TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/00126

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/00126 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OFHU
72A

S.D.C. LES MARADAS ORANGES 2

C/

[G] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires Les Maradas Oranges sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Immo de France [Localité 2] Ile de France, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Mariane Adossi, avocat postulant au barreau de Pontoise, et assisté de Me Magali Delattre, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 3], défaillant

--==o0§0o==--

M. [G] [W] est propriétaire du lot n°301 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Pontoise (SDC Les Maradas Oranges 2) a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, les arriérés de charges impayées pour la somme de 13 421,77 euros, les frais de recouvrement pour la somme de 930,30 euros ainsi que des dommages et intérêts et des sommes au titre des frais irrépétibles.

L'ordonnance de clôture du 10 avril a fixé l'affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Par jugement du 25 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Pontoise a révoqué l'ordonnance de clôture et a invité le syndicat des copropriétaires à produire un décompte des sommes réclamées distinguant les sommes correspondantes aux charges impayées et celles correspondant aux frais de recouvrement ainsi que les éléments relatifs à une procédure judiciaire antérieure relative aux charges de copropriété depuis le 13 décembre 2019.

Par conclusions d'actualisation, signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses de commissaire de justice le 17 décembre 2025, le SDC Les Maradas Oranges 2 actualise sa créance et demande au tribunal de condamner le défendeur à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de:

-17 939,87 euros en principal, selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023 sur la somme de 5 244,52 euros, à compter de la délivrance de l'assignation pour la somme de 13 421, 77 euros et à compter des conclusions d'actualisation pour le surplus,
-4 470,75 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale,
-3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Adossi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose qu'à la suite d'une mise en demeure du 27 janvier 2023, un protocole d'accord prévoyant un échéancier a été régularisé avec le défendeur, mais que ce dernier n'a pas respecté cet échéancier.

Il précise que le syndicat des copropriétaires a assigné le défendeur devant le tribunal judiciaire de Pontoise et que, par jugement du 5 mars 2024, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré nulle l'assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

M. [W] a été assigné à étude, son adresse [Adresse 5] à [Localité 3] ayant été confirmée par un voisin et par la consultation des pages blanches. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 février 2026, l'affaire a été renvoyée à la date du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale et l'avis de mutation dont il résulte que M. [W] est propriétaire du lot n°301 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- un décompte arrêté au 31 juillet 2025 ;
- des bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2019, 28 mai 2021, 18 octobre 2022, 10 novembre 2023, 20 septembre 2024 et 10 octobre 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;
- une mise en demeure de payer la somme de 5 244,52 euros en date du 27 janvier 2023,
- les contrats de syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur de 17 939,87 euros, correspondant aux charges impayées au 6 octobre 2025, appel de provisions sur charges et cotisation au fonds de travaux au 1er octobre 2025 inclus.

Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'année 2020, carence qui a par ailleurs été précisée dans le jugement de réouverture des débats du 25 septembre 2025.

Il convient donc de déduire du décompte la somme de 4 424,70 euros, correspondant aux charges de copropriété et au fonds de travaux pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve à sa charge de l'obligation à la dette.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat des copropriétaires.

En l'espèce, s'agissant des frais intitulés " mise en demeure " en date du 2 novembre 2022, " frais de relance art.56 " en date du 24 novembre 2022 et " 2021- trans.aux.just " en date du 19 janvier 2023, pour la somme totale de 437,05 euros, force est de constater que d'une part, ces frais sont antérieurs à la mise en demeure du 27 janvier 2023, et d'autre part, qu'ils ne sont justifiés par aucun élément versé aux débats. Ils seront donc écartés.

S'agissant des frais intitulés " hono avocat med -5150/3011 " en date du 7 février 2023, " hono huissier signif assignation 5150/3011 [W] " en date du 17 avril 2023, " hono avocat -assignation 5150/3011 [W] " en date du 17 avril 2023, " assignation " en date du 8 novembre 2023, " honos avocat audience du 09.11.23 S.5150.3011 " en date du 17 novembre 2023, " hono huissier ref .5150-3011 " en date du 25 janvier 2024 et " hono avocat ref.5150-30311 " en date du 21 février 2024, pour la somme totale de 2 473,44 euros, il sera constaté d'une part que ces frais concernent une procédure antérieure pour lesquelles il a déjà été statué sur les dépens et les frais d'article 700 par jugement du 5 mars 2024 et que en tout état de cause ces frais ne sont justifiées par aucun élément dans la procédure en cours. Ces frais seront donc rejetés.

S'agissant des frais intitulés " hono hussier -ref 5150-3011 " et " hono avocat -ref 5150-3011 " en date du 8 janvier 2025, pour la somme totale de 1 022,26 euros, il apparaît que ces frais ne sont appuyés par aucune facture versée aux débats. Ils seront donc écartés.

Il convient de déduire également les frais intitulés " 2024-suivi CTX " en date du 31 décembre 2024 et " 2025-honoraires suivi contentieux " en date du 12 septembre 2025, pour la somme totale de 540 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Il convient en conséquence de rejeter la demande au titre de frais de recouvrement et de condamner M. [W] à verser au SDC Les Maradas Oranges 2 la somme de 13 515,17 euros correspondant aux charges impayées au 31 juillet 2025, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux au 1er juillet 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC Les Maradas Oranges 2 produit aux débats la copie d'un courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 5 244,52 euros adressé à M.[W] et distribué le 3 janvier 2023.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 4 janvier 2023 sur la somme de 5 244,52 euros, à compter de l'assignation du 30 décembre 2024 pour la somme de 13 421,77 euros, et à compter du 17 décembre 2025 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Le SDC Les Maradas Oranges 2 n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que les demandeurs sollicitent le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à leur demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [W], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par Maître Adossi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS