TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/06239

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/06239 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OWOP
72A

S.D.C. DOMAINE DE LA SOURCE

C/

[P] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires domaine de la source sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic la SAS Foncia Lacombe Vaucelles, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 4]

représenté par Me Nathalie Saintjean, avocat postulant au barreau de Pontoise, et assisté de Me Jean-Sébastien Tesler, avocat plaidant au barreau d’Essonne

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 5], défaillant

--==o0§0o==--

M. [P] [T] est propriétaire des lots n°19, 69 et 663 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 6] au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [T] au paiement des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, pour un montant de 17 717,17 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires domaine de la source sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Montigny lès Cormeilles (SDC Domaine de la Source), représenté par son syndic la société Foncia Lacombe Vaucelles, a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 8 041,58 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux au 1er juillet 2025 et chèque du 31 juillet 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l'assignation,
- 3 000 à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
- 350 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

Il demande également que le tribunal rejette toute demande de délais de paiement et que, si des délais étaient accordés, à défaut de non-paiement d'une échéance ou de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette devienne immédiatement exigible.

Il demande en outre que le défendeur soit condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL AD Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [T], qui a déjà été condamné au règlement des charges de copropriété, a constitué une nouvelle dette de charges.

M. [T] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres, sur le tableau des occupants et sur l'interphone de son adresse [Adresse 7] à [Localité 5]. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 février 2026, l'affaire a été renvoyée à la date du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [T] est propriétaire des lots n°19, 69 et 663 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- un décompte arrêté au 31 juillet 2025 ;
- des bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022, 15 novembre 2022, 26 juin 2023, 25 juin 2024 et 23 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels;
- le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 041,58 euros correspondant aux charges impayées 31 juillet 2025, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux au 1er juillet 2025 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le SDC [Adresse 6] ne justifie pas d'une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l'ancien article 64 du décret du 17 mars 1967 en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025.

L'ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement seront donc rejetées.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner M. [T] à verser au SDC [Adresse 8] de la Source la somme de 8 041,58 euros correspondant aux charges impayées au 31 juillet 2025, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux au 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il est établi que M. [T] a déjà été condamné pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 6] à hauteur de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que les demandeurs sollicitent le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à leur demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [T], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, dont le montant pourra être directement recouvré par la SELARL AD Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS