TJ 95500, 21 mai 2026, RG 25/00437

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00437 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OSXA

MINUTE N° :

[T] [R]
c/
[A] [J] [Y], [D] [U] [W] [K]

Copie certifiée conforme le :

à :

Me Emilie VAN HEULE

Préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Sophie LAUMONIER,
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Sophie LAUMONIER, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [J] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D'OISE,

Monsieur [D] [U] [W] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D'OISE,

---

Le tribunal a été saisi le 21 Juillet 2025, par Assignation - procédure au fond du 13 Juin 2025 ; L'affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2022, M. [T] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [U] [W] [K] et Mme [A] [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de justifier de l’assurance d’habitation dans un délai d’un mois et un commandement de payer la somme principale de 4 600 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 13 juin 2025, M. [T] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [U] [W] [K] et Mme [A] [J] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation de 1.150 euros, à compter du 11 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux,
- 6 900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2025,
- 1 850 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le commandement de payer du 10 mars 2025 ainsi que la sommation de justifier d’une assurance habitation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

M. [D] [K] et Mme [A] [J] [Y], représentés par leur conseil, déposent à l’audience des conclusions visées par le greffe. Ils sollicitent de :
- débouter M. [T] [R] de la demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- condamner M. [T] [R] à effectuer des travaux de remise en état permettant de rendre le logement décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner M. [T] [R] à indemniser les locataires du préjudice subi à hauteur de 30% du montant du loyer à compter d’octobre 2022,
- fixer le loyer à la somme de 937,50 euros par mois en raison de l’erreur de surface habitable du bien, et ce rétroactivement à compter de l’entrée dans les lieux en octobre 2022,
- condamner en conséquence M. [T] [R] à rembourser une somme mensuelle de 212,50 euros d’octobre 2022, jusqu’à la date du jugement à intervenir,
- condamner M. [T] [R] à rembourser une somme de 120 euros correspondant au coût d’établissement du certificat de mesurage du logement,
- condamner M. [T] [R] à verser la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi,
- ordonner la compensation des créances réciproques,
- débouter en conséquence M. [T] [R] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,
- accorder un délai de paiement pour s’acquitter de la dette à hauteur de 200 euros par mois, et un délai de 12 mois pour quitter les lieux,
- condamner M. [T] [R] à payer à M. [D] [U] [W] [K] et Mme [A] [J] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 12 mars 2026.

À l'audience du 12 mars 2026, M. [T] [R] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette à la somme de 11 500 euros.

Il expose qu’il n’a pas été informé avant l’audience de problèmes d’humidité dans les locaux et d’un dégât des eaux. Il conteste l’existence d’une erreur dans le calcul de la surface habitable des locaux et souligne que le diagnostic produit par les locataires n’a pas été réalisé de manière contradictoire. Concernant le stationnement du véhicule, il conteste avoir empêché les locataires de se garer pendant 15 jours et souligne que seul un message de la part des locataires lui a été adressé à ce sujet.

Mme [A] [J] [Y] et M. [D] [U] [W] [K], représentés par leur conseil, exposent qu’ils ont bien souscrit une assurance locative, que celle-ci est en cours. Ils font valoir qu’ils ne peuvent pas jouir paisiblement des locaux en raison d’un problème d’humidité dans les locaux, de fuites d’eau. Ils sollicitent des travaux de remise en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Ils ajoutent que la surface mentionnée dans le contrat de bail ne correspond pas à la surface réelle du logement et sollicitent une diminution du loyer mensuel à 937,50 euros. Ils soutiennent qu’ils ne peuvent pas garer leur véhicule, le bailleur conservant les emplacements accessibles pour ses véhicules. Ils ajoutent qu’ils subissent un préjudice moral en raison des agissements répétés de nature agressive de leur bailleur, celui-ci ayant notamment garé son véhicule pendant 15 jours les empêchant de passer par la porte pour entrer et sortir de leur logement.

Mme [A] [J] [Y] et M. [D] [K] soutiennent qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de procéder au versement de la somme de 200 euros en sus du loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [A] [J] [Y] et M. [D] [U] [W] [K] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 mars 2025.

M. [D] [K] et Mme [A] [Y], produisent aux débats une attestation d’assurance débutant au 1er octobre 2022 et prenant fin au 31 décembre 2026.

Dès lors, même si la justification de la souscription de cette assurance est tardive, il apparait qu’ils ont souscrit à l’assurance de manière continue depuis l’entrée en vigueur du contrat de bail.

Cela étant, il n’y a pas lieu d’accueillir leur demande de débouter le bailleur de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance puisqu’il ne formule pas une demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance dans le dispositif de ses conclusions ou à l’audience.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 mars 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 600 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [K] et Mme [A] [Y], proposent de s’acquitter de la dette par le versement de la somme de 200 euros mensuel en sus du loyer courant.

Il ressort des éléments du dossier et de leurs dires que les revenus du foyer de M. [D] [K] et Mme [A] [Y] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [K] et Mme [A] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

M. [T] [R] sollicite la condamnation solidaire de M. [D] [K] et Mme [A] [Y].

Il résulte de la clause insérée dans le contrat de bail à l’article VII, que les copreneurs désignés comme « locataire » sont solidairement tenus envers le bailleur des obligations du contrat de bail, notamment du paiement du loyer.

En l’espèce, M. [T] [R] verse aux débats un décompte actualisé, arrêté en février 2026, démontrant que M. [D] [K] et Mme [A] [Y] lui sont redevables de la somme de 11 500 euros.

M. [D] [K] et Mme [A] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [K] et Mme [A] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [R].

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de travaux et de logement décent
Selon les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur de la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte la sécurité physique ou à la santé.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée et doit indemniser son préjudice.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, de réseau d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.
L’obligation de délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation présente un caractère continu et subsiste tout au long de la relation locative. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation.

En l’espèce, M. [D] [K] et Mme [A] [Y] soutiennent que le logement litigieux est indécent, que des traces d’humidité sont présentes sur les murs depuis leur entrée dans les lieux. Ils indiquent qu’un dégât des eaux dans l’appartement mitoyen a eu lieu, causant de l’humidité au sein de leur logement, ce que le bailleur conteste.

Au soutien de leurs dires, ils produisent des photographies montrant des traces d’humidité mais ne justifient pas avoir informé le bailleur, la compagnie d’assurance, avoir fait une déclaration de sinistre pour le dégât des eaux tant et si bien que ni la réalité des faits, ni leur étendue éventuelle n’est mesurable.

En outre, ils indiquent que l’humidité était présente depuis octobre 20222. Toutefois, en l’absence d'état des lieux d’entrée, le preneur sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et il devra les rendre en semblable état, sauf la preuve contraire. Or, ils n’apportent aucun élément notamment de témoignage permettant d’indiquer que les traces d’humidité étaient présentes dès leur entrée dans les lieux.

Il convient, alors de débouter M. [D] [K] et Mme [A] [Y], de leur demande de travaux de remise en état du logement litigieux sous astreinte et de diminution de 30% du loyer à titre de préjudice.

Sur la demande de révision du loyer
En application de l’article 3-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est prévu que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, M. [D] [K] et Mme [A] [Y] résident dans le logement litigieux depuis le 1er octobre 2022. Il ressort des conclusions et des pièces produites aux débats qu’aucune demande de diminution du loyer n’a été adressée au bailleur.

Il est uniquement produit une attestation de surface habitable réalisée de manière non contradictoire le 15 décembre 2025. Les locataires ne justifient pas avoir adressé à M. [T] [R] une demande de diminution du loyer avant l’audience.

L’action en demande de réduction du loyer est alors irrecevable, les diligences tendant à trouver un accord avec le bailleur concernant la diminution du loyer n’ayant pas été effectuées avant l’audience.

Par conséquent, la demande de M. [D] [K] et Mme [A] [Y] est irrecevable.

La demande accessoire de remboursement de la somme de 120 euros au titre des frais d’établissement de l’attestation de surface habitable sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [D] [K] et Mme [A] [Y] sollicitent la réparation du préjudice moral. Au soutien de leur demande, ils exposent que leur état de santé est altéré par les agissements du bailleur qui est leur voisin, qu’ils ne peuvent recevoir leur famille, qu’ils ne peuvent accéder librement à leur domicile en raison du stationnement du véhicule du bailleur devant leur porte les obligeant à passer par la fenêtre pour entrer et sortir de leur domicile, qu’ils doivent eux-mêmes stationner leur véhicule à l’extérieur de la propriété.

Ils produisent aux débats :
- deux ordonnances, prescrivant des anxiolytiques à M. [D] [K],
- des photographies de la voiture de M. [T] [R] bloquant l’accès à la porte d’entrée du logement,
- des mains courantes déposées contre M. [T] [R] relatives à l’accès bloqué de la porte d’entrée du logement litigieux.

En réplique, M. [T] [R] conteste les faits. Il soutient que sa propre santé est altérée, qu’il a un emprunt immobilier à rembourser, qu’il n’empêche pas les locataires de stationner leur véhicule, qu’il n’a que brièvement stationné son véhicule devant le logement des locataires.

Il ressort des éléments discutés, que M. [T] [R] a bien bloqué la porte d’accès du domicile de M. [D] [K] et Mme [A] [Y] même si les versions diffèrent sur la durée de ce blocage. Un tel blocage constitue une restriction à la liberté fondamentale d’aller et venir et cause nécessairement un préjudice à ceux qui le subissent.

Il convient par conséquent de condamner M. [T] [R] à payer la somme de 2 500 euros à M. [D] [K] et Mme [A] [Y] au titre de leur préjudice moral.

La compensation sera dès lors ordonnée comme sollicité.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [D] [K] et Mme [A] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque parties les frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,