TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 26/00004

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00004 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PAIO

MINUTE N° : 1230

S.A. 1001 VIES HABITAT
c/
[K] [I]

Copie certifiée conforme
le :

à :
- ATIVO
- Le préfet
- dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître HALIMI

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 06 JUILLET 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée d'Alban PEREIRA, Geffier, lors des débats ; et de Régine BRIGITTE, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [K] [I]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Réprésenté par ATIVO, association prise en sa qualité de curatrice

Non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2004, avec prise d'effet le 1er mars 2004, la société COOPERATION ET FAMILLE, bailleur, a consenti à Monsieur [Y] [I], preneur, un bail d'habitation d'un logement de type 2 situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel en principal de 231,20 euros, charges de 126,09 euros en sus, payable à terme échu.

Selon procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire du 18 juin 2018, la société bailleresse a modifié ses statuts pour adopter la nouvelle dénomination 1001 VIES HABITAT.

Aux termes du jugement en date du 14 décembre 2021, le juge des tutelles du tribunal de proximité de GONESSE a converti la mesure de curatelle renforcée dont bénéficiait précédemment Monsieur [Y] [I] en curatelle simple, fixé la durée de la mesure à 60 mois et désigné l'association ATIVO en qualité de curatrice afin de l'assister dans l'administration de ses biens et de sa personne.

Alléguant d'échéances impayées, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer le 6 décembre 2024 à Monsieur [Y] [I] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme principale de 692,68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de novembre 2024 inclus, ledit commandement ayant été régulièrement dénoncé par acte séparé à ATIVO le 9 décembre 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a par ailleurs fait délivrer le 21 août 2025 à Monsieur [Y] [I] un commandement de produire l'attestation d'assurance contre les risques locatifs du logement, acte régulièrement dénoncé à ATIVO le 1er septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, signifié le 30 décembre 2025 à l'association ATIVO, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse à l'audience du 4 mai 2026 afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- à titre principal la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers et de production de l'attestation d'assurance, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;
- déclarer opposable la décision à intervenir à l'association ATIVO, curatrice du défendeur ;
- l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, avec, si besoin est, le concours de la force publique, sous astreinte définitive de 8 euros par jours de retard s'il ne quittait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;
- la séquestration des biens et objets mobiliers le cas échéant dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse sous réserve des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamnation du preneur au paiement de la somme de 1.302,42 euros au titre de l'arriéré locatif restant dû ;
- la condamnation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du bail résilié majoré de 50%, à compter de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux ;
- la condamnation du preneur au paiement de la somme de 330 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Suivant requête en date du 26 janvier 2026, le bailleur obtenait du juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de GONESSE par ordonnance du 3 mars 2026 de donner mission au commissaire de justice désigné de pénétrer dans les lieux donnés à bail afin de permettre la désinfection des punaises de lit au sein du logement et réparer la fuite d'eau ayant généré des nuisances importantes du voisinage.

Un procès-verbal de constat des lieux a été établi par commissaire de justice le 31 mars et le 1er avril 2026 faisant état de dégradations du logement donné à bail.

Selon conclusions récapitulatives versées aux débats, signifiées le 15 avril 2026 à l'association ATIVO et le 17 avril 2026 à Monsieur [Y] [I], la société 1001 VIES HABITAT sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

A titre principal :

- la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers suivant commandement ;

A titre subsidiaire :

- de dire et juger que le défendeur a gravement manqué à son obligation d'entretien du logement donné à bail, l'état d'extrême dégradation et d'insalubrité des lieux, l'infestation de nuisibles, la fuite d'eau et les troubles de jouissance du voisinage ayant généré des nuisances graves et anormales ;
- prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur ;

En tout état de cause :

- déclarer opposable la décision à intervenir à l'association ATIVO, curatrice du défendeur ;
- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, avec, si besoin est, le concours de la force publique, sous astreinte définitive de 8 euros par jours de retard s'il ne quittait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;
- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers le cas échéant dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse sous réserve des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner le preneur au paiement de la somme de 1.302,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025, à parfaire des loyers et indemnités dus jusqu'à complète libération des lieux ;
- la condamnation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du bail résilié majoré de 50%, à compter de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux ;
- la condamnation du preneur au paiement de la somme de 330 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, de l'ordonnance sur requête, de sa signification et plus généralement tous actes rendus nécessaires à la présente procédure.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

En demande, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a réitèré ses demandes telles que formées par ses conclusions récapitulatives régulièrement signifiées, et a été autorisé à produire par une note délibéré avant le 11 mai 2026 un décompte actualisé de la dette locative.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux et que l'état désastreux du logement a pu être constaté le 31 mars 2026 selon procès-verbal établi par commissaire de justice signifié au défendeur et à l'association ATIVO avec ses conclusions récapitulatives.

En défense, bien que régulièrement assignés à comparaître par actes séparés de commissaire de justice des 29 décembre et 30 décembre 2025 remis à étude, Monsieur [Y] [I] et l'association ATIVO n'ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter à l'audience du 4 mai 2026.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'absence du défendeur et de son curateur, qui ne sont pas venus soutenir leurs prétentions à l'audience, le Tribunal peut en application de l'article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l'autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d'Oise le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2024 plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 29 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

2. Sur l'opposabilité du jugement à l'association ATIVO

Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Il ressort des pièces versées aux débats que l'association ATIVO a été désignée curatrice du défendeur par jugement du juge des tutelles du 14 décembre 2021 pour une durée de 60 mois, soit jusqu'au 14 décembre 2026 et qu'elle a régulièrement été assignée par le demandeur à comparaitre devant la présente juridiction aux fins de lui voir rendre commun le jugement à intervenir, les conclusions récapitulatives lui ayant par ailleurs été régulièrement signifiées le 15 avril 2026.

L'ATIVO étant partie à l'instance, le demandeur est bien fondé à solliciter que le présent jugement lui soit déclaré opposable.

3. Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 21 février 2004 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte en date du 7 mai 2026 autorisé par une note en délibéré venant compléter le décompte versé aux débats que Monsieur [Y] [I] n'a pas réglé la dette locative réclamée à hauteur de 692,68 euros en principal dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à étude le 6 décembre 2024, ledit commandement reprenant régulièrement les dispositions contractuelles susmentionnées.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 7 février 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Le demandeur ne justifiant pas de la nécessité de fixer une astreinte au surplus des modalités fixées par la loi, verra sa demande rejetée sur ce chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il convient par ailleurs de constater que le demandeur n'a pas soutenu aux termes de ses conclusions récapitulatives versées aux débats sa demande de constatation de la clause résolutoire du bail à défaut de justification d'une assurance obligatoire contre les risques locatifs telles que formées par son acte introductif d'instance.

La demande principale de constatation d'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges étant recevable et bien fondée, il n'y a donc par ailleurs pas lieu de se prononcer sur la demande formée à titre subsidiaire de résolution judiciaire du contrat de location pour trouble de jouissance des lieux donnés à bail.

4. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance, l'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution du défendeur.

En l'espèce, la société 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé au 7 mai 2026 autorisé par une note en délibéré laissant apparaître que le locataire reste devoir la somme de 2.774,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés terme d'avril 2026 inclus, qu'il convient toutefois d'expurger des frais de contentieux à hauteur de 773,92 euros qui relèvent le cas échéant des dépens, portant l'arriéré locatif valablement opposable au preneur à cette date à la somme de 2.000,83 euros.

Il convient par ailleurs de constater que la dette est en augmentation constante, aucun règlement des loyers et charges du logement donné à bail n'est intervenu depuis le 5 décembre 2025, l'absence de comparution du défendeur et de son curateur ne permettant pas en l'état à la juridiction d'apprécier sa situation personnelle et financière.

Monsieur [Y] [I], qui ne justifie pas s'être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au bailleur la somme de 2.000,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

5. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien - un tel maintien dans les lieux constituant une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Celle-ci étant partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu'au terme d'avril 2026 inclus, il conviendra de condamner le défendeur au paiement de l'indemnité d'occupation définie ci-avant à compter du 1er mai 2026 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

6. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l'engagement de l'instance lorsqu'ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

Monsieur [Y] [I], qui succombent à l'instance, sera condamné aux entiers dépens de l'instance, en ce inclus le coût du commandement de payer du 6 décembre 2024, d'assignation et de signification de conclusions récapitulatives, ainsi que les frais de requête et de signification de l'ordonnance du 3 mars 2026 et de constat de commissaire de justice établi le 31 mars et 1er avril 2026 nécessaires au soutien de ses demandes subsidiaires soutenues à l'audience. Les éventuels frais de l'exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l'article L 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, Monsieur [Y] [I] sera condamné à verser à la société 1001 VIES HABITAT une somme qu'il convient de fixer à 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS