TJ 95500, 26 mai 2026, RG 26/00247

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00247 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PD7Y

MINUTE N° : 26/00597

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 26 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. D'HLM [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne
Monsieur [J] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 mars 2013, la SA d’HLM [Adresse 3] a consenti à Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2017, le juge du tribunal d’instance de Montmorency a notamment :
- constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au bail à la date du 25 janvier 2017 ;
- condamné solidairement les locataires au paiement de la provision de 1 434,76 € au titre de l’arriéré locatif au terme de février 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;
- autorisé Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] à se libérer de la dette par 14 versements mensuels successifs de 100 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;
- dit que faute pour eux de respecter les délais ainsi accordés, la totalité de la somme deviendrait exigible et ordonné leur expulsion dans ce cas ;
- rappelé que si les modalités de paiement étaient respectées, la clause résolutoire serait réputée ne jamais avoir joué ;
- dit qu’en cas de résolution du contrat, les défendeurs seraient redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée à 544,66 €, à compter du 1er mars 2017 et jusqu’à libération effective des lieux ;
- débouté la SA d’HLM FRANCE HABITATION de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2016 ;
- rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par convention signée le 22 mars 2022, la SA d’HLM [Localité 1], venant aux droits de la SA d’HLM [Adresse 3], a régularisé avec Monsieur [J] [V] et Madame [T] [M] un « contrat de location rétabli », mentionnant que la dette fixée par l’ordonnance de référé du 16 octobre 2017 était soldée et que les parties concluaient un bail à effet rétroactif au 25 janvier 2017, sur les mêmes lieux loués, contre le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 346,05 € hors charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 10 octobre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 999,25 € en principal, arrêtée au 2 octobre 2025, terme de septembre inclus.

Par exploit du 28 janvier 2026, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation du 22 mars 2022 par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation des baux d’habitation des 19 mars 2013 et 22 mars 2022 ;
- l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] ;
- le transport et la séquestration des meubles, en garantie des sommes dues ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 871,26 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 6 janvier 2026, terme de décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025.

À l’audience du 23 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 800,49 €, arrêtée au 16 mars 2026, terme de février inclus. Le conseil de la SA d’HLM [Localité 1] s’en rapporte sur des délais de paiement proposés à raison de 100 € par mois, exposant n’avoir aucune instruction pour répondre à cette demande.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [T] [M], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 100 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Elle indique notamment qu’elle perçoit pour sa part les prestations sociales et familiales pour 3 enfants de 20, 7 et 4 ans, que son compagnon Monsieur [J] [V] travaille en CDI, et qu’elle a récemment réglé une somme de 250 € qui n’apparaît pas sur le décompte fourni en demande.

Monsieur [J] [V], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport de carence au diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné connaissance à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, reçue par courriel le 30 mars 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a transmis un décompte actualisé de sa créance au 26 mars 2026, quittancement de février inclus, lequel actualise sa créance à la somme de 550,49 € après déduction des sommes versées au cours du mois de mars par les défendeurs.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résolution du contrat de bail :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 28 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la date du contrat de bail et la loi applicable :

Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, le titre Ier de cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur.

Aux termes de l’article 24, V de la même loi, dans sa version applicable lors du prononcé de l’ordonnance de référé du 16 octobre 2017, lorsque le juge accorde des délais de paiement aux locataires, « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En conséquence, lorsque les locataires à un contrat de bail, qui a fait l’objet d’une résiliation judiciaire par acquisition de la clause résolutoire avec suspension des effets de cette clause pendant l’octroi de délais, ont respecté lesdits délais et que leur dette est éteinte, le contrat est réputé ne jamais avoir été résilié.

Or, dans le cas d’espèce, le contrat de bail entre la SA d’HLM [Adresse 3], aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], d’une part, et Monsieur [J] [V] et Madame [T] [M] d’autre part, a fait l’objet d’une ordonnance de référé du 16 octobre 2017 concluant à :
- l’acquisition de la clause résolutoire au bail du 19 mars 2013, à la date du 25 janvier 2017 ;
- l’octroi aux débiteurs de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est constant et non contesté que les délais octroyés ont été respectés par les locataires, de sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et que le contrat de bail du 19 mars 2013 a repris ses pleins effets de plein droit.

La conclusion d’un « contrat de location rétabli » en date du 22 mars 2022, avec effet rétroactif au 25 janvier 2017, relève donc d’un acte superfétatoire alors que le contrat du 19 mars 2013 avait repris ses pleins effets et est toujours d’actualité entre les parties.

Dans ces conditions, le contrat liant les parties est celui du 19 mars 2013 et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’appliquant au présent litige est sa version en vigueur au 19 mars 2013.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au contrat du 22 mars 2022 :

Vu tout ce qui précède et en application de l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Force est de constater que la demande en acquisition de la clause résolutoire ne vise que le contrat du 22 mars 2022, et qu’elle ne peut aboutir dès lors que le contrat de bail utile qui lie les parties est celui du 19 mars 2013.

La demande en acquisition de la clause résolutoire au contrat du 22 mars 2022 sera donc rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

Vu les articles 1224, 1228 et 1229 du code civil ;

Compte tenu de tout ce qui précède sur le contrat applicable aux parties, la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail du 22 mars 2022 ne saurait aboutir dès lors que seul le contrat du 19 mars 2013 liait les parties.

En outre, le tribunal ne peut que rejeter la demande subsidiaire tendant à la résiliation du contrat du 19 mars 2013, ce dernier n’étant pas fourni aux débats.

Les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte arrêté au 16 mars 2026, terme de février inclus, outre l’assignation délivrée en vue de l’audience.

L’existence et le montant de la dette ne sont pas contestés par Madame [T] [M] à l’audience.

Il n’est en revanche pas justifié des frais d’enquête SLS imputés au décompte, de sorte qu’ils seront déduits, conformément aux articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] seront condamnés au paiement de la somme de 369,83 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 16 mars 2026, terme de février inclus, et déduction faite des frais de procédure qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En l’absence du contrat de bail originel, il n’est pas possible de vérifier la clause de solidarité, de sorte que la condamnation en paiement sera conjointe.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 16 mars 2026, terme de février inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il sera fait droit à la demande de délais de Madame [T] [M], visant à régler la dette en 3 mensualités de 100 € chacune, outre une 4ème mensualité pour le solde de la dette, en principal et frais.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [T] [M] et Monsieur [J] [V] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la demande formée par la SA d’HLM [Localité 1] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS