TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/06696

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/06696 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OR7D
72A

S.D.C. [E] [Q]

C/

[H] [A] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires [E] DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [E] [Q] sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son président Me Nicolas CHOJNACKI

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [H] [A] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillante
--==o0§0o==--

Mme [H] [C] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4], située [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1].

M. [W] [L] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 9 février 2023. Cette mission a été prorogée à plusieurs reprises et le 14 février 2025 pour une durée de 12 mois.

Par acte en date du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], située [Adresse 5] et [Adresse 6] à Montigny les Cormeilles, représenté par son administrateur provisoire le cabinet Convergence Immobilier, a fait assigner devant ce tribunal Mme [A] [C] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

- 10 639,05 euros, au titre des charges de copropriété et des frais,
- la capitalisation des intérêts,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [A] [C] soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [C], bien que régulièrement assigné par acte notifié à personne, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 5 février 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [A] [C] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 219, 240, 570 et 571,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- la dernière décision de désignation de l’administrateur provisoire ;
- les procès-verbaux de décision du 1er juin 2023 et du 15 mars 2024 ayant approuvé les comptes depuis le 1er octobre 2017 au 30 septembre 2023 et voté les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025,
- les extraits du grand livre au titre de l'année 2023
- un relevé de compte individuel détaillé,
- un commandement de payer les charges de copropriété en date du 15 novembre 2024.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

En l’espèce, il ressort du compte individuel une reprise de solde créditeur de 833,39 euros.

Toutefois, il résulte de la lecture des extraits du grand livre versés aux débats et établis par le syndic ayant précédé l’administrateur provisoire, le cabinet Sevia Immo, qu’un montant de 16 428,85 euros a été porté au débit du compte de copropriétaire le 1er octobre 2022 intitulé « report ». Le montant de cette reprise n’est pas détaillé, la période de calcul n’étant pas non plus indiquée. Ce montant n’est donc justifié ni par les documents comptables correspondants à la période du mandat du syndic antérieur, ni par les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes pour cette même période, ni a minima par un décompte individuel pour la période concernée. En conséquence, il n’est pas possible de déterminer si cette reprise de solde correspond à des comptes régulièrement approuvé par l’assemblée générale ou l’administrateur provisoire.

Or les appels de fonds et les relevés de compte laissent apparaître des paiements effectués par le copropriétaire en mai 2024 pour un montant total de 12 702,90 euros, qui n’apparaissent pas dans le décompte individuel et ont été imputés à cette reprise de solde antérieure non-justifiée.

Le principe de l’affectation des paiements à la dette la plus ancienne ne dispense pas le créancier de justifier de l’existence et de l’exigibilité de cette dette plus ancienne. Il convient donc de déduire les paiements effectués par Mme [A] [C] du montant des charges réclamées.

Ces éléments laissent apparaître un solde créditeur au profit du syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de l’existence d’un montant de charges impayées.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En revanche, il convient de retenir les frais du commandement de payer les charges de copropriété du 15 novembre 2024 pour un montant de 197,55 euros, étant précisé que les règlements effectués par Mme [A] [C] ont été effectués postérieurement à ce commandement.

En application de l’article 14 de l’arrêté du 8 octobre 2015, les diligences accomplies en vue du recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire peut faire l’objet d’une rémunération non soumise aux droits fixes et proportionnels.

Toutefois, la loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise en demeure du copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception. Le choix de l’administrateur de recourir à la signification d’un commandement de payer a pour effet de gonfler inutilement la dette, et n’apparaît absolument pas justifié dans le cas d’espèce. Les honoraires intitulés « frais de commandement de payer » ne seront par conséquent pas retenus.

Enfin, la lettre de relance a été adressée postérieurement à la régularisation des charges et les frais correspondants ne seront pas non plus retenus.

Il convient donc de condamner Mme [A] [C] au paiement de la somme de 197.55 euros au titre des frais.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC [N] ne justifie pas de la mauvaise foi de Mme [A] [C] qui a réglé l’intégralité de sa dette.

Sur les autres demandes

Le SDC [E] [Q], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS