TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 24/00409

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Juillet 2026

N° RG 24/00409 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NQRU
Code NAC : 50D

[B] [Q]
[G] [A] [S]
C/
[L] [P]
S.A.S. HUMAN IMMOBILIER
S.C.P. [D] [R] [T] - NOTAIRES ASSOCIES
[X] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 26 Janvier 2026 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, lequel a été prorogé à ce jour . Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ .

--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [B] [Q], né le 04 Juin 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [A] [S], née le 07 Décembre 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

Madame [L], [K] [P], née le 8 octobre 1963 à [Localité 3] (95), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Claire BENOLIEL, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 4], sous le numéro 414 854 216 , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Florence MONTERET-AMAR, avocat plaidant au barreau de Paris

Maître [X] [C], notaire, demeurant [Adresse 4]

S.C.P. [D] [R] [T] - NOTAIRES ASSOCIES , immatriculée au RCS de [Localité 3], sous le numéro 324 400 134 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

--==o0§0o==--

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié du 24 octobre 2014, Madame [L] [P] a acquis de Monsieur [U] [O] et Madame [Z] [J] un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un prix de 147.000 €. L’agence immobilière en charge de la vente était la société LA BOURSE DE L’IMMOBILIER.

Madame [L] [P] a vendu ce bien immobilier à Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S], par acte notarié du 27 octobre 2020 reçu par Maître [X] [C], notaire au sein de la SCP SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES, pour la somme de 210.000 €. L’agence immobilière en charge de la vente était la société LA BOURSE DE L’IMMOBILIER, devenue la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] ont indiqué avoir découvert des fissures sur les façades et dans plusieurs pièces de la maison. Ils indiquent également avoir appris que leur domicile a été construit sur des carrières.

Une expertise amiable, à laquelle Madame [L] [P] a été convoquée, mais n’a pas participé, a eu lieu par la protection juridique des acheteurs. Le rapport a été rendu le 29 juin 2021.

Procédure

Par ordonnance du 5 janvier 2022, le juge des référés de [Localité 3] a ordonné une expertise judiciaire, à laquelle ont été appelées Madame [L] [P] et la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge des référés a rendu les opérations d’expertise communes à Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES.

L’expert, Monsieur [H] [V], a déposé son rapport le 6 mars 2024.

C’est dans ces conditions que, par actes en date des 2, 5 et 19 janvier 2024, Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] ont fait assigner Madame [L] [P], Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES ainsi que la SAS HUMAN IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de mise en œuvre de la garantie des vices cachés à l'égard de la venderesse et de la responsabilité du notaire ainsi que de l'agence immobilière pour manquement à l'obligation d'information et de conseil.

La clôture de l’instruction a été fixée au 18 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 26 janvier 2026. Le délibéré a été fixé au 30 mars 2026, puis prorogé au 11 mai 2026 et enfin au 6 juillet 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S]
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2024 par voie électronique, Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] demandent au tribunal de :
Dire et juger que Madame [L] [P] a engagé sa responsabilité et garantie pour les vices affectant le bien vendu ; Dire et juger que la SAS HUMAN IMMOBILIER, Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à leur égard ;En conséquence,
Condamner in solidum Madame [L] [P], la SAS HUMAN IMMOBILIER, Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES à leur verser :une indemnité de 209.004 euros au titre de leur préjudice matériel ;une indemnité de 34.430 euros au titre de leur préjudice de jouissance et frais de relogement ;En tout état de cause,
Dire et juger que le montant des travaux sera pour autant actualisé selon l'indice BT01 en vigueur, avec majoration de 10 % pour tenir compte de l'augmentation des prix du bâtiment liée au contexte socio-économique actuel ; S’il y a lieu, dire et juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec bénéfice de l'anatocisme ; Condamner in solidum Madame [L] [P], la SAS HUMAN IMMOBILIER, Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES à leur verser une indemnité de 15.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans caution ;Condamner in solidum Madame [L] [P], la SAS HUMAN IMMOBILIER, Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES en tous les dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé, les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la présente instance avec bénéfice de distraction au profit de la SCP EVODROIT, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] exposent que :
L’expert n’émet aucun jugement de valeur dans son rapport. Ses conclusions sont claires et argumentées. En outre, le fait qu’un expert ait excédé sa mission n’est sanctionné de nullité par aucune disposition.Le bien est affecté de vices cachés car il présente d’importantes fissures. Ce vice a été découvert par les acheteurs après la vente. Par ailleurs, le vice existait avant la vente car en 2018, un professionnel avait conseillé à la vendeuse de consolider les fondations avant toute intervention sur les façades. Enfin, ce vice comporte un risque réel pour la sécurité des occupants. Seul le vendeur de bonne foi peut opposer la clause de non-garantie des vices cachés. Or, Madame [L] [P] a procédé à un ravalement de la façade, ainsi que d’autres travaux, afin de masquer les fissures. La responsabilité de Madame [L] [P], pour dol, peut être engagée car elle a dissimulé l’existence de désordres qui constituent une information déterminante.

En outre, Madame [L] [P] a manqué à son obligation précontractuelle d’information car elle a passé sous silence l’existence des désordres affectant le bien. La SAS HUMAN IMMOBILIER a été en charge de la rédaction du compromis de vente. Or, il est particulièrement imprécis sur la localisation préjudiciable du bien. Par ailleurs, aucune information n’est donnée concernant la nature du terrain argileux sur lequel est construite la maison. Enfin, elle a vendu à deux reprises le bien, raison pour laquelle elle ne pouvait ignorer l’existence des fissures. Pour autant, elle ne leur a pas communiqué ces informations qui les auraient fait réfléchir quant à la pertinence de signer l’acte de vente. S’agissant du notaire, il n’a pas fait mention du fait que la maison a été construite sur une carrière. Par ailleurs, des informations dans l’acte de vente sont incomplètes et contradictoires. S’agissant du préjudice matériel, les acheteurs expliquent que le devis a bien fait l’objet d’un débat contradictoire. Par ailleurs, durant les travaux, ils devront se reloger ce qui justifie l’indemnisation des frais de relogement. Enfin, ils subissent un préjudice de jouissance du fait de l’apparition de fissures importantes et du risque en résultant pour leur sécurité.

En défense : Madame [L] [P]
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2025, Madame [L] [P] sollicite du Tribunal de :
Débouter Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] de toutes leurs demandes ;Annuler les opérations et le rapport d’expertise, Très subsidiairement, ramener à de justes proportions les demandes formulées ;Condamner Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] à verser la somme de 7.047 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [P] fait valoir que :
Les acheteurs avaient connaissance de l’état du bien avant sa vente, à savoir l’existence de fissures et des nombreux travaux à réaliser. En outre, l’indication de la situation du bien sur une carrière était notée sur l’acte de vente signé le 27 octobre 2014 qui a été transmis à l’agence immobilière pour la constitution du dossier. De plus, Monsieur [B] [Q] exerce le métier de couvreur / charpentier ce qui l’amène à repérer les désordres touchant la structure d’un bâtiment. Enfin, aucun élément des demandeurs n’établit que les fissures étaient antérieures à la vente. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la dissimulation des désordres par elle. D’une part, les travaux de ravalement avaient pour objectif de permettre la vente dans de meilleures conditions. D’autre part, l’attestation du professionnel qui indique l’avoir avertie, est sujette à des incohérences. L’expert judiciaire a fait preuve d’un manque d’objectivité (présence de raccourcis, manque d’impartialité et appréciations d’ordre juridique). En outre, il n’a pas respecté les délais fixés pour rendre son rapport ce qui nuit aux intérêts de Madame [L] [P] car les fissures se sont aggravées avec le temps et ont augmenté les coûts de l’expertise.A titre subsidiaire, le devis n’a pas été discuté contradictoirement. En outre, il comporte des mises en peinture de la totalité du ravalement pour la reprise de quatre fissures. De plus, il représente le prix d’achat de l’immeuble. Enfin, il ne distingue pas ce qui relève de la vétusté et de l’enrichissement des demandeurs.
En défense : la SAS HUMAN IMMOBILIER
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2024, la SAS HUMAN IMMOBILIER sollicite du Tribunal de :
Juger qu’elle n’a commis aucune faute, ni manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] ;En conséquence, débouter Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;Subsidiairement, juger que l’hypothétique faute commise, très résiduelle, ne saurait excéder 15 % des responsabilités encourues ;En tout état de cause, Ramener les demandes de Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] à de plus justes proportions ; En conséquence,
Débouter Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] de leurs demandes de réparations de leurs préjudices matériels et immatériels au titre des conséquences du bouleversement climatique ; Juger que la charge des conséquences financières de l’hypothétique faute commise ne saurait excéder 22.247,74 € au titre des préjudices matériels, 2.565,15 € au titre des préjudices immatériels, sans solidarité avec les autres défendeurs ; Débouter Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] du surplus de leurs demandes ; Condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] à lui payer la somme de 5.000 € ;Condamner Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] aux entiers dépens de la présente instance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Véronique FAUQUANT.
Au soutien de ses prétentions, la SAS HUMAN IMMOBILIER fait valoir que :
Il ressort des différents diagnostics remis à l’acheteur que l’immeuble est exposé aux mouvements de terrain, affaissements et effondrements mais également à un phénomène de retrait/gonflement du fait de la présence d’argile. Il en résulte également que la commune de [Localité 6] est exposée au risque de mouvement de terrain lié à l’existence de carrières souterraines. Les fissures étaient inexistantes à la date de la signature du compromis de vente.A titre subsidiaire, l’expert judiciaire indique que 30% des désordres sont dus au bouleversement climatique. Dès lors, ces désordres ne peuvent lui être imputés.A titre subsidiaire, sa responsabilité devra être limitée à 15% car Madame [L] [P] aurait possiblement volontairement trompé les acheteurs et le notaire des acheteurs avait le devoir de se renseigner plus avant.
En défense : Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 6 mars 2025, Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES sollicitent du Tribunal de :
Juger que Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de la démonstration de manquements du notaire à ses obligations professionnelles, de préjudices indemnisables par ce dernier et d’un lien de causalité directe avec l’intervention notariale ;En conséquence,
Juger Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] mal fondés en leurs demandes formulées à leur encontre ; Condamner solidairement Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] à leur payer, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] aux entiers dépens de la présente instance ainsi que de l’instance de référé et aux frais d’expertise judiciaire.
Au soutien de leurs prétentions, Maître [X] [C] et la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES font valoir que :
L’expert judiciaire a outrepassé sa mission, raison pour laquelle le tribunal devra écarter les considérations et appréciations d’ordre juridique contenues dans le rapport. Le notaire a satisfait à ses obligations d’information, étant précisé que les acheteurs avaient déjà reçu de nombreuses informations par l’agence immobilière. L’expert judiciaire n’indique pas à quel titre le notaire aurait dû effectuer davantage de recherches.Le caractère incomplet ou incohérent, qui est allégué par les demandeurs, des diagnostics techniques sollicités par le notaire ne peut lui être imputé. Si des fissures et désordres structurels existaient, l’étude notariale ne pouvait en avoir connaissance dès lors qu’elle ne s’est pas déplacée sur les lieux.Les préjudices allégués par les demandeurs résultent de la conséquence d’éléments dont ils avaient connaissance antérieurement à la vente et non d’un prétendu manque d’information.

L’étude notariale ne saurait être tenue d’indemniser les travaux de reprise, n’ayant pas la qualité de vendeur. Une éventuelle responsabilité du notaire ne peut consister qu’en l’indemnisation d’une perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition ou d’avoir acquis dans des conditions différentes. Or, les demandeurs ne démontrent pas que s’ils avaient été renseignés différemment, ils auraient renoncé à l’acquisition.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

I. Sur la nullité de l’expertise judiciaire

Il résulte des dispositions de l'article 175 du code de procédure civile que la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

Ainsi, la nullité d'une mesure d'instruction est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'expertise critiquée, fait valoir ses défenses au fond.

Or, il ne résulte pas des dernières conclusions que Madame [L] [P] ait soulevé, in limine litis, la nullité des opérations et du rapport d'expertise, puisqu’elle soulève en premier lieu l’absence de garantie des vices cachés.

Dès lors, la demande est irrecevable.

II. Sur la responsabilité de Madame [L] [P]

Au titre de la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Ainsi, en application de ces dispositions, l'acquéreur doit rapporter la preuve de la réunion des diverses conditions découlant de ces articles : l'existence d'un vice non-apparent, la gravité du vice et l'antériorité du vice par rapport à la vente.

- Sur la gravité des vices :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les fissures présentes sur le bien immobilier fragilisent la structure du bien immobilier. Si des travaux de consolidation ne sont pas rapidement entrepris, « les désordres vont s’aggraver au fil du temps et surtout s’avérer dangereux pour les occupants ».

Dès lors, il apparaît que les désordres sont d’une gravité certaine.

-Sur l’antériorité du vice par rapport à la vente :

Sur la datation, l’expert judiciaire identifie dans un croquis, 5 fissures sans préciser clairement leurs dates d’apparition. En réponse à un dire d’un avocat, il indique avoir précisé les dates d’apparition dans son rapport et ajoute que « les premières fissures sont antérieures à 2018 et les dernières à 2021, soit un an après la vente ». Pour autant, la datation précise de chacune des fissures n’est notée à aucun endroit du rapport. Or, cela a son importance pour caractériser l’antériorité du vice par rapport à la vente, ce d’autant qu’au cours de l’expertise, des fissures sont apparues.

S’agissant des fissures intérieures, trois photographies de fissures différentes sont présentes dans le rapport d’expertise amiable réalisé huit mois après la vente. La faible temporalité et l’absence d’incident climatique majeur entre l’achat et cette expertise, permettent de conclure que les fissures intérieures sont antérieures à la vente.

S’agissant des fissures extérieures, les demandeurs disent avoir découvert une première fissure de rupture arrière ouest, une fois qu’ils ont défriché l’espace vert. Ils précisent l’avoir découverte en 2021. Dans l’expertise amiable, sont présentes deux photographies de cette fissure qui se situe au niveau de la jonction entre la bâtisse initiale et une extension. Là encore, la faible temporalité et l’absence d’incident climatique majeur entre l’achat et cette expertise, permettent de conclure que cette fissure était antérieure à la vente.

Sur les autres fissures extérieures, l’expert judiciaire a sollicité des photographies des désordres constatés avant la mesure, mais aucun élément n’est versé en procédure. Elles sont localisées sur son croquis mais aucun élément ne permet de les dater.

Deux attestations de voisins sont produites. L’attestation de Monsieur [Y] [I] indique que « des fissures étaient apparentes sur la façade entre le corps principal du bâtiment et les extensions à droit et à gauche de celui-ci ». Cette attestation semble faire référence à la fissure découverte par les acheteurs et une autre, dont l’existence n’est corroborée par aucun autre élément. Par ailleurs, dans son attestation, Monsieur [W] [F], déclare que le bien présentait des fissures sur le pignon avant qu’un ravalement soit réalisé. Cette déclaration n’apparaît pas suffisamment précise pour localiser une autre fissure extérieure.

Enfin, Monsieur [M] [N] a produit un courrier dans lequel il indique être entrepreneur en maçonnerie générale et avoir été appelé par la vendeuse pour un devis de ravalement de façade au mois de mars 2018. Il déclare avoir constaté des fissures, sans préciser où elles étaient, et l’avoir conseillée de faire consolider les fondations avant de faire des travaux. Toutefois, Monsieur [M] [N] n’a pas communiqué le devis réalisé pour attester de ses dires. Par ailleurs, les acheteurs ont indiqué lors de l’expertise judiciaire que Monsieur [B] [Q] a travaillé au sein de l’entreprise « [N] CHARPENTE & COUVERTURE » alors que Monsieur [M] [N] est le gérant de l’entreprise « [N] MACONNERIE ». Les extraits Kbis des deux sociétés sont versés au débat. Si Monsieur [M] [N] n’est pas le gérant de la société dans laquelle Monsieur [B] [Q] travaillait, la proximité familiale entre les deux sociétés interpelle. Puisque l’attestation n’est corroborée par aucun autre élément, il ne peut pas en être tenu compte.

Ainsi, il résulte que trois fissures intérieures et une fissure extérieure étaient antérieures à la vente.

-Sur le caractère non-apparent des vices :

Concernant les fissures intérieures, compte tenu de leur taille importante, elles étaient apparentes lors des visites, étant précisé que les acheteurs ont visité le bien à sept reprises.

Concernant la fissure extérieure, il est certain que les travaux de ravalement réalisés peu avant la vente par la vendeuse, sans qu’elle démontre en avoir averti les acheteurs, sont de nature à masquer une fissure.

Toutefois, les acheteurs allèguent l’avoir découverte après avoir défriché l’espace vert. Or, il ressort de l’attestation de Monsieur [E] [AL], ex-conjoint de la vendeuse, qu’ils sont venus le 24 octobre 2020, pour effectuer l’entretien du jardin, alors qu’il effectuait un ramonage de la maison. Ce fait n’est pas contesté par Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S]. Il est étonnant qu’à cette occasion, il n’ait pas découvert la fissure. Au surplus, la fissure extérieure remonte jusqu’au toit, si bien qu’il est complexe à imaginer qu’une friche la cachait, ce d’autant que les acheteurs ne rapportent pas d’éléments sur le défrichage qu’ils auraient effectué après l’achat.

Par ailleurs, Monsieur [B] [Q] est couvreur / charpentier de métier. Il est donc professionnel du bâtiment. Il a travaillé au sein de l’entreprise « [N] CHARPENTE & COUVERTURE » dont les activités mentionnées sur le Kbis sont la « charpente, couverture menuiserie isolation étanchéité faux plafonds maçonnerie plâtrerie carrelage ravalement terrassement assainissement ». De ce fait, il a des compétences particulières pour être alerté sur l’état global du bien et sa structure, lorsqu’il a vu, a minima, les fissures intérieures, En outre, de par ses compétences et l’écart d’entretien entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment, il ne pouvait ignorer qu’un ravalement de façade avait eu lieu.

Enfin, l’expert indique dans ses conclusions que les causes des désordres sont de trois ordres : le bouleversement climatique (sécheresse et inondation) pour 40%, la présence d’argile vert (phénomène de retrait -gonflement) pour 45% et la présence de carrière non exploitée depuis 60 ans (développement du Fontis) pour 15%. Il convient de préciser que les pourcentages indiqués dans le corps du rapport ne sont pas les mêmes.
Les acheteurs ont été informés de la présence d’argile vert par l’état des risques et pollutions indiquant que le bien est exposé à un mouvement de terrain argileux et la fiche Géorisques indiquant que le bien est localisé dans une zone de retrait-gonflements des sols argileux avec un aléa fort. Ces éléments sont repris dans l’acte de vente (page 25-26).
Il ressort de la fiche Géorisques que l’information n’est pas connue selon laquelle le bien est recensée dans un rayon de 500 m d’une cavité souterraine. Toutefois, cette fiche précise que la commune est soumise à un PPRN Cavités souterraines. Par ailleurs, le diagnostic a annexé l’arrêté du 19 décembre 2013 selon lequel « la commune de [Localité 6] est exposée au risque de mouvement de terrain lié à l’existence de carrières souterraines ». Si ces informations n’établissent pas explicitement que le bien est situé sous une carrière non exploitée, elles sont de nature à interpeller l’acheteur qui doit se renseigner et ne peut exclure que le bien ne soit pas situé sous une carrière souterraine.
En tout état de cause, ces éléments démontrent que les acheteurs avaient connaissance des causes de l’apparition des désordres.

Puisque le caractère non-apparent des désordres n’est pas démontré, les demandeurs échouent à mettre en œuvre la garantie des vices cachés. Ils verront donc leur demande rejetée.

Au titre de la réticence dolosive
Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il apparaît que la vendeuse a réalisé peu de temps avant la vente, des travaux de ravalement de façade qui sont de nature à masquer la fissure extérieure. Toutefois, en dépit de toutes les informations dont disposaient les acheteurs sur les causes des désordres et l’état du bien, dont les fissures intérieures visibles, Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] ont tout de même acheté ce bien. L’annonce précisait qu’il était à rénover intégralement. Par ailleurs, Monsieur [B] [Q], qui travaille dans le domaine du bâtiment, ne pouvait ignorer qu’un ravalement avait été effectué. Dès lors, il ne ressort pas qu’une information déterminante, non connue des acheteurs, ait été cachée par la vendeuse.

Le moyen soulevé par Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] au titre de la réticence dolosive ne saurait donc pas prospérer.

Au titre du manquement à l’obligation d’information précontractuelle
En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’acte de vente et les pièces annexées, ainsi que les fissures visibles, permettaient aux acheteurs de prendre la mesure de l’état du bien et du risque tenant au mouvement de terrain impactant la solidité. En outre, le bien a été vendu comme étant « entièrement à rénover ». Dès lors, il n’est pas démontré que la présence d’une seule fissure extérieure était déterminante pour le consentement des acheteurs.

Le moyen soulevé par Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] au titre du manquement à l’obligation précontractuelle d’information ne saurait donc pas prospérer.

En conséquence, faute d’engager la responsabilité de la vendeuse, l’ensemble des demandes indemnitaires de Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] dirigée contre elle sera rejetée.

III. Sur la responsabilité de l’agence immobilière

En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

L'agent immobilier peut engager sa responsabilité s'il manque à son obligation de conseil et d'information vis-à-vis de l'acquéreur de bien dont il est chargé de la vente.

L’agent immobilier a dû voir les fissures intérieures, comme les acheteurs. Sur la fissure extérieure, si l’agence immobilière a vendu le bien en 2014, cela ne suffit pas pour autant à dire qu’elle devait se souvenir de l’état du bien avant le ravalement et qu’une fissure existait à cette date. Par ailleurs, rien ne démontre qu’elle en ait eu connaissance de la fissure extérieure précédemment évoquée, les acheteurs indiquant eux-mêmes qu’elle n’était pas visible au moment de la vente. Ensuite, sur les causes des désordres, l’agence immobilière et les vendeurs avaient le même niveau d’information. Or, l’agent immobilier n’a pas de compétence technique particulière dans le domaine du bâtiment qui devrait le conduire à conseiller les acheteurs en la matière.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] tenant à engager la responsabilité de l’agence immobilière pour défaut de conseil ainsi que les demandes indemnitaires dirigées contre elle, seront rejetées.

IV. Sur la responsabilité du notaire et l’étude notariale

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité civile d’un notaire rédacteur d’un acte est engagée lorsque ce dernier manque à son devoir d'information et de conseil envers les parties. Il est ainsi tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente. Il lui appartient également avant de dresser les actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.
Il appartient aux demandeurs d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Maître [X] [C] a rédigé l’acte de vente. Elle avait nécessairement eu connaissance de l’acte de vente de 2014, dans lequel il est indiqué dans la partie relative à l’urbanisme que : « l’ACQUEREUR déclare avoir parfaite connaissance de la situation du bien au regard des carrières et il déclare vouloir en faire son affaire personnelle ». Pour autant, cet élément n’a pas été repris dans l’acte de vente de 2020. Ce manquement constitue une faute du notaire.

Toutefois, indépendamment de cette mention manquante, il ressort des documents annexés, suffisamment d’éléments sur les causes des désordres, à travers le fait que le bien est situé sur un sol argileux et que la commune est située sur des cavités souterraines. Le notaire n’a pas non plus de compétence technique qui devrait le conduire à fournir des conseils en la matière. En outre, il n’entre pas dans ses missions de se déplacer sur les lieux, raison pour laquelle il ne peut lui être reproché d’avoir connaissance de l’existence de fissures.

Puisque les acheteurs ont signé l’acte de vente en connaissance de l’existence de fissures intérieures et des causes des désordres, ils ne sont pas fondés à soutenir que le comportement fautif du notaire a causé un préjudice.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] tenant à engager la responsabilité de Maître [X] [C] et de la SCP [D] [R] [T] – NOTAIRES ASSOCIES pour défaut de conseil ainsi que les demandes indemnitaires dirigées contre elles, seront rejetées.

V. Sur les demandes accessoires et les dépens

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à chacun des défendeurs les sommes qu’ils sollicitent au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [L] [P] produisant des justificatifs des honoraires de ses conseils, il sera fait droit à l’intégralité de la demande.

La demande de Monsieur [B] [Q] et Madame [G] [A] [S] à l’encontre de défendeurs sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS