TJ 95500, 9 juin 2026, RG 26/00425

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00425 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGXU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Caroline GRIMA de l'ASSOCIATION AGL & ASSOCIEE, avocats au barreau de VAL D'OISE
Madame [U] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Caroline GRIMA de l'ASSOCIATION AGL & ASSOCIEE, avocats au barreau de VAL D'OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [M] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2023, Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] un congé pour vente à effet au 19 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 24 février 2026, Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
constater la validité du congé délivré le 30 juin 2025 pour le 19 janvier 2026, dire que Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] sont occupants sans droit ni titre du logement, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs, condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, soit la somme de 874,63 euros, condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] au paiement de la somme de 1279, 22 euros au titre de l'arriéré locatif, condamner in solidum Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et des éventuels frais d'exécution de la décision d'expulsion.
À l'audience du 13 avril 2026, Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D], représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 2939,71 euros, mois d'avril 2026 inclus.

Ils indiquent, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, avoir délivré un congé pour vendre au locataire le 30 juin 2025, à effet au 19 janvier 2026.

A titre subsidiaire, ils estiment que les locataires ont manqué gravement à leurs obligations au titre de l’exécution du bail, en ne payant pas le loyer mensuel et les charges.

Ils s’opposent à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

Madame [M] [A], comparante, indique ne jamais avoir reçu le congé en raison d’un problème de boîte aux lettres. Elle indique vouloir quitter le logement, et demande un délai jusqu’au 30 juin 2026 pour quitter les lieux. Elle ajoute avoir réalisé des démarches afin de trouver un autre logement.

Elle conteste l’arriéré locatif sollicité, et précise avoir un seul loyer à régler. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [V] [Q], régulièrement assigné à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [V] [Q], assigné à domicile, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur le congé pour vente

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, il est établi que, par acte d'huissier délivré le 30 juin 2025, Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] un congé pour vente avec effet au 19 janvier 2026, délivré à étude.

Ce congé précise le prix de vente, les conditions de la vente et reproduit les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail liant Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] d’une part et Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] d’autre part a été conclu le 19 janvier 2023 pour une durée de trois ans tacitement reconductible.

Le congé a été délivré plus de six mois avant l'échéance du bail puisqu'il a été délivré antérieurement au 19 juillet 2025, pour avoir été délivré le 30 juin 2025.

En conséquence, ce congé est régulier en la forme et au fond. En outre, Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] n’ont pas accepté l'offre de vente dans le délai de préavis.

Il convient dès lors de constater que Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] ont été déchus de tout titre d'occupation depuis le 19 janvier 2026.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] et de tout occupant de leur chef sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail a pris fin depuis le 19 janvier 2026, Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] à son paiement à compter du 19 janvier 2026 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [M] [A] sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu'au 30 juin 2026. Il convient de relever que ce délai est inférieur au délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, applicable en l'espèce.

Au regard de ces éléments, il convient dès lors de rejeter la demande de Madame [M] [A] aux fins de délais pour quiter les lieux, celle-ci bénéficiant d'ores et déjà du délai sollicité compte-tenu des conditions légales applicables.
Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d'entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite.

Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Il résulte de ces textes que le juge doit rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l'existence d'une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l'espèce, le contrat de location prévoit le paiement par les locataires d'une provision mensuelle au titre des charges, et la régularisation annuelle des charges. Les sommes à échoir sont dues le premier de chaque mois.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2023, et du décompte de la créance actualisé au 7 avril 2026, que Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] ne rapportent que partiellement la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En effet, il résulte du décompte en date du 7 avril 2026 que la somme de 1677,83 euros est imputée au titre d’une régularisation des “charges locatives 2024/2025". Néanmoins, Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] ne justifient pas des sommes réclamées au titre de cette régularisation. Il convient donc de déduire la somme de 1677,83 euros du décompte présenté.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] la somme de 1261,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [V] [Q] et Madame [M] [A] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS