TJ 95500, 2 juin 2026, RG 24/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION ORDONNANT LE VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 02 Juin 2026

N° RG 24/00068 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUUO
78A

Jugement rendu le 2 juin 2026 par Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 1] à PARIS 13 (75013), immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, Me Thomas DROUINEAU, avocat plaidant au barreau de POITIERS

PARTIES SAISIES

Monsieur [Y] [C], marié à Madame [B] [P]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (EGYPTE), de nationalité égyptienne,
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Jennifer MSIKA, avocat postulant au Barreau du Val d’Oise et Me Catherine CIZERON, avocat plaidant au Barreau de VERSAILLES

Madame [B] [P], mariée à Monsieur [Y] [C]
née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité française,
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date du 21 décembre 2023 publiés le 22 janvier 2024 volumes 2024 S n°20 et S n°21 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 2, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 6], cadastré section AS n° [Cadastre 1], consistant en un appartement et trois emplacements de voiture, formant les lots 91, 250, 251 et 278 de la copropriété, appartenant à M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C].

Notifié le 05/06/2026

Par exploits séparés de commissaire de justice, signifiés le 12 mars 2024 à Mme [B] [P] épouse [C] par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice et le 13 mars 2024 à M. [Y] [C] à tiers présent à domicile, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner ces derniers devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 14 mars 2024.

Par jugement en date du 1er octobre 2024, le juge de l’exécution a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L331-6 du code de la consommation, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues par l’article L331-7, jusqu’à l’homologation des mesures recommandées en application des articles R331-7-1 et suivants ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel sans pouvoir excéder deux ans, et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente, le cas échéant, de solliciter la reprise d’instance.

Aux termes de ses conclusions aux fins de reprise d’instance communiquées par le biais du RPVA le 12 janvier 2026 et à Mme [B] [P] épouse [C] le 14 janvier 2026 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE, demande au juge de l’exécution de :
- FIXER la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 188.689,48 € SAUF MEMOIRE (compte arrêté au 5 novembre 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires,
- ORDONNER la vente aux enchères publiques de l’appartement avec 3 emplacements de voiture, « [Adresse 6] [Localité 7] » [Adresse 3] à [Localité 8] (95) formant les lots 91, 250, 251, 278 dépendant de l’ensemble immobilier cadastré section AS n° [Cadastre 1] pour 1ha 26a 11ca sur la mise à prix de 78.000 €.
- FIXER la date de l’adjudication.
- DESIGNER la SAS MyHuissier, commissaires de justice à [Localité 9], à l’effet d’assurer la visite dudit bien immobilier saisi avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et du commissaire de police ou de son représentant ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente ou à défaut deux témoins majeurs et qu’il pourra se faire assister, lors de la visite, par un ou plusieurs contrôleurs techniques agrées ou techniciens de la construction qualifiés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par le réglementation en vigueur,
- AUTORISER le créancier poursuivant à effectuer les formalités de publicité préalables à la vente conformément aux dispositions des articles R 322-31 et 322-32 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
- AUTORISER le créancier poursuivant à compléter la publicité par une annonce sur le site LICITOR,
- ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] n'ayant pas comparu.

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant a formulé ses observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de crédit immobilier, dans le cadre d’une note en délibéré devant être transmise dans un délai d’un mois.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a communiqué sa note en délibéré par le biais du RPVA le 10 avril 2026 et aux débiteurs saisis par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice le 14 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la reprise d’instance

Aux termes de son jugement du 1er octobre 2024, le juge de l’exécution a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée sur les biens de M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] en raison de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines au bénéfice de M. [Y] [C] et rappelé que cette suspension ne pouvait excéder deux ans.

En l’espèce, le créancier expose que le dossier de surendettement a été clôturé suite au constat de non accord reçu le 04 février 2025, sans ouverture des mesures.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 26 mai 2025 et distribuée aux débiteurs saisis les 30 et 31 mai 2025, le créancier poursuivant a mis en demeure M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] de régulariser leur situation d’impayés avant le 25 juin 2025.

Cette lettre de mise en demeure est restée sans réponse.

Les débiteurs saisis, non comparants, ne contestent pas les déclarations du créancier poursuivant.

En conséquence, le créancier poursuivant est bien fondé en sa reprise de la procédure de saisie immobilière à l’encontre de M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C].

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (Civ. 1ère, n°21-16.044) et en application de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu'il incombait au juge d'examiner d'office l'existence d'un tel abus.

Selon la Cour de justice de l'Union européenne, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco Bilbao Viscaya Argentaria C-602/13).
Par un arrêt du 29 mai 2024 (Civ. 1ère, n°23-12.904), la Cour de cassation a eu l'occasion d'appliquer cette jurisprudence à une clause d'un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse pendant quinze jours.

En l'espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 3 septembre 2014 contenant un prêt PAS LIBERTE consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] d’un montant de 170 000 euros remboursable en 25 années par 300 mensualités et au taux hors assurance de 3,30% l’an.

L’article 11 – CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME, du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] stipule : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception », notamment dans le cas d’un « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toute sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 28 janvier 2021 et distribuées le 29 janvier 2021, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a mis en demeure les emprunteurs de régler la somme de 7.409,53 euros représentant le montant des échéances impayées, dans un délai de 15 jours, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

Au cas présent, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et ne laissant aucun délai aux emprunteurs pour régulariser leur situation d’impayés, crée un déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs en les exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du délai imparti par le bailleur de façon discrétionnaire.

Il importe peu que le créancier poursuivant ait adressé une mise en demeure visant la clause de déchéance du terme aux emprunteurs, leur impartissant un délai de 15 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser sa situation d’impayés. En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties.

Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, la clause intitulée « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt consenti à M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Sur la créance et l’orientation de la procédure

Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

L'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Il s’ensuit que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte arrêté au 5 novembre 2025, la somme totale de 188.689,48 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité, les intérêts et les accessoires.

En revanche, le créancier poursuivant fournit un second décompte correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au 09 avril 2026, soit un total de 68.864,07 euros.

Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 68.864,07 euros correspondant au montant des échéances impayées selon décompte arrêté au 09 avril 2026.

Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, les débiteurs saisis ne comparaissant pas à l'audience et ne la sollicitant pas.

Dès lors, il convient d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont il s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS