TJ 95500, 22 juin 2026, RG 26/00117

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00117 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCDF

MINUTE N° : 26/00726

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me WILLIAM HABA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [U] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 novembre 2023, à effet au 1er décembre 2023, Madame [H] [T] a consenti à Madame [C] [U] [F] un bail meublé portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] (4ème étage, esc [Adresse 5]) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 160 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 60 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 07 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4 380 € en principal, terme de juillet inclus.

Par exploit délivré à étude le 31 décembre 2025 (sur et aux fins d’un précédent acte du 24 décembre 2025 pour correction d’une erreur matérielle), Madame [H] [T] a fait assigner Madame [C] [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers ;
- l’expulsion de Madame [C] [U] [F] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 4380 € due au titre des loyers et charges arriérés, appel de juillet inclus ;
- la condamnation de la locataire au paiement en deniers et quittances des loyers et charges, à compter d’août 2025 et jusqu’au jugement à intervenir, sur la base d’un quittancement mensuel de 1 160 €, outre 60 € de provision mensuelle sur charges récupérables ;
- la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 1 220 €, à compter du jugement et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral de Madame [H] [T] ;
En tout état de cause :
- le débouté de toutes demandes de Madame [C] [U] [F] ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

À l'audience du 16 février 2026, Madame [H] [T], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 10 480 €, terme de décembre 2025 inclus.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [C] [U] [F] a comparu en fin d’audience, après la comparution du conseil de Madame [H] [T]. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et sollicite un délai pour quitter les lieux.

Elle fait notamment valoir qu’elle a prévenu Madame [H] [T] en mars 2025 qu’elle avait fait l’objet d’un licenciement pour inaptitude médicale et a sollicité un délai pour régler son loyer ; qu’en réponse la propriétaire lui a adressé une lettre datée du 10 mars 2025 et lui demandant de quitter les lieux avant le 31 mars 2025 au titre d’un congé pour reprise ; qu’elle n’a pas trouvé de nouveau logement malgré ses recherches ; qu’elle a effectué des demandes de logement social ; qu’elle pouvait bénéficier du Fonds de solidarité logement par une subvention de 2 000 € mais que Madame [H] [T] a refusé d’effectuer les démarches administratives nécessaires ; qu’elle a pour ressources actuelles un salaire de 150 €, une prime d’activité de 400 € et l’aide personnalisée au logement pour 350 €.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

Pour assurer le respect du contradictoire, le conseil de Madame [H] [T] a été informée par la présidente d’audience, par courriel du 9 mars 2026, des prétentions et moyens développés par Madame [C] [U] [F] pour communication de ses observations avant le 17 avril 2026 ou demande éventuelle de réouverture des débats.

Par note en délibéré contradictoire, reçue le 11 mars 2026 à la juridiction, Madame [H] [T] s’est opposée à toute demande de délai et a sollicité de convoquer de nouveau les parties devant le tribunal mais de maintenir la date du délibéré au 18 mai 2026.

Elle fait notamment valoir que les ressources de Madame [C] [U] [F] ne lui permettent pas de supporter le loyer mensuel de 1 220 € ; que le Fonds de solidarité logement était en tout état de cause plafonné et ne permettait pas d’apurer l’intégralité de la dette de loyer ; que Madame [C] [U] [F] ne l’avait jamais informé d’une inaptitude médicale ; que la locataire a dans les faits bénéficié des plus larges délais, puisque les loyers demeurent impayés depuis le mois d’avril 2025 ; que Madame [H] [T] entend réintégrer le logement puisqu’elle ne travaille plus en région toulousaine mais en Île-de-France désormais ; qu’elle doit régler des mensualités de crédit immobilier pour le bien loué à Madame [C] [U] [F].

Par note en délibéré contradictoire, reçue le 27 mars 2026 par courriel, Madame [H] [T] a transmis une pièce nouvelle.

Les parties ont été avisées de la prorogation du délibéré au 22 juin 2026 en raison de la surcharge d’activité du magistrat.

MOTIFS

Sur la demande de convocation nouvelle des parties :

En application de l’article 444 du code de procédure civile, « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

Aux termes de l’article 15, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ».

L’article 16 du même code précise que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

La demande de nouvelle convocation des parties formée par le conseil de Madame [H] [T] par note en délibéré reçue le 11 mars 2026 s’analyse comme une demande de réouverture des débats.

Il ressort des éléments de la procédure qu’à l’audience du 16 février 2026, Madame [C] [U] [F] a développé une demande et des moyens en fin d’audience, après le départ du conseil de Madame [H] [T] ; que cette prétention nouvelle et les moyens y afférent ont été communiqués le 9 mars 2026 au conseil de la demanderesse, lui laissant un délai de 6 semaines pour y répondre ; que dès le 11 mars 2026 il a pu y apporter une réponse complète et détaillée ; que par note en délibéré du 27 mars 2026, sa réponse a été complétée par une pièce nouvelle ; que Madame [C] [U] [F] était également destinataire de l’ensemble de ses écritures et pièces.

Dans ces conditions, le principe de la contradiction a été respecté et la décision peut être prise sans qu’il n’y ait lieu de rouvrir les débats, de sorte que cette demande de nouvelle convocation sans nouvelle prorogation du délibéré sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation initialement délivrée le 24 décembre 2025 a été dénoncée le 29 décembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 février 2026. La circonstance qu’une nouvelle assignation ait été délivrée le 31 décembre 2025, et dénoncée le 5 janvier 2026, est inopérante en matière de recevabilité de la demande d’acquisition de résiliation du bail, s’agissant seulement de la régularisation d’une erreur matérielle qui n’impacte pas la dénonciation opérée le 29 décembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Madame [H] [T] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant l’attestation notariée de sa propriété sur le bien, le bail meublé signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte actualisé, terme de décembre 2025 inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Madame [C] [U] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

En conséquence il sera fait droit à la demande de Madame [H] [T], et Madame [C] [U] [F] sera condamné au paiement de la somme de 10 480 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au terme de décembre 2025 inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023, toute clause résolutoire à un bail d’habitation pour non-paiement des loyers prend ses effets à l’issue d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon les mêmes dispositions, dans leur version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et auxquelles est en principe soumis le présent contrat de location, la durée d’effet du commandement de payer est réduite à 6 semaines.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Conformément à l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le présent contrat de bail étant plus favorable à la locataire, il convient d’y appliquer le délai de deux mois prévu par le contrat.

Par exploit du 07 juillet 2025, le bailleur a fait commandement à Madame [C] [U] [F] d’avoir à payer la somme de 4 380 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions relatives à la computation des délais en matière civile.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil ;

Madame [C] [U] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner la locataire à payer à Madame [H] [T], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 1 220 €, et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 9 septembre 2025 jusqu’au terme de décembre inclus.

Sur l’expulsion :

Sur la mesure d’expulsion forcée :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [C] [U] [F] depuis le 9 septembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’application des dispositions en matière de délais suspensifs de l’expulsion :

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Cette disposition n’est pas applicable :
- lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ;
- lorsque la procédure de relogement de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;
- lorsque le locataire est de mauvaise foi ;
- lorsque l’occupant dont l’expulsion est ordonnée est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dans le cas d’espèce, l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ainsi que les dispositions de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables aux parties. Il est constant et non contesté que Madame [C] [U] [F] n’est pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est également rappelé que la bonne foi est présumée et qu’il appartient à la partie qui invoque la mauvaise foi de l’autre de la prouver. Le non-paiement des loyers courants ne saurait constituer à lui seul un élément probant de la mauvaise foi du locataire occupant. Or, Madame [H] [T] ne fournit en l’espèce aucun élément, outre le non-paiement des loyers courants par Madame [C] [U] [F], qui caractériserait la mauvaise foi de celle-ci.

