TJ 95500, 9 juin 2026, RG 26/00377

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00377 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGQL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [E] [Q] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2022, la SA d'HLM [Localité 1] a donné à bail à Madame [K] [E] [Q] [D] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 448,29 euros, et 128,49 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la SA d'HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [K] [E] [Q] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1000,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er décembre 2025, la SA d'HLM [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2026, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [K] [E] [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [K] [E] [Q] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la partie requérante, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, condamner Madame [K] [E] [Q] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1752,20 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût des commandements de payer des 13 mars 2025, 10 juillet 2025 et 19 novembre 2025,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 6 février 2026.

À l'audience du 13 avril 2026, la SA d'HLM [Localité 1], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2700 euros arrêtée au 9 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais d’expulsion.

La SA d'HLM [Localité 1] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [E] [Q] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [E] [Q] [D], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, elle demande un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir repris le travail récemment et payer intégralement le loyer depuis lors. Elle précise avoir un fils mineur à sa charge.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 avril 2026, la SA d'HLM [Localité 1] produit un décompte actualisé au 20 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 19 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 avril 2026, que la SA d'HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 433,40 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [E] [Q] [D] à payer à la SA d'HLM [Localité 1] la somme de 2016,60 euros, au titre des sommes dues au 20 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 novembre 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 janvier 2026 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2022 à compter du 20 janvier 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] [E] [Q] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [E] [Q] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [K] [E] [Q] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [E] [Q] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Localité 1] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [E] [Q] [D]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 janvier 2026, Madame [K] [E] [Q] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [E] [Q] [D] à son paiement à compter du 20 janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [E] [Q] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n’y a pas lieu d’y inclure les frais de signification des commandements de payer des 13 mars 2025 et 10 juillet 2025, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM [Localité 1] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS