TJ 95500, 9 juin 2026, RG 26/00373

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00373 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGP3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

---

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D], [H] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [I] [K] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]
S.A. SEYNA
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentés par Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [S] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne
Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [E] [S] [J] et Madame [G] [O] [P] épouse [S] [J] un appartement situé [Adresse 5] A rez-de-chaussée droite escalier 2 - [Localité 4] [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1015,00 euros, et 135 euros de provisions sur charges.

Le mandataire immobilier (la SAS clickandrent) a souscrit par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la SAS [U], un contrat de garantie de loyers impayés avec un assureur, la SA SEYNA, au profit des bailleurs.

Selon quittances subrogatives des 25 décembre 2025 et 26 janvier 2026, la SAS [U], agissant pour le compte de la SA SEYNA, a réglé à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] la somme de 814,22 euros au titre des loyers impayés pour le mois de décembre 2025 et la somme de 1164,22 euros au titre des loyers impayés pour le mois de janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] ont fait signifier à Monsieur [E] [S] [J] et Madame [G] [O] [P] épouse [S] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1897,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, Monsieur [D] [W], Madame [I] [K] épouse [W] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] (il sera pris acte pour la suite de la procédure de leur identité exacte telle qu’ils en justifient à l’audience) devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 776,58 euros au titre de la dette locative, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à Monsieur [D] [W], Madame [I] [K] épouse [W], la somme de 1978,58 euros au titre de la dette locative, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à la SA SEYNA, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W],la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à la SA SEYNAles dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 4 août 2025.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 5 février 2026.

À l'audience du 13 avril 2026, Monsieur [D] [W], Madame [I] [K] épouse [W] et la SA SEYNA, représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5447,68 euros arrêtée au 1er avril 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus, dont 1978,44 euros au profit de la SA SEYNA, et 3469,24 euros au profit de Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W]. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J], comparants, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir du aider leur fille en difficulté. Ils indiquent que Monsieur [Q] [S] [J] perçoit 1300 euros de retraite, tandis que Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] percçoit 1400 euros de revenus mensuels.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 mai 2024, du commandement de payer délivré le 4 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2026, que Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] sont redevables de la somme de 5447,68 euros au 1er avril 2026.
En vertu des quittances subrogatives produites en date du 25 décembre 2025 et 26 janvier 2026, la SAS [U], agissant pour le compte de la SA SEYNA, a versé la somme totale de 1978,44 euros à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] au titre de la caution, laquelle est subrogée dans leurs droits à hauteur de cette somme.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] à verser la somme de 1978,44 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W], au titre de l’arriéré des loyers et charges pour les mois de décembre 2025 et janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2026, date de l’assignation.
Par ailleurs, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [K] épouse [W] la somme de 3469,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 1er avril 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 276,58 euros à compter du 4 février 2026, date de l’assignation, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 5447,68 euros.

Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 4 février 2026, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Les locataires proposent de s’acquitter des sommes dues à hauteur de 300 euros par mois. Néanmoins, ils n’ont pas repris le paiement des loyers courants, le seul dernier paiement partiel étant intervenu le 4 mars 2026 à hauteur de 500 euros. Dès lors, ils ne justifient pas être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Ainsi, il convient de rejeter la demande de Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] aux fins de délais de paiement.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 février 2026, Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] à son paiement à compter du mois de mai 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] in solidum aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Q] [S] [J] et Madame [Q] [O] [P] épouse [S] [J] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS