TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 25/00838

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00838 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2VD

MINUTE N° : 1220

S.A. IMMOBILERE 3F
c/
[H] [U]

Copie certifiée conforme
le :

à :
- M. [H] [U]
- Le Préfet
- Dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Maître [D] [P]

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 06 JUILLET 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée d'Alban PEREIRA, Geffier, lors des débats ; et de Régine BRIGITTE, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. IMMOBILERE 3F
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [H] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Comparant en personne

DÉFENDEUR

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 1979, la société d'HLM LE FOYER [Etablissement 1] FAMILLE, bailleur, a donné en location à Monsieur [U] et Madame [B], preneurs, un appartement n°0831 situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un loyer mensuel en principal de 679,68 francs, payable à terme échu.

Par courrier en date du 25 septembre 2001, dont le bailleur a accusé réception le 3 octobre 2001, Madame [Z] [B] a donné congé du logement donné à bail, Monsieur [H] [U] demeurant seul titulaire du droit au bail.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F venant aux droits du bailleur a fait délivrer le 7 juillet 2025 à Monsieur [H] [U] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 4.478,43 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [H] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE à l'audience du 4 mai 2026, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire ;

- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [U] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;

- dire que les meubles laissés dans les lieux seront traités selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner Monsieur [H] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ;

- condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 4.276,43 euros au titre de l'arriéré locatif ;

- condamner Monsieur [H] [U] à lui verser la somme de 360 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 mai 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

En demande, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées par son acte introductif d'instance en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4.214,71 euros arrêtée au 3 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, selon décompte du 27 avril 2026 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur entend faire valoir que le commandement de payer est resté infructueux. Toutefois, le paiement du loyer courant ayant repris avant l'audience, il déclare ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [H] [U], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette et a sollicité l'octroi de délai de paiement, suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, afin de s'en libérer et se maintenir dans les lieux.

Le défendeur déclare être en capacité de verser la somme mensuelle de 200 euros au surplus des loyers courants.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d'Oise le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) 4 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 28 décembre 1979 qui contient une clause résolutoire reprenant les dispositions légales et aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Force est toutefois de relever que le commandement de payer délivré le 7 juillet 2025 fixe à deux mois le délai imparti au preneur pour se libérer de sa dette, délai plus favorable au défendeur qu'il conviendra donc en l'espèce de retenir.
Il ressort du décompte en date du 27 avril 2026 versé aux débats que le défendeur n'a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 4.478,43 euros en principal dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié le 7 juillet 2025.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 septembre 2025.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d'occupation mensuelle due par le défendeur à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l'objet d'une régularisation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
En application de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé au 27 avril 2026 laissant apparaître que le locataire reste devoir la somme de 4.214,71 euros, terme de mars 2026 inclus, inférieure au montant sollicité par son acte introductif d'instance, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, que le défendeur a en outre pleinement reconnu à l'audience.

Le défendeur, qui ne justifie pas s'être libéré de sa dette, sera ainsi condamné à payer au bailleur la somme de 4.214,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que le défendeur a régulièrement repris le paiement du loyer courant avant l'audience et justifie d'une situation personnelle et financière compatible au maintien dans les lieux, le bailleur n'y étant au demeurant pas opposé.

Il conviendra donc d'octroyer des délais de paiement de la dette locative suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail et d'autoriser le défendeur à se libérer de sa dette en 21 mensualités de 200 euros et une 22ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant, selon les modalités rappelées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par le défendeur s'appliquera pleinement jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [U], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la situation respective des parties, il convient en l'espèce de dire n'y avoir lieu à condamnation. La demande de la société IMMOBILIERE 3F sera en conséquence rejetée sur ce chef.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS