TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/05517

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/05517 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OWH3
[Adresse 1]

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[K] [R]
[O] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société GTI Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 479 206 385 dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par Me Nancy Fauchart, avocat postulant au barreau du Val d'Oise, et assisté de Me Thomas Broche, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 4], défaillante

--==o0§0o==--

M. [K] [R] et Mme [O] [R] sont propriétaires des lots n°21 et 78 dépendants d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Bezons (SDC [C] [G]), représenté par son syndic la société GTI Immobilier, a fait assigner M et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 8 597,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juillet 2025, provision du 3ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sauf somme à parfaire au jour de l'audience,
- 2 000 euros au titre des dommages et intérêts.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens, incluant l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l'article L. 111-8 du code de procédures civiles d'exécution conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation et au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [R] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte aux lettres et leur adresse [Adresse 5] à [Localité 4] ayant été confirmée par un voisin. Ils n'ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 février 2026, l'affaire a été renvoyée à la date 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [R] sont propriétaires des lots n°21 et 78 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- un décompte pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025 ;
- des bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2020, 8 décembre 2021, 19 avril 2022, 27 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l'attestation de non recours relatif à ces assemblées ;

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 597,31 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 11 juillet 2025, appels des fonds troisième trimestre 2025 inclus.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, ni le règlement de copropriété ni l'acte d'acquisition ne sont versés aux débats. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n'est donc pas justifiée.

La solidarité ne se présumant pas, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l'indivision.

Il convient en conséquence de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l'indivision M. et Mme [R] à verser au SDC [C] [G] la somme de 8 597,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 juillet 2025, appels des fonds troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Le SDC [C] [G] n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. et Mme [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires portant sur le droit proportionnel de recouvrement mis à la charge du créancier par le tarif des huissiers en cas d'exécution forcée ne peut qu'être rejetée, aucun texte applicable ne permettant en l'espèce de faire supporter la charge de ce droit par le débiteur. Il sera précisé en particulier que l'article R.631-4 du code de la consommation invoqué est réservé aux litiges dans lesquels le droit de la consommation se trouve applicable, et qu'il permet alors au juge de mettre à la charge du professionnel condamné l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS