TJ 95500, 9 juill. 2026, RG 26/00037

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00037 - N° Portalis DB3U-W-B7J-PAV6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]
[Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [N]
[Adresse 5]
[Adresse 6] [Localité 2]
[Localité 3] CANADA
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

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EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [T] est propriétaire des lots n°53, 64 et 2541 au sein de la résidence [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 5], [Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 3] et [Adresse 4] - [Localité 6] [Adresse 10], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5377,40 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de charges du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 740,49 euros à compter du 13 septembre 2024, puis sur celle de 3906,80 euros à compter du 29 août 2025, puis à compter de l’assignation pour le surplus, 2900 euros à titre de dommages et intérêts,1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

À l'audience du 19 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [W] [T], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [W] [T], régulièrement assigné à domicile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2024 et 3 juin 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 13 novembre 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025 qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4422,27 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 janvier 2026, en l’absence d’interpellation suffisante par les courriers de mise en demeure, dont il n’est pas démontré qu’ils ont touché leur destinataire.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 13 septembre 2024, facturée 50 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir les frais de mise en demeure imputés à hauteur de 57,13 euros le 8 septembre 2025, une seule mise en demeure étant nécessaire.

Il convient également de déduire les « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » imputés à hauteur de 320 euros le 7 mars 2025, les « honoraires de constitution d’hypothèques » imputés à hauteur de 208 euros le 13 novembre 2025 et les « honoraires transmission dossier avocat » imputés à hauteur de 320 euros le 13 novembre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [W] [T] , ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [T] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [W] [T] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 4] [Adresse 12] [Localité 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 3] et [Adresse 13] la somme de 4422,27 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2026, date de l’assignation,
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CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 5], [Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 3] et [Adresse 13] la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 8], [Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 3] et [Adresse 14] [Localité 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 8], [Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 3] et [Adresse 13] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT