TJ 95500, 19 mai 2026, RG 25/01073

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01073 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O22X

MINUTE N° :

Société COSIVIA
c/
[D] [I], [K] [I]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Monsieur [D] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Me Samira BERRAH-GUYARD
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 19 MAI 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrate à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société COSIVIA précédemment nommée IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparant

Madame [K] [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparante

---

Le tribunal a été saisi le 28 Octobre 2025, par Assignation - procédure au fond du 30 Septembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 10 Mars 2026, et jugée le 19 MAI 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE :

La SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [D] [I] et Madame [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 8 février 2024 avec une prise d’effet au 12 février 2024 25, pour un loyer mensuel de 520 euros hors charges et une provision sur charges de 130,51 euros outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la société COSIVIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er avril 2025 pour un montant de 2.187,85 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 30 septembre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique; autoriser l’évacuation et la séquestration des biens ;obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2.674,37 euros arrêtée au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er avril 2025 ; obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable selon les dispositions contractuelles à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération des lieux  ; obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX et la notification à la préfecture.
Par assemblée générale du 8 décembre 2025, la SA [Adresse 6] [Localité 3] a changé de dénomination sociale pour devenir COSIVIA.

A l’audience du 10 mars 2026, la société COSIVIA, représentée par son conseil - maintient l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6.513,36 euros, terme de février 2026 inclus, après déduction des frais de contentieux et du surloyer du mois de février 2026. Elle précise que le défendeur a justifié de ses ressources, de sorte que le surloyer n’est pas exigible au regard de leur montant. Elle ajoute que le paiement du loyer courant n’étant pas repris, elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur, [D] [I], comparant, fait valoir d’une part avoir procédé à un règlement de la somme de 780 euros non comptabilisée dans le décompte actualisé produit pas la requérante et avoir repris le paiement des échéances de loyer courante depuis le mois de janvier 2026.

Il explique avoir divorcé en date du 31 janvier 2025 et a été victime d’un AVC au mois d’août 2025. Cette situation personnelle ne lui permettait plus de gérer seul le quotidien. Il ajoute être un ancien salarié de la requérante et désormais à la retraite. Il ajoute percevoir une pension de retraite mensuelle de 2.032 euros et avoir des charges fixes mensuelles à hauteur de 650 euros. Il propose d’apurer la dette par le versement de la somme mensuelle de 80 euros en sus du loyer courant.

La requérante demande à être autorisée à produire en délibéré un nouveau décompte afin de vérifier le règlement de Monsieur [D] [I] effectué le 9 mars 2026, veille de l’audience.

Madame [K] [I], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2026.

Par courrier du 13 mars 2026, la demanderesse produit un décompte comptabilisant la somme de 780 euros et indique ne plus s’opposer à l’octroi de délai de paiement.

Par note en délibéré, la juge sollicite les observations de la demanderesse sur le moyen de droit soulevé d’office en raison du défaut de qualité à agir de Madame [K] [I], celle-ci n’étant pas signataire du contrat de bail et sur l’exigibilité de la créance au titre du surloyer pour le terme de janvier 2026.

Par note en délibéré, la demanderesse actualise la dette à la somme 4.016,86 euros terme d’avril 2026 inclus après déduction des surloyers et fait valoir que les locataires étaient déjà séparés avant la signature du contrat de bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de qualité à agir de Madame [I]

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, Madame [K] [I] n’est pas signataire du contrat de bail, de sorte que les demandes de la société COSIVIA émises à son égard est irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société COSIVIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux" ;

L'article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que " Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Et, l'article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l'octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu'en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l'audience et que l'octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement et le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er avril 2025 reprend ce délai.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement du 1er avril 2025 pour la somme principale de 2.187,85 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2025.

Compte tenu de la reprise des échéances de loyers courantes et l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi des délais, le locataire sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code Civil.

La société COSIVIA, produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [I] restait devoir la somme de 6.515,38 euros au terme de février 2026 inclus, après déduction des frais de contentieux et du surloyer du mois de février 2026.

Toutefois, il ressort du nouveau décompte que Monsieur [D] [I] reste devoir la somme de 4.016,86 euros terme d’avril 2026 inclus après déduction des surloyers. Il y a donc lieu de le condamner à verser cette somme assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- la condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale à la valeur du loyer et des charges qui aurait été due en cas de poursuite du bail,
- son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai légal ;

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la société COSIVIA, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,