En conséquence, ces dispositions sont applicables à Madame [C] [U] [F].

Sur le fond, sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise que la durée des délais éventuellement accordés ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours dits « DALO » et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Dans le cas d’espèce, Madame [C] [U] [F], âgée de 58 ans, justifie qu’elle a déposé une demande de prise en charge de sa situation de handicap le 25 juillet 2023 auprès de la Maison départementale des personnes handicapées de [Localité 4], demande à laquelle il a été répondu par décision administrative du 28 mai 2025. Aux termes de cette décision, il lui a été reconnu un taux d’incapacité inférieur à 50 %, avec attribution d’une carte mobilité inclusion mention priorité.

Elle fournit un bulletin de salaire pour le mois de juillet 2025, d’où il ressort qu’elle est employée comme coiffeuse depuis le 19 mai 2025 en temps partiel, et a perçu pour ce mois de juillet un salaire net de 153 €. Le tribunal relève cependant que ce bulletin de salaire comporte une absence non rémunérée pour la moitié du mois, soit un revenu mensuel moyen net d’environ 300 €.

Elle déclare à l’audience, sans en justifier, qu’elle perçoit par ailleurs 350 € d’aide personnalisée au logement versée directement à Madame [H] [T], ainsi que 400 € d’allocation sociale de la CAF, composée d’une prime d’activité du complément de revenu de solidarité active.

Il convient en conséquence de prendre en compte, en faveur de l’octroi de délais pour quitter les lieux, l’âge et la situation de handicap de Madame [C] [U] [F].

Également, force est de constater que Madame [H] [T], qui se prévaut d’une reprise du logement pour elle-même, a délivré à la locataire le 10 mars 2025 un congé illicite eu égard aux dispositions de l’article 25-8, I de la loi du 6 juillet 1989, applicable en matière de congé pour reprise d’un bien meublé.

À l’inverse, en défaveur de cette demande, le présent jugement relève que Madame [C] [U] [F] ne justifie que partiellement de ses ressources et n’établit pas les démarches qu’elle déclare avoir entreprises

En outre, il est relevé que les loyers courants ne sont pas réglés depuis plus d’un an à ce jour, ne serait-ce que partiellement, et que les ressources déclarées par Madame [C] [U] [F] ne lui permettent pas de régler la dette locative, qui continue d’augmenter, ni même l’indemnité d’occupation courante.

Dans ces conditions, s’il convient d’octroyer à Madame [C] [U] [F] un délai pour quitter les lieux en raison de sa situation personnelle, ces délais doivent être limités au minimum légalement prévu, soit un délai d’un mois supplémentaire, à compter de la signification de la présente décision et avant délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral :

Vu l’article 1231-6 du code civil, il appartient au créancier qui sollicite réparation de son préjudice en raison de l’inexécution ou de la mauvaise exécution d’un contrat de justifier d’une part d’une faute du débiteur qui dépasse le seul retard dans l’exécution de ses obligations contractuelles, d’autre part d’un préjudice distinct de ce qui est déjà réparé par l’octroi d’intérêts sur la somme due.

Dans le cas d’espèce, Madame [H] [T] ne justifie ni d’un préjudice spécifique, ni d’une faute commise par Madame [C] [U] [F] qui dépasse le seul retard de paiement, de sorte que sa demande en condamnation au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [C] [U] [F] y sera condamnée, en ce compris le coût du commandement de payer. La dénonce du commandement de payer à la CCAPEX n’étant cependant pas une obligation à peine de nullité de la procédure dans le cas d’espèce, Madame [H] [T] étant bailleur personne physique, elle ne sera pas mise à la charge de Madame [C] [U] [F].

En outre, le coût de la première assignation du 24 décembre 2025 et de la seconde dénonce à la préfecture de l’assignation le 5 janvier 2026 resteront à la charge de Madame [H] [T], dès lors que ces actes sont la conséquence d’une erreur matérielle dans la première assignation.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [C] [U] [F] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS