TJ 95500, 26 juin 2026, RG 23/05292

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

26 Juin 2026

N° RG 23/05292 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NKCJ

Code NAC : 50A

S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER

C/

[A] [R]
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 10 Avril 2026 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Grégoire PERRIN

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DEMANDERESSE

S.A BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laura PEREZ BONAN, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Djinn QUEVREUX-ROBINE, avocate plaidante au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [R], né le 30 Août 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat plaidant au barreau de PARIS

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 septembre 2018, publié le 22 octobre 2018 au service de la publicité foncière de [Localité 2], la SASU Bouygues Immobilier a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et un emplacement de stationnement composant les lots 17 et 61 de l'ensemble immobilier « Urban & [Localité 3] » sis dans la ZAC Ecoquartier rue des frais lieux à [Localité 4] (95), pour un montant de 179 000,00 euros ttc, payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement suivant :
- 30% à la vente ;
- 5% à l'achèvement des fondations ;
- 30% à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
- 5% à la mise hors d'eau du bâtiment ;
- 15% à l'achèvement des cloisons ;
- 10% à l'achèvement du bâtiment ;
- 5% à la livraison.

La livraison était fixée au 31 décembre 2019.

Le prix de vente a été financé à hauteur de 178 936,00 euros par un prêt hypothécaire souscrit par M. [A] [R] auprès de la Caisse régionale Crédit agricole mutuel Brie Picardie (ci-après le Crédit agricole mutuel).

M. [A] [R] a réglé les trois premiers appels de fonds, soit 116 350,00 euros représentant 65% du prix de vente.

Suivant devis signé le 26 avril 2019, M. [A] [R] et la SASU Bouygues Immobilier ont convenu de travaux modificatifs, pour une somme de 2 204,74 euros, correspondant au choix d'un carrelage et d'un parquet stratifié ; M. [A] [R] a réglé à ce titre la somme de 1 012,37 euros.

Par courriers des 24 juin 2019, 12 novembre 2019 et 2 mars 2020, la SASU Bouygues Immobilier a informé M. [A] [R] respectivement de la mise hors d'eau, de l'achèvement des cloisons et de l'achèvement du bâtiment et la livraison, et procédé aux appels de fonds correspondants, en vain.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 3 janvier 2023, la SASU Bouygues Immobilier a mis M. [A] [R] en demeure de lui régler la somme de 63 662,37 euros, correspondant aux trois appels de fonds précités, soit les 35% restants du prix de vente, et au solde des travaux modificatifs.

Cette démarche s'étant révélée infructueuse, la SASU Bouygues Immobilier a, par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, fait signifier à M. [A] [R] un commandement de payer la somme de 66 285,32 euros, visant la clause résolutoire de l'acte de vente.

Par exploits introductifs d'instance des 26 septembre et 2 octobre 2023, la SASU Bouygues Immobilier a fait assigner M. [A] [R] et la Caisse régionale Crédit agricole mutuel Brie Picardie devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de résolution de la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la SASU Bouygues Immobilier demande au tribunal de :
A titre principal,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 15 juillet 2023, de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 28 septembre 2018 entre la SASU Bouygues Immobilier et M. [A] [R] ;
- Constater la résolution, à compter du 15 juillet 2023, dudit contrat ;
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résolution judiciaire de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 28 septembre 2018 entre la SASU Bouygues Immobilier et M. [A] [R] ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [A] [R] à restituer à la SASU Bouygues Immobilier les lots n°17 et 61 de l'ensemble immobilier dénommé commercialement « Urban & [Localité 3] » et ayant pour assiette foncière un terrain formant le lot n°2 de la ZAC Ecoquartier de [Localité 4] et de [Localité 5] situé [Adresse 4] ;
- Juger que le jugement à intervenir sera opposable au Crédit agricole mutuel ;
- Autoriser la SASU Bouygues Immobilier à restituer l'acompte de 116 350,00 euros versé par M. [A] [R] au moyen du prêt bancaire souscrit, directement entre les mains du Crédit agricole mutuel ;
- Enjoindre au Crédit agricole mutuel de communiquer à la SASU Bouygues Immobilier, dans un délai de huit jours à compter de la restitution par la SASU Bouygues Immobilier du montant de 116 350,00 euros ou, à défaut, à compter du jour de la résolution de la vente, et ce sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard, le décompte actualisé du capital et des intérêts remboursés par M. [A] [R] dans le cadre des prêts bancaires souscrits ;
- Juger qu'au jour de la restitution le montant total du capital et des intérêts remboursés à date par M. [A] [R] viendra, par compensation, en déduction de la somme à restituer, sur la base du décompte actualisé à communiquer par le Crédit agricole mutuel ;
- Rejeter la demande du Crédit agricole mutuel tendant à l'octroi d'intérêts au taux légal ;
- Condamner la Caisse régionale Crédit agricole mutuel Brie Picardie à ordonner la mainlevée totale de l'hypothèque consentie par M. [A] [R] sur les biens immobiliers acquis aux termes de la vente en l'état futur d'achèvement du 28 septembre 2018, dès réception du règlement de 116 350,00 euros restitué par la SASU Bouygues Immobilier, et ce sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard ;
- Condamner M. [A] [R] à payer à la SASU Bouygues Immobilier la somme de 17 900,00 euros au titre de l'indemnité de résolution stipulée au contrat, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- Condamner M. [A] [R] à payer à la SASU Bouygues Immobilier la somme de 53 754,00 euros – à parfaire jusqu'à exécution complète du jugement à intervenir – au titre des pénalités de retard de paiement des appels de fonds stipulées au contrat ;
- Ordonner la publication du jugement à intervenir ;
- Condamner M. [A] [R] au paiement de la somme de 4 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de saisie-attribution et de commandement de payer réalisés à la requête de la SASU Bouygues Immobilier ;
- Prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 novembre 2025 et régulièrement signifiées par voie de commissaire de justice à M. [A] [R] le 5 décembre 2025, la Caisse régionale Crédit agricole mutuel Brie Picardie demande au tribunal de :
- Donner acte au Crédit agricole mutuel qu'il s'en rapporte à justice sur la demande de résolution judiciaire du contrat de vente conclu par la SASU Bouygues Immobilier et M. [A] [R] le 28 septembre 2018 ;
- Prononcer la résolution du contrat de prêt accessoire accordé par le Crédit agricole mutuel suivant offre de prêt acceptée le 17 juillet 2018 et suivant acte de Me [U] [J], notaire à [Localité 6], en date du 28 septembre 2018 ;
- Condamner en conséquence M. [A] [R] à rembourser au Crédit agricole mutuel la somme de 147 542,88 euros au titre de la restitution des fonds prêtés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mise à disposition des fonds – ou à défaut à compter de la signification de ses premières conclusions en date du 7 juin 2024 – et jusqu'à complet paiement, et à parfaire au jour de la résolution et sans préjudice de tous intérêts de retard dus ;
- Condamner M. [A] [R] à payer au Crédit agricole mutuel la somme de 2 936,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- Ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [A] [R] au Crédit agricole mutuel et celles dues par le Crédit agricole mutuel à M. [A] [R] ;
- Ordonner le maintien de l'hypothèque conventionnelle sur l'immeuble au profit du Crédit agricole mutuel jusqu'à l'entier remboursement des sommes demandées ;
- Autoriser la SASU Bouygues Immobilier à se libérer du remboursement du prix de vente à hauteur de 116 350,00 euros entre les mains du Crédit agricole mutuel au titre de son droit de suite et de préférence ;
- Juger que les sommes versées par la SASU Bouygues Immobilier viendront en déduction de la somme de 147 542,88 euros au titre du capital restant dû et à rembourser par M. [A] [R] au Crédit agricole mutuel ;
- Autoriser le Crédit agricole mutuel à communiquer à la SASU Bouygues Immobilier un décompte actualisé de remboursement du prêt PTH Lisseur n°00000799820 d'un montant de 124 936,00 euros et du prêt PTZ n°00000799821 d'un montant de 54 000,00 euros, après remboursement par la SASU Bouygues Immobilier entre ses mains de la somme de 116 350,00 euros au titre de la résolution du prix de vente ;
- Débouter la SASU Bouygues Immobilier de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- Condamner M. [A] [R] à payer au Crédit agricole mutuel la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La clôture de la mise en état a été fixée au 20 novembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire appelée à l'audience du 10 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

M. [A] [R], cité à étude, n'a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 26 juin 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résolution de la vente

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ; la résolution est subordonnée à mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution ; la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, l'article 19.5 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 28 septembre 2018 stipule « qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'une somme quelconque formant partie du Prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit (…) un mois après un commandement de payer resté infructueux au domicile élu par l'ACQUEREUR et indiquant l'intention du VENDEUR de se prévaloir de ladite clause».

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [A] [R] n'a pas réglé les sommes dues au titre des trois derniers appels de fonds, adressés par la SASU Bouygues Immobilier les 24 juin 2019, 12 novembre 2019 et 2 mars 2020, et du solde du devis du 26 avril 2019, soit une somme totale de 63 662,37 euros ; qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire précitée et portant sur la somme de 63 662,37 euros outre les intérêts de retard et les frais et émoluments, lui a été vainement signifié le 14 juin 2023.

Dès lors, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 15 juillet 2023 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SASU Bouygues Immobilier et M. [A] [R] le 28 septembre 2018.

Sur la résolution du contrat de prêt accessoire

Aux termes de l'article L.313-36 du code de la consommation, l'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Il résulte de la combinaison de ce texte et des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution du contrat de vente principal entraîne la résolution consécutive du contrat de prêt conclu pour le financer.

Par application de l'article 1231-6 du code civil, en raison de la résolution du crédit consécutive à l'annulation de la vente, les parties devant être placées dans l'état où elles auraient été si le prêt n'avait pas été souscrit, la banque peut prétendre à des intérêts au taux légal sur la somme avancée, mais seulement depuis la mise en demeure et non depuis la mise des fonds à la disposition des emprunteurs.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [A] [R] a financé son acquisition en l'état futur d'achèvement par la souscription, le 7 juillet 2018, auprès du Crédit agricole mutuel pour un montant de 178 936,00 euros :
- d'un prêt « PTH Lisseur » à hauteur de 124 936,00 euros, au taux d'intérêt annuel de 1,87% remboursable sur 300 mois ;
- d'un prêt « PTZ » à hauteur de 54 000,00 euros, au taux de 0%, remboursable sur 264 mois.

Compte tenu de la résolution du contrat de vente principal, celui-ci est censé n'avoir jamais existé, de sorte qu'il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de prêt conclu pour le financer.

Le Crédit agricole mutuel justifie avoir débloqué une somme totale de 169 986,00 euros à mesure de l'avancée des travaux.

Il ressort des décomptes produits par le Crédit agricole mutuel que le capital restant dû par M. [A] [R] s'élève aux sommes suivantes, pour un total de 129 750,43 euros, après soustraction :
- 77 908,55 euros (93 542,88 euros moins les frais, cotisations et intérêts) au titre du prêt PTH ;
- 51 841,88 euros (54 000,00 euros moins les cotisations et frais de prise de garantie hypothécaire) au titre du prêt PTZ.

Faute pour le Crédit agricole mutuel de produire une mise en demeure, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2025, date à laquelle la banque justifie avoir fait signifier ses demandes à M. [A] [R].

Par ailleurs, la demande de compensation entre les sommes dues par M. [A] [R] et celles dues par le Crédit agricole mutuel apparaît sans objet, dans la mesure où celles-ci ont déjà été soustraites de celles-là.

Sur les restitutions consécutives à la résolution des contrats

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Aux termes de l'article 2450 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne

Aux termes de l'article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En l'espèce, subséquemment aux résolutions prononcées :
- M. [A] [R] doit restituer à la SASU Bouygues Immobilier les lots 17 et 61 de l'ensemble immobilier « Urban & [Localité 3] » sis dans la [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 4] (95) ;
- la SASU Bouygues Immobilier doit restituer à M. [A] [R] la somme de 116 350,00 euros ;
- M. [A] [R] doit restituer au Crédit agricole mutuel la somme de 129 750,43 euros.

Il convient de relever que la SASU Bouygues Immobilier comme le Crédit agricole mutuel sollicitent que la demanderesse puisse se libérer de sa dette de restitution directement entre les mains de la banque ; qu'il ne s'agit en revanche pas de l'exercice d'un droit de suite ou de préférence par le Crédit agricole mutuel mais d'une action oblique, à laquelle il convient de faire droit compte tenu de la carence de M. [A] [R].

Dès lors, il y a lieu de condamner la SASU Bouygues Immobilier à verser directement entre les mains du Crédit agricole mutuel la somme de 116 350,00 euros au titre de la restitution du prix de vente.

M. [A] [R] sera donc condamné à restituer à la Caisse régionale Crédit agricole mutuel Brie Picardie la somme de 13 400,43 euros au titre du solde de la restitution du capital prêté, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 129 750,43 euros à compter du 5 décembre 2025 jusqu'au jour du présent jugement ; des règlements étant susceptibles d'être intervenus depuis la date du décompte de créance au 5 juillet 2025, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.

Sur le sort de l'hypothèque

En cas d'effacement rétroactif des contrats par l'effet de la résolution de la vente entraînant celle du prêt y afférent, l'obligation inhérente au contrat de prêt résolu demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention, de sorte que l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que l'hypothèque consentie par M. [A] [R] sur les biens immobiliers acquis aux termes de la vente en l'état futur d'achèvement du 28 septembre 2018 subsiste jusqu'à l'extinction entière de l'obligation de restitution au titre du prêt.

Cela étant, compte tenu du paiement partiel auquel va procéder la SASU Bouygues Immobilier, il y a lieu d'ordonner, dès réception du règlement de 116 350,00 euros, la mainlevée partielle de l'hypothèque à hauteur dudit règlement.

Le Crédit agricole mutuel ne s'opposant pas à la mainlevée partielle de l'hypothèque, la SASU Bouygues Immobilier sera déboutée de sa demande d'astreinte.

Sur les demandes indemnitaires

Sur les demandes formées par la SASU Bouygues Immobilier contre M. [A] [R]

Aux termes de l'article 1230 du code civil, la résolution n'affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 28 septembre 2018 stipule en son article 19.6 que la résolution de la vente « donnera lieu au paiement par l'ACQUEREUR d'une indemnité égale à dix pour cent (10%) du Prix de la présente Vente (…) Réserve est faite au profit du VENDEUR de demander la réparation du préjudice effectivement subi, dans la mesure où celui-ci excèderait dix pour cent (10%)».

Compte tenu de la résolution du contrat de vente du fait des manquements de M. [A] [R], il y a lieu de le condamner à verser à la SASU Bouygues Immobilier la somme de 17 900,00 euros à titre d'indemnité de résolution, soit 10% du prix de vente.

En revanche, la SASU Bouygues Immobilier ne démontre pas que les intérêts de retard prévus à l'article 19.3 du contrat soient applicables en cas de résolution, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande formée par le Crédit agricole mutuel contre M. [A] [R]

Le Crédit agricole mutuel ne justifiant pas des frais de dossier et frais d'inscription hypothécaire qu'il indique avoir pris en charge, il sera débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre de M. [A] [R].

Sur la demande de communication du décompte actualisé

Cette demande de la SASU Bouygues Immobilier n'étant pas contestée par le Crédit agricole mutuel, il y a lieu d'autoriser ce dernier à communiquer à la demanderesse un décompte actualisé du remboursement par M. [A] [R] du prêt PTH Lisseur n°00000799820 d'un montant de 124 936,00 euros et du prêt PTZ n°00000799821 d'un montant de 54 000,00 euros.

La banque étant disposée à communiquer ce document, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte.

Sur la publication du jugement au service de la publicité foncière

Conformément à l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière de la situation de l'immeuble objet de la vente résolue.

Sur les demandes de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [A] [R], partie perdante, sera tenu aux dépens, en ce compris les frais de saisie-attribution et de commandement de payer réalisés à la requête de la SASU Bouygues Immobilier.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, M. [A] [R] sera condamné à verser à la SASU Bouygues Immobilier et à la Caisse régionale Crédit agricole mutuel Brie Picardie la somme de 2 000,00 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS