TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/06699

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/06699 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OR7B
72A

S.D.C. [V] [B]

C/

[Q] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires [V] DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [V] [B] sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son président Me Nicolas CHOJNACKI

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 3]

défaillant
--==o0§0o==--

M. [Q] [S] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4], située [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1].

M. [U] [G] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 9 février 2023.

Cette mission a été prorogée à plusieurs reprises et le 14 février 2025 pour une durée de 12 mois.

Par acte en date du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], située [Adresse 5] et [Adresse 6] à Montigny les Cormeilles, représenté par son administrateur provisoire le cabinet Convergence Immobilier, a fait assigner devant ce tribunal M. [S] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

- 19 277,90 euros, au titre des charges de copropriété et des frais,
- la capitalisation des intérêts,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [S] soit condamné aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [S], bien que régulièrement assigné par acte notifié à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 5 février 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 219, 240, 570 et 571,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- la dernière décision de désignation de l’administrateur provisoire ;
- les procès-verbaux de décision du 1er juin 2023 et du 15 mars 2024 ayant approuvé les comptes depuis le 1er octobre 2017 au 30 septembre 2023 et voté les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025,
- les extraits du grand livre au titre de l'année 2020, 2021, 2022 et 2023
- un relevé de compte individuel détaillé,
- un commandement de payer les charges de copropriété en date du 15 novembre 2024.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

En l’espèce, il ressort du compte individuel une reprise de solde créditeur de 2 738 euros.

Toutefois, il résulte de la lecture des extraits du grand livre versés aux débats et établis par le syndic ayant précédé l’administrateur provisoire, le cabinet Sevia Immo, qu’un montant de 977,72 euros a été porté au débit du compte du copropriétaire le 1er octobre 2020, l’opération étant intitulée « report », alors qu’un second montant, de 4 182,41 euros, était également porté au débit du compte et mentionnait : « reprise ancien syndic ». Le montant de cette reprise n’est pas détaillé, la période de calcul n’étant pas non plus indiquée. Ce montant n’est donc justifié ni par les documents comptables correspondants à la période du mandat du syndic antérieur, ni par les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes pour cette même période, ni a minima par un décompte individuel pour la période concernée. En conséquence, il n’est pas possible de déterminer si les reprises de solde correspondent à des comptes régulièrement approuvé par l’assemblée générale ou l’administrateur provisoire.

Or les paiements effectués par le copropriétaire d’octobre 2020 à février 2023, date de la désignation de l’administrateur provisoire, ont été imputés à cette reprise de solde antérieure non-justifiée.

Le principe de l’affectation des paiements à la dette la plus ancienne ne dispense pas le créancier de justifier de l’existence et de l’exigibilité de cette dette plus ancienne. Il convient donc de décuire les sommes non justifiées de 5 160,13 euros du montant des charges réclamées.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 936,54 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

Une lettre de mise en demeure est produite, mais aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

Ces frais ne pourront être retenus.

En revanche, il convient de retenir les frais du commandement de payer les charges de copropriété du 15 novembre 2024 pour un montant de 189,23 euros.

En application de l’article 14 de l’arrêté du 8 octobre 2015, les diligences accomplies en vue du recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire peut faire l’objet d’une rémunération non soumise aux droits fixes et proportionnels.

Il convient donc de faire droit à la demande de paiement de la somme de 420 euros (introduction de l’instance) qui est justifiée par une facture, et de 36 euros pour la lettre de relance, soit la somme de 456 euros au total.

A l’exception d’une facture, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’inscription d’une hypothèque judiciaire, et sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, les honoraires de l’administrateur provisoire correspondants au commandement de payer, alors que la loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et qui ont donc pour effet de gonfler inutilement la dette, ne seront pas retenus.

Il convient donc de condamner M. [S] au paiement de la somme de 645,23 euros au titre des frais.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 581,77 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2025, dernier trimestre 2025 inclus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que X a régulièrement versé la somme de U euros en règlement des charges mais également en apurement de leur dette auprès du syndicat, et ont réglé les charges courantes en 2024. X justifie en outre de sa situation financière en versant les pièces suivantes : . Sa bonne foi est toutefois démontrée et il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC [V]-[B] a été placé sous administration provisoire en raison en raison d’un équilibre financier gravement compromis, et M. [S], en s’abstenant de régler les charges de copropriété, ont causé au syndicat des copropriétaires un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en l’exposant au coût supplémentaire de l’administration provisoire.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] à verser la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [S], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS