO du Val-d’Oise l’a reconnue prioritaire au titre du DALO et devant être logée d’urgence, sa demande en vue d’une offre de logement étant datée du 14 janvier 2025. Elle établit également qu’elle a déposé une demande de logement social depuis le 22 juin 2018 et l’a renouvelée annuellement, pour la dernière fois le 15 décembre 2025. À ce titre, elle justifie qu’elle s’est positionnée sur au moins 7 logements à [Localité 4] (95), [Localité 5] (95), [Localité 6] (95), [Localité 7] (95) et [Localité 8] (92), sans que la candidature ne soit retenue. Une candidature est en cours pour un logement à [Localité 9] (95), pour laquelle elle attend la réponse.

Les époux [K] justifient ainsi de multiples démarches de relogement dans le parc social, y compris avant la délivrance du congé pour vente, sans réponse favorable.

L’octroi de délais pour quitter les lieux est ainsi justifiée, ceci d’autant qu’il n’est pas contesté que les époux [K] sont parents de deux enfants en bas âge.

Cependant, le tribunal relève d’une part que les époux [K] ont, dans les faits, bénéficié d’un délai de 10 mois après l’expiration de leur bail par le congé pour vente, d’autre part qu’ils ne justifient d’aucun élément sur leurs ressources financières pour évaluer leur possibilité d’obtenir un logement dans le parc privé.

Compte tenu de tous ces éléments, les délais octroyés seront cantonnés à un délai courant jusqu’au 31 août 2026, conformément à l’accord des parties à l’audience et correspondant aux éléments apportés aux débats par Madame [U] [A] épouse [K].

Sur la demande de condamnation en paiement à titre de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, il appartient à une partie au contrat qui sollicite réparation de son préjudice en raison de la mauvaise exécution de ses obligations par l’autre partie, de justifier d’une part d’une faute du cocontractant qui dépasse le seul retard ou la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, d’autre part d’un préjudice distinct de ce qui est déjà réparé au titre de l’inexécution contractuelle.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [E] [O] ne justifie ni d’un préjudice spécifique, ni d’une faute commise par les époux [K], qui dépasse la seule inexécution de leur obligation de quitter les lieux, de sorte que sa demande en condamnation de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [Q] [K] et Madame [U] [A] épouse [K] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [Q] [K] et Madame [U] [A] épouse [K] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS