TJ 95500, 9 juin 2026, RG 26/00426

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00426 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGXV

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [W] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2025, la SCI LUCHA a donné à bail à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1060 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par contrat de cautionnement du 14 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer au bénéfice de la SCI LUCHA, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] un commandement de payer pour un montant de 2750 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Selon quittance subrogative du 13 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] la somme de 7350 euros au titre des loyers impayés pour les mois de mai 2025, juin 2025, juillet 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026.

Par notification électronique du 21 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4600 euros, avec intérêts au taux légal, à actualiser au jour de l’audience, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 6 février 2026.

A l'audience du 13 avril 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5750 euros arrêtée au 25 mars 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci.

Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G], régulièrement assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce,Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G], assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale stipule que « la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution », qu'elle « est alors subrogée dans les droits du bailleur » en vertu de l'article 2306 du Code civil et que cette « subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

La quittance subrogative établie le 6 février 2026, après règlements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur demande du bailleur, précise expressément que, « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 et suivants du Code civil, ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur », et que « cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, en l’occurrence la SCI LUCHA, exercer l'action en résiliation du bail consenti à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G].

En l'espèce, par la quittance subrogative qu'elle produit, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges, pour les mois de mai 2025, juin 2025, juillet 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025, janvier 2026 et février 2026 , de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mars 2025, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2025, du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2026, et des quittances subrogatives en date des 13 janvier 2026 et 6 février 2026 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5750 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour les mois de mai 2025, juin 2025, juillet 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025, janvier 2026 et février 2026, arrêtés au 25 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que la dette s'élève à 5750 euros selon décompte au 25 mars 2026.

Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 3 février 2026, date de l'assignation.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] et de tout occupant de leur chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résolu depuis le 3 février 2026, Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] à son paiement entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées à la SCI LUCHA à ce titre et dont il sera justifié par une quittance subrogative, à compter du mois de mars 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la notification à la Préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [A] [T] et Madame [W] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS