TJ 95500, 21 mai 2026, RG 25/00534

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00534 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OT7C

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 1] SIS [Adresse 2]
c/
[B] [N] [T]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Madame [B] [N] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Julien SEMERIA
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 3]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente du tribunal judiciaire, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] SIS [Adresse 2]
Rep par syndic FONCIA VBDS
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D'OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [N] [T]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparante

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Le tribunal a été saisi le 01 Août 2025, par Assignation - procédure au fond du 25 Juillet 2025 ; L'affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE
Madame [B] [N] [T] est propriétaire des lots numérotés 309, 651 et 652 de l'état descriptif de division de l’ensemble immobilier «la [Adresse 7]» sis [Adresse 8].
Par acte d'huissier du 25 juillet 2025 et alléguant d'un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «la [Adresse 7]» sis [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA VBDS a fait assigner Madame [B] [N] [T] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux visas des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et aux fins de les sommes suivantes :
- condamner Madame [B] [N] [T] à lui payer 3 398,70 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 779,49 euros à compter du 21 février 2025, au titre des charges de copropriété courantes impayées se décomposant comme suit :
*charges et travaux de copropriété :2 159,53 euros,
*frais nécessaires :1239,17 euros
- condamner Madame [B] [N] [T] à lui payer 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
- condamner Madame [B] [N] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «la RESIDENCE [Etablissement 1]» sis [Adresse 8] une indemnité d’un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 12 février 2026 après un renvoi, le demandeur a fait viser par le greffe ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il a maintenu ses demandes sauf à actualiser sa demande à la somme de 4 025,60 euros (2 390,51 euros au titre des charges et travaux, 1 635,09 euros au titre des frais).
Il fait valoir que les charges réclamées sont dues à compter d’avril 2023, que Madame [B] [N] [T] a acquis son appartement en VEFA, que des charges sont dues depuis l’achèvement de l’immeuble.
Madame [B] [N] [T] a comparu en personne. Elle sollicite de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «la [Adresse 7] » sis [Adresse 8] de toutes ses demandes. A titre subsidiaire, elle demande des délais de paiement expliquant qu’elle rencontre actuellement des difficultés financières.
Elle fait valoir qu’elle a réceptionné son appartement le 08 juin 2021, qu’elle a réglé un appel de charges de 1 018,96 euros avant cette réception, que cette somme n’était pas due. Elle ajoute qu’il existe des anomalies dans la répartition des charges d’eau, que le prix de l’eau au m3 varie chaque année, que le fonds travaux de la loi ALUR a été appelé en avance, qu’elle ne comprend pas certaines sommes.
La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Dans les termes de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic de copropriétaire par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'action en contestation de décisions d'assemblées générales ne peut être formée que par voie d'assignation et non sous forme de demande additionnelle par voie de conclusions dans le cadre d'une instance en cours.
Il est constant que le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges.
Le syndicat demandeur en paiement des charges doit toutefois rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l'article 1353 du Code civil.
Pour ce faire, il doit produire les documents établissant le bien-fondé de sa demande et notamment les états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du demandeur.
La créance du syndicat est justifiée si le syndic a versé aux débats plusieurs décomptes faisant apparaître, d'une part, le libellé de la dépense, la somme à répartir, les tantièmes applicables et les tantièmes affectés aux lots du copropriétaire intéressé et, d'autre part, la répartition des charges communes générales, des charges communes spéciales et des charges d'escalier, entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 17 juin 1990 : Loyers et copr. 1990, comm. 361, note G. Vigneron)
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [B] [N] [T] ,
- le contrat de Syndic,
- des courriers recommandés de mise en demeure et une lettre de relance du 08 mars 2024,
- des sommations de payer
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 octobre 2022, 3 juillet 2024
- des appels de provisions et de fonds trimestriels,
- les bilans des charges de copropriété de Madame [B] [N] [T] pour l’exercice du 23 février 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 31 mars 2025
- un décompte actualisé au 17 février 2026,
Madame [B] [N] [T] verse aux débats :
- des courriels adressés au syndic,
- la situation de son compte propriétaire du 1er avril 2021 au 31 juillet 2025
Les bilans de charge font apparaître, d'une part, le libellé de la dépense, la somme à répartir, les tantièmes applicables et les tantièmes affectés aux lots de Madame [B] [N] [T] et, d'autre part, la répartition des charges communes générales, des charges communes spéciales et des charges d'escalier, entre tous les copropriétaires.
Madame [B] [N] [T] ne démontre pas avoir réglé la somme de 1 018,96 euros avant la réception des travaux et l’emménagement dans les lieux.
En revanche il ressort de la situation de son compte propriétaire du 1er avril 2021 au 31 juillet 2025 que de nombreux frais (mise en demeure, relance, constitution « dr huis », sommation de payer) et intérêts de retard ont été facturés à Madame [B] [N] [T] avec les charges et ce, dès le 05 août 2021, que ces frais n’apparaissent pas dans le décompte détaillé produit en pièce 15 par le demandeur, les premiers frais de recouvrement datant du 12 février 2024.
Il convient dès lors de soustraire du décompte la somme de 594 euros de frais de recouvrement et intérêts dont il n’est pas justifié aux présentes.
Madame [B] [N] [T] est donc redevable au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 17 février 2026 (1ème trimestre 2026 inclus) de la somme de 2 390,51 euros moins 594 euros soit 1 796, 51 euros.
Madame [B] [N] [T] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1 796, 51 euros.
Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement
Selon l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.
Par dérogation, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006) prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice ; les frais de commissaire de justice inutiles ; les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et d'avoué qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ainsi, en l'espèce, à l'exception d'une mise en demeure (54 euros) dont il est justifié et dont la tarification est prévue au contrat de syndic, les frais réclamés ne présentent pas le caractère nécessaire tel que décrit précédemment et seront donc rejetés.
Par conséquent la demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc accueillie à hauteur de la somme de 54 euros.
Madame [B] [N] [T] sera condamnée à payer cette somme.
Concernant la demande de capitalisation, elle n'est pas prévue au règlement de copropriété et le demandeur ne motive pas sa demande, par conséquent, aux termes de l'article 1343-2 du code civil, il en sera débouté.
Sur la demande de délais de paiement
Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés ;
En l'espèce, Madame [B] [N] [T] ne justifie pas de ses ressources et ne formule aucune proposition concrète en vue de solder sa dette de charges dans le délai légal de deux ans étant entendu que celle-ci est de 1 796, 51 euros.
Par conséquent, sa demande de délais de paiement ne sera pas accueillie.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, Madame [B] [N] [T] s’est acquittée d’une partie des charges de copropriété qu’elle devait au cours des derniers mois.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, madame [B] [N] [T] partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [B] [N] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «la RESIDENCE [Etablissement 1]» sis [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA VBDS la somme de 1 850,51 euros qui se répartit comme suit : - 1 796, 51 euros, au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 février 2026 (1ème trimestre 2026 inclus), - 54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ; REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Madame [B] [N] [T] ; REJETTE le surplus des demandes ; REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis25-[Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA VBDS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE madame [B] [N] [T] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.