TJ 95500, 19 mai 2026, RG 25/00284

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00284 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OQON

MINUTE N° :

[P] [V]
c/
[D] [S]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [D] [S]

préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Madame [P] [V]
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 19 MAI 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrate à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant

---

Le tribunal a été saisi le 06 Juin 2025, par Assignation - procédure au fond du 27 Mai 2025 ; L'affaire a été plaidée le 10 Mars 2026, et jugée le 19 MAI 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :
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EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [V] est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, Madame [P] [V] a fait signifier à Monsieur [D] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.000 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 février 2025, Madame [P] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Madame [P] [V] a fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Montmorency aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser l’évacuation et la séquestration des meubles,condamner Monsieur [D] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7200 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 30 mai 2025.

À l'audience du 25 novembre 2025, Madame [P] [V] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12.000 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail.

Madame [P] [V] soutient qu’elle a été informée par le le syndic de copropriété que son locataire aurait mis le logement en location via les plates-formes de types BOOKING et servirait de lieu de prostitution. Elle ajoute être en difficulté financière et doit rembourser deux crédits.

Monsieur [D] [S], présent, ne conteste ni le montant ni le principe de la dette. Il indique avoir cessé son activité d’autoentrepreneur depuis juillet 2024 à la suite de problème de santé. Il ajoute avoir des dettes d’URSSAF et de Trésor public. Il conteste la location du logement via les plateformes et soutient pouvoir reprendre le paiement des loyers à compter du mois de janvier 2026.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 10 mars 2026 aux fins de justifier de la qualité pour agir de la requérante, le contrat de bail ne la mentionnant pas en qualité de bailleur.

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A l’audience du 10 mars 2026, Madame [P] [V] a fait valoir qu’elle a acquis en date du 17 juin 2021 le bien immobilier loué à Monsieur [D] [S]. Le contrat de bail du 11 mai 2019 ayant été signé par le vendeur. Elle indique également que les paiements des échéances courantes n’ont pas été repris.

Monsieur [D] [S] indique avoir eu connaissance du changement de bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de location

Selon l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment d'une part, des modalités de signification du commandement de payer, signifié à l'adresse du logement, au défendeur, de l'assignation signifiée également à cette adresse, au défendeur, du décompte, qui laisse apparaître des paiements, que l'existence d'un contrat de location liant la Madame [P] [V] d’une part et Monsieur [D] [S] d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 4] est établie.

Au surplus, Madame [P] [V] justifie avoir repris en son nom le contrat de bail.

Le contrat de location non écrit est valable et s'agissant d'un local à usage d'habitation, soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Madame [P] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [P] [V] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 28 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que Madame [P] [V] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [S] à payer à Madame [P] [V] la somme de 12.000 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 12.000 euros selon décompte au 25 novembre 2025.

L'examen du décompte démontre qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de septembre 2024.

L'absence de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 27 mai 2025, date de l’assignation.

Eu égard au montant exorbitant de la dette locative, de l’absence de reprise du paiement du loyer courant et de l’absence de proposition pour apurer la dette locative, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, et Monsieur [D] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [S] à son paiement à compter du 27 mai 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [V] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner le défendeur à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS