TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/07251

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/07251 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OWNN
72A

S.D.C. MALESHERBES

C/

[Y] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MALESHERBES sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LVM dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [O], demeurant chez Mme [B] [Adresse 3]

défaillant
--==o0§0o==

Par acte d'huissier en date du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires De la [Adresse 4] sis [Adresse 5] à Sarcelles, représenté par son syndic la société Foncia LVM et Me [U] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [Y] [O] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 9756,66 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant aux charges de copropriété impayées,
- 446,20 euros au titre des frais,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses (deux diligences au moins ayant été effectuées par le commissaire de justice), Monsieur [Y] [O] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture rendue le 12 février 2026 a fixé la date des plaidoiries au 16 avril 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [Y] [O] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 18, 204,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 septembre 2023, 27 juin 2024, 10 septembre 2024, 19 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- les attestations de non recours, un jugement de condamnation du tribunal de Gonesse du 14 septembre 2023, 2ème trimestre 2023 inclus,
- un relevé de compte individuel détaillé, un décompte des paiements imputés sur le précédent jugement de condamnation,
- le contrat de syndic,
- une sommation du 22 juillet 2025 sur la somme de 9241,22 euros, des lettres recommandées avec accusé de réception du 12 août 2024, du 13 mai 2025, des courriers simples des 3 septembre 2024 et 3 juin 2025.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l'assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l'assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu'elle en est à l'origine.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9756,66 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ne sera pas fait droit aux frais intitulés « constitution dossier avocat », ces frais entrant dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 96,20 € au titre du protocole d’accord.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9852,86 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [Y] [O] à son obligation de paiement ont nécessairement entraîné pour le syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement, celui-ci ayant nécessairement besoin de recouvrir rapidement les charges de copropriété pour assurer son fonctionnement quotidien.

Le copropriétaire sera donc condamné à payer à ce titre la somme de 1000 €.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [O], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS