TJ 95500, 2 juin 2026, RG 26/00011

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00011 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PAP4

MINUTE N° : 640

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC IMMO [Localité 3] ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [K] est propriétaire des lots n°2011, n°2064, et n°2429, au sein de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 11 août 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (« le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Madame [U] [K] de payer la somme de 848,15 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [U] [K] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 4311,91 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021, date de la mise en demeure ;
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque ;
et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4437,77 euros arrêtée au 3 avril 2026. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Il expose que Madame [U] [K], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [U] [K], représentée par son conseil, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaire de Madame [U] [K], verse aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016, 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024, 22 janvier 2025 et 15 décembre 2025 portant approbation de l’exercice écoulé, adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption des travaux ;
- des attestations de non-recours pour les procès-verbaux des 21 juin 2016, 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023 et 22 janvier 2025 ;
- les appels de charges et travaux pour la période du 31 décembre 2020 au 3 avril 2026 ;
- un décompte actualisé des sommes dues par Madame [U] [K] depuis le 31 décembre 2020 ;
- un extrait de règlement de copropriété ;
- le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2025 et 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3109,69 euros, au titre des charges de copropriété dues au 3 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2311,91 euros, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette, et en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 11 août 2021, dont l’envoi n’est pas démontré.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1063,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié des frais de mises en demeure