TJ 95500, 9 juin 2026, RG 25/02867

PREMIERE CHAMBRE

09 Juin 2026

N° RG 25/02867 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OM7V

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[V] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 09 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 14 Avril 2026 devant Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par Me [H] [S] désigné en qualité d’administrateur priovisoire par ordonnance de Madame la Présidente du tribunal de grande instance de Pontoise rendue le 7 mai 2018 et dont la mission a été prorogée par ordonnance rendue le 19 juin 2019, 18 août 2020, 12 août 2021 et 26 mai 2023 domicilié [Adresse 3] PONTOISE

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [M], né le 10 Octobre 1984 à [Localité 1] (PAKISTAN), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Jacky ATTIAS, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Lorène CARDOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

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Monsieur [V] [M] est propriétaire de droits et biens immobiliers au sein de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 5] à [Localité 2] (Val d’Oise) et plus particulièrement des LOTS N°17 (un appartement) et N°95 (un parking), suite à son achat immobilier le 23 avril 2025 auprès de Monsieur [C].

Par acte d'huissier en date du 7 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6] à 95400 VILLIERS-LE-BEL (Val d’Oise), représenté par Maître [H] [S] désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal de PONTOISE rendue le 07 mai 2018 et dont la mission a été prorogée par ordonnance rendue le 19 juin 2019, 18 août 2020, 12 août 2021 et 26 mai 2023 a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [V] [M] afin d'obtenir sa condamnation à payer les charges de copropriété, les frais, outre des dommages et intérêts.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par Me [X], a sollicité le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 4822,58 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 15 janvier 2026,
- 3000 euros à titre de dommages-intérêts, la capitalisation des intérêts,
- les dépens, comprenant les frais de commandement, d’inscription d’hypothèque et les frais d’exécution forcée.

Monsieur [V] [M], représenté par Me [F], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2026, a sollicité, à titre principal, l’autorisation d’attraire en justice monsieur [C], ancien propriétaire de l’appartement, et que le tribunal prononce que les charges échues avant le 23 avril 2024 sont à la charge de ce dernier. A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement. Il a, en tout état de cause, demandé le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts et que chaque partie garde à sa charge ses propres frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que l’administrateur provisoire lui a, après son achat immobilier intervenu le 23 avril 2024, réclamé des paiements au titre des charges pour l’année 2022 alors que le paiement de celles-ci incombe à l’ancien propriétaire conformément aux stipulations de l’acte notarié. A titre subsidiaire, il a fait valoir qu’il était de bonne foi et qu’il souhaitait bénéficier de délais de paiement.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions pour un exposé plus ample des faits de la cause et des moyens des parties.

L'ordonnance de clôture rendue le 5 février 2026 a fixé la date des plaidoiries au 14 avril 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue et mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de mise en cause de Monsieur [C]

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Ainsi, et conformément au texte précité, il appartenait à Monsieur [M] d’assigner en intervention forcée Monsieur [C] avant l’ordonnance de clôture afin que ce dernier puisse faire valoir sa défense.

Par ailleurs, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. L’acte notarié signé le 23 avril 2024 stipule que le paiement de la provision exigible est effectué par le vendeur.

L'obligation au paiement des dépenses de copropriété a un caractère exclusivement personnel.

Sont considérées comme exigibles les charges dont le syndic est habilité à poursuivre le recouvrement à la date de la mutation en vertu d'une décision de l'assemblée générale, indépendamment de l'époque où les dépenses sont effectivement engagées.

La date à prendre en considération pour déterminer qui, du vendeur ou de l'acquéreur, sera le redevable des charges, est celle des appels de fonds votés par le syndicat et non pas la date de l'assemblée générale ayant décidé l'exécution des travaux.

En l’espèce, l’acte de vente de Monsieur [M] date du 23 avril 2024.

La dette de charges de copropriété débute au 1 er juillet 2024, c’est donc bien l’acquéreur qui est redevable des charges.

En conséquence, Monsieur [M] est redevable de l’ensemble des charges impayées.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [V] [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 17 et 95,
- Acte de vente du 23 avril 2024,
- l’ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal de PONTOISE rendue le 07 mai 2018 désignant Me [S] et dont la mission a été prorogée par ordonnance rendue le 19 juin 2019, 18 août 2020, 12 août 2021, le 26 mai 2023 et le 20 mai 2025,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- Décisions de l’Administrateur Judiciaire d’approbation des comptes 2020, 2021, 2022 et approbation du budget prévisionnel 2023, 2024 et 2025 avec notification au copropriétaire
- Décision de l’administrateur approbation budget 2024 et prévisionnel 2026,
- un relevé de compte individuel détaillé au 26 mars 2025 puis au 15 janvier 2026,
- le contrat de syndic,
- une miss en demeure recommandée du 13 novembre 2024 (revenue « destinataire inconnu à l’adresse »).

Monsieur [V] [M] ne conteste pas le montant des sommes dues au titre des charges. Ainsi, il convient de préciser, qu’après prise en compte des paiements effectués par le copropriétaire, une somme reste due au titre des charges à hauteur de 4762,58 euros.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 60 euros correspondant aux frais de mise en demeure.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4822,58 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2026, premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, la mise en demeure étant revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Pour fonder sa demande, le syndicat des copropriétaires précise que la carence des copropriétaires récalcitrants a rendu nécessaire la désignation de Maître [H] [S] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Monsieur [V] [M] sollicite le rejet de la demande, dans la mesure la preuve n'est pas rapportée d'une quelconque mauvaise foi de sa part, ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni d’une résistance abusive.

S’il est vrai que les différents copropriétaires n’ont pas réglé les charges, force est de constater que Monsieur [V] [M] n’est copropriétaire que depuis le 23 avril 2024 et qu’il a fait des règlements en 2025 en plus des charges courantes, ce qui ne permet pas de déduire une quelconque mauvaise foi de sa part.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [V] [M] fait valoir qu’il a fait preuve de bonne foi en commençant spontanément à rembourser la dette alors qu’il doit s’acquitter à la place du vendeur de l’appartement de charges qui n’ont été approuvées que trois après la clôture de l’exercice, sollicitant l'octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois avec des versements à hauteur de 210 euros.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande.

Le texte précité évoque non seulement la situation du débiteur mais également les besoins du créancier. En effet, le syndicat des copropriétaires n'a pas pour vocation de faire crédit aux copropriétaires devant faire face aux charges courantes et exceptionnelles. Or, en l'espèce, il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires est en grande difficulté, ce qui a entraîné la nomination d’un administrateur judiciaire, Me [S]. Cette situation du syndicat des copropriétaires ne lui permet pas de supporter l’octroi de délais de paiement aux différents copropriétaires.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [V] [M], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’inscription d’hypothèque. Les frais d’exécution forcée devront être fixés par la suite et ne peuvent faire d’ores et déjà l’objet d’une condamnation.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS