TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/07252

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/07252 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OV5G
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[P] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncia VBDS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par Me Julien Semeria, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 4], défaillant

--==o0§0o==--

M. [P] [D] est propriétaire du lot n°79 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [D] au paiement des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022, pour un montant de 3 087,95 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Cergy (SDC Trois Cèdres), représenté par son syndic la société Foncia VBDS, a fait assigner M. [D] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de:

- 8 999,72 euros au titre des charges et travaux impayés, majorée des intérêts au taux légaux sur la somme de 4 739,62 euros à compter du 7 mai 2024,
- 490 euros à titre de frais nécessaires,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le défendeur soit condamné aux dépens, qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [D] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et sur l'interphone de son adresse [Adresse 5] à [Localité 4]. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 5 février 2026, l'affaire a été renvoyée à la date du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

L'article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, le décompte édité le 14 janvier 2026 actualisant la créance à la somme de 10 760,05 euros, postérieur à l'assignation, n'a pas été notifié à M. [D] et sera donc écarté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- la matrice cadastrale et l'avis de mutation dont il résulte que M. [D] est propriétaire du lot n°79 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- un décompte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025 ;
- des bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2023 et 25 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;
- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 5 841,27 euros en date du 7 mai 2024 ;
- le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 999,72 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires produit une facture syndic intitulée " constitution du dossier transmis à l'avocat " pour un montant de 450 euros.
Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles''.
Les diligences exceptionnelles s'entendent de démarches et d'une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndic ne justifie pas de diligences particulièrement complexes relatives à la constitution du dossier pour remise à l'avocat, la factura correspondant aux frais ne comportant pas une telle indication.
Aussi, ces frais qui ne sont pas justifiés ne seront pas retenus.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndicat des copropriétaires correspondant à la mise en demeure du 7 mai 2024 pour la somme de 40 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] à verser au SDC [Localité 5] la somme 9 039,72 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025, appels de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC Trois Cèdres produit aux débats la copie d'un courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 5 841,27 euros adressé à M. [D] présenté le 16 mai 2024 et revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé ".

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 17 mai 2024 sur la somme de 5 841,27 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il est établi que M. [D] a déjà été condamné pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC Trois Cèdres à hauteur de 750 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [D], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

S'agissant des frais de commandement, d'inscription d'hypothèque légale et d'exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile et qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS