TJ 95500, 27 mai 2026, RG 25/01465

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/01465 - N° Portalis DB3U-W-B7J-PAF5

MINUTE N° :

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] A [Localité 1]
c/
[B] [A], [G] [K]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Monsieur [B] [A]

Madame [G] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Maître Benjamin JAMI
COUR D’APPEL DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 3]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 27 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente du tribunal judiciaire, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3]
Agissant par SYNDIL
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [A]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représenté par Mme [E] [K], sa fille, avec pouvoir,

Madame [G] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]

comparante

---

Le tribunal a été saisi le 29 Décembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 15 Octobre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 24 Mars 2026, et jugée le 27 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] sont propriétaires des lots n°10 et n°135 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à CERGY LE HAUT (95800), représenté par son Syndic, le cabinet SYNDIL, ci-après « le syndicat des copropriétaires », a fait assigner Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection près la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

Condamner solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 5253,07 euros arrêté au 3e trimestre 2025 inclus ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; Condamner solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamner solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] aux dépens ; Condamner solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 1320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, a actualisé sa demande à la somme de 8803,55 euros au titre des charges courantes et frais impayés au 1er trimestre 2026 inclus.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir, que les défendeurs n’ont pas payé les charges dont ils étaient redevables malgré les relances et la mise en demeure qui leur a été adressée le 24 juillet 2025. Le demandeur soutient que la somme demandée est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés.

Il ajoute que le comportement de Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] est répétitif et injustifié, et constitue une réticence abusive l’ayant contraint à faire l’avance de la somme due par ces derniers.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose par ailleurs à la demande d’octroi de délais de paiement formulés par Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K].

Mme [G] [K] a comparu en personne, et Monsieur [B] [K], non comparant, a été représenté par sa fille, Madame [E] [K], selon pouvoir du 24 mars 2026.

Les défendeurs ne contestent pas la dette. Cependant, Madame [G] [K] indique que depuis le mois d’octobre 2023, elle souffre d’une maladie professionnelle à la suite d’un accident de travail, et qu’elle a dû attendre près de 6 mois pour obtenir le versement de ses indemnités journalières. Elle ajoute que le couple a cinq enfants à charge, percevoir des loyers à hauteur de 1650 euros et être redevable d’un emprunt immobilier de 1140 euros. Madame [G] [K] précise que sa fille aînée l’aide à payer les frais du foyer. Les défendeurs sollicitent en conséquence l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la qualité de propriétaire des défendeurs pour les lots n°10 et n°135 est établie par l’extrait de matrice cadastrale produit.

Le syndicat des copropriétaires produit :

- Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 décembre 2023 approuvant les comptes de charges de l’exercice du 01 janvier 2022 au 30 juin 2023, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

- Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 13 décembre 2024 approuvant l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

Les certificats de non-recours des 12 er 21 août 2025 contre ces décisions sont fournis par le demandeur.

- Le procès-verbal d’assemblée ordinaire du 14 octobre 2025 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 ;

- L’appel de fonds du 18 juin 2024 sur charges courantes (655,80€) et fonds travaux (31,11€) pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 ;

- L’appel de fonds du 18 septembre 2024 sur charges courantes (655,80€) et fonds travaux (31,11€) pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 ;

- L’appel de fonds du 17 janvier 2025 sur charges courantes (770,76€) et fonds travaux (34,02€) pour le 1er trimestre 2025 ;

- L’appel de fonds du 20 mars 2025 sur charges courantes (770,76€) et fonds travaux (34,02€) pour la période du 2e trimestre 2025 ;

- L’appel de fonds du 17 juin 2025 sur charges courantes (678,31€) et fonds travaux (32,08€) pour le 3e trimestre 2025 ;

- L’appel de fonds du 18 septembre 2025 sur charges courantes (678,31€) et fonds travaux (32,08€) pour le 4e trimestre 2025 ;

- Le compte de copropriété du 17 octobre 2025 répartissant les charges (1692,21€) pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

- L’appel de fonds travaux du 17 octobre 2025 (117,90€) ;

- L’appel de fonds du 22 décembre 2025 sur charges courantes (750,96€) et fonds travaux (36,92€) pour la période du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026.

Il en résulte que les charges de copropriété sont engagées par les décisions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire en devenant alors débiteur.

Si le syndicat des copropriétaires justifie des sommes dues entre le 1er juillet 2024 et le 31 mars 2026, via les appels de fonds et le relevé de charges impayées. Toutefois, il ne justifie pas de l’appel de fonds du 01/01/2024 Fonds de travaux : 31,11 » ;

S’agissant des cotisation fonds travaux, les montants n’excèdent pas la part du budget dédié voté lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont justifiés.

Déduction faite des charges injustifiées, le montant total des charges dues par Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] s’élève à la somme de 7184,69 euros.

Par conséquent, Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7184,69 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2983,38 euros à compter du 14 mai 2025, date de la mise en demeure, et du 27 mai 2026 pour le surplus pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement,

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1587,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Le décompte actualisé au 1er janvier 2026 fait apparaître des frais « intérêts de retard » à hauteur de 3,15 euros imputés le 10 juin 2024 qui ne sont pas justifiés. Ils seront donc écartés.

De même, les frais de « mise en demeure » à hauteur de 42 euros imputés le 14 mai 2024, ainsi que les frais de « relance » à hauteur de 33 euros imputés le 10 juin 2024 ne sont justifiés par aucune pièce. Ces frais seront donc également écartés.

Par ailleurs, les frais de « constitution de dossiers » à hauteur de 450 euros imputés le 11 septembre 2024 ne sont pas justifiés par un document reprenant les diligences entreprises, le contrat de syndic stipulant en son article 9.1 une facturation « au temps passé ». Ces frais seront donc écartés.

S’agissant des frais de « commandement de payer » à hauteur de 128,6 euros imputés le 19 septembre 2024, ils sont compris dans les dépens et ne seront donc pas pris en compte.

Concernant les frais de « mise en demeure » à hauteur 331 euros imputés le 30 juin 2025, en ce qu’ils suivent une première mise en demeure de payer du 14 mai 2025 et sa relance le 4 juin 2025, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement. Ils seront donc écartés.

Il en est de même s’agissant des frais de « mise en demeure avocat » à hauteur de 132 euros imputés le 29 juillet 2025 qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, la première mise en demeure et sa relance demeurant infructueuse – et sont en tout état de cause des frais compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais seront donc écartés.

Il convient également de déduire les frais de « remise à avocat » à hauteur de 360 euros imputés le 22 août 2025, qui bien que prévu par le contrat de syndic en son article 9.1, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il est toutefois justifié des frais de mise en demeure à hauteur de 42 euros imputés le 14 mai 2025, ainsi que des frais de relance à hauteur de 33 euros imputés le 4 juin 2025. Seuls ces frais seront donc dus par Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K].

Par conséquent, Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] seront condamnés à payer in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts,

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts,

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le retard dans le paiement des charges de copropriété, notamment accompagné d’une obstruction systématique à l’autorisation des travaux indispensables, crée un préjudice financier au détriment des autres copropriétaires obligés de faire l’avance des fonds.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté par les défendeurs que les sommes sont dues, force est toutefois de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte ni la preuve de leur mauvaise foi (ceux-ci ne s’étant jamais opposés sur le principe de leur dette), ni un préjudice distinct – aucun élément du dossier ne permettant d’établir la réalité de l’avance des frais supportée par le demandeur ou les autres copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement,

Aux termes de l’article 1343-5, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Madame [N] [K] expose souffrir d’une maladie professionnelle depuis le mois d’octobre 2023 et connaître des difficultés financières, force est toutefois de constater qu’aucune pièce n’est produite permettant de justifier de sa situation.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K], parties perdantes à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [G] [K] et Monsieur [B] [K] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS