TJ 95500, 16 juin 2026, RG 25/00280

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00280 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OQN7

MINUTE N° :

[I] [M], [S] [M]
c/
[Q] [F], [A] [F], [B] [H]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [Q] [F]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

CABINET 9 JANVIER
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 16 JUIN 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [S] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me CABINET 9 JANVIER, avocat au barreau du VAL D'OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [Q] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante

Monsieur [A] [F]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant

Monsieur [B] [H]
[Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant

---

Le tribunal a été saisi le 04 Juin 2025, par Assignation - procédure au fond du 27 Mai 2025 ; L'affaire a été plaidée le 17 Mars 2026, et jugée le 16 JUIN 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 septembre 2022, Monsieur [I] [M] et Madame [S] [M] ont, par l’intermédiaire de la société FONCIA, donné en location à Madame [E] [F] et Madame [Q] [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 820,97 euros et d’une provision sur charges de 150 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte en date du 7 septembre 2022, Monsieur [H] [B] s’est porté caution des deux locataires.

Par acte en date du 8 septembre 2022, Monsieur [A] [F] s’est également porté caution des deux locataires.

Madame [E] [F] a donné congé en date du 15 novembre 2023.

Invoquant des loyers impayés, Monsieur [I] [M] et Madame [S] [M] ont signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [Q] [F] en date du 12 février 2025 pour un montant en principal de 4.470,08 euros.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [A] [F] par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Monsieur [I] [M] et Madame [S] [M] ont assigné Madame [Q] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges;
— ordonner l’expulsion des défendeurs à défaut de départ volontaire, ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement,
— Dire que le sort des meubles restés sur place sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
—condamner solidairement la défenderesse et Monsieur [A] [F] et Monsieur [H] [B] à la somme de 7.921,37 euros arrêtées au 6 mai 2025 ;
—condamner solidairement les défendeurs au paiement des loyers et charges depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail ;
—condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges augmenté de 10% à compter du jour de l’audience et jusqu’à la complète libération des lieux ;
— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
—condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par acte du commissaire de justice en date du 27 mai 2025 et par acte du 30 mai 2025, Monsieur [I] [M] et Madame [S] [M] ont assigné respectivement devant la même juridiction Messieurs [A] [F] et [H] [B].

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [I] [M] et Madame [S] [M], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation et ont développé oralement leurs conclusions en actualisant la créance à la somme de 17.841,71 euros, terme de février 2026 inclus y ajoutant la demande en condamnation in solidum des défendeurs à :

1.000 euros à titre de dommages et intérêts 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils expliquent que Madame [Q] [F] a produit un nouveau bail au mois de novembre 2024 et le loyer a continué à être payé. Ils précisent que la défenderesse n’a pas remis les clefs.

Madame [Q] [F], comparante, conteste être redevable des loyers. Elle fait valoir au soutien de sa contestation qu’elle a remis son congé contre récépissé à l’agence immobilière FONCIA VDB le 1er décembre 2023. Elle ajoute avoir informé le bailleur que son frère se maintenait dans les lieux et avait sollicité un transfert de bail à son profit. Elle ajoute également qu’à compter de cette date elle ne recevait ni quittance de loyer ni avis d’échéance comme habituellement reçu par mail, de sorte qu’elle a cru légitimement le congé acté et le transfert effectué. Elle indique ne pas avoir eu connaissance que son frère avait cessé de payer les loyers.

Monsieur [H] [B] et Monsieur [A] [F], cités selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code civil,

Sur la validité du congé délivré par la locataire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux".

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il sera précisé que le fait que les lieux n’aient pas été restitués à la date d’effet du congé n’a aucune incidence sur la date de la résiliation du bail, cette dernière intervenant du seul fait de la délivrance du congé (Cass. civ. 3, 12 septembre 2024, n° 23-18.132)
En l’espèce, le courrier du 1er décembre 2023 exprimant la volonté de Madame [Q] [F] de résilier le bail dans les formes requises, il y a lieu de constater que ce dernier a été régulièrement délivré.

Il convient désormais de déterminer la date à laquelle le congé a produit ses effets. La locataire produit le courrier avec la mention « remis en main en propre » et le tampon de la société FONCIA VBD apposé et la signature de son représentant. Le logement étant situé à [Localité 7], le préavis d’un mois s’appliquait, en vertu de l'article 17 de la loi précitée.

Le délai de préavis du congé du 1er décembre 2023 expirait le 1er janvier 2024. Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé notifié par Madame [Q] [F] le 1er janvier 2024.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers.

Madame [Q] [F] étant, depuis le 1er janvier 2024 occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que tout occupant de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la défenderesse ayant justifié ne plus occuper le bien loué.

Le juge n’a pas vocation à autoriser le transport et la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux.

En effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte faisant état d’une dette locative due à compter du mois de novembre 2024. Le congé a produit ses effets à compter du 1er janvier 2024.

Madame [Q] [F] n’est donc pas redevable de loyers et charges.

En vertu de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre du logement après l’expiration du contrat qui est de nature à causer au propriétaire un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux donne lieu au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer indexé outre toutes taxes et charges dûment justifiées, jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, la locataire soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de bail. Elle fait valoir qu’elle avait informé la société FONCIA VBD que son frère se maintenait dans les lieux après son départ et que le loyer était versé par ce dernier, ce que ne conteste pas les demandeurs. Les bailleurs font valoir que la locataire n’ayant pas remis les clefs à son départ effectif du logement, les loyers et charges continuent à être dus.
Toutefois, il appartenait aux demandeurs, représentés par la société FONCIA VBD, professionnelle de l’immobilier, de fixer à Madame [Q] [F] un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie et de restitution des clefs. Au surplus, à l’expiration du congé délivré par la locataire, les demandeurs ont cessé de lui adresser les avis d’échéance et de quittance de loyer et n’ont fait aucune démarche pour mettre fin à l’occupation sans droit ni titre du logement et ont continué à percevoir pendant un an demi les indemnités d’occupation qu’ils ont qualifié à tort de loyer et charges avant de délivrer une assignation en résiliation et expulsion tout en ayant connaissance que le logement était occupé par un tiers.

En conséquence, les bailleurs n’ont subi aucun préjudice du fait de cette occupation sans droit ni titre avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025.

Madame [Q] [F] est donc responsable du préjudice causé aux bailleurs à compter de cette date et sera condamnée solidairement avec Messieurs [H] [B] et [V] [F] en leur qualité de caution à la somme de 10.710,98 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation et de charges locatives pour la période comprise entre le 19 mai 2025 et le 28 février 2026, après déduction des frais de l’assurance privilège et de commissaire de justice.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer indexé et charges locatives dûment justifiées, à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Il conviendra de déduire de la créance, la somme de 11.274,73 euros déjà versée par Madame [Q] [F] et correspondant aux indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, à l’assurance privilège pour une somme de 192,49 euros et au dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs n’apportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire.

Ainsi, il y aura lieu de rejeter la demande à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux à l’occasion de la présente instance. Il y a lieu de débouter Monsieur [I] [M] et Madame [S] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [Q] [F] et Messieurs [H] [B] et [A] [F], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenue in solidum aux dépens de l’instance.

Les coûts du commandement de payer et de leurs dénonciations aux cautions ne sont pas compris dans les dépens.

Enfin, il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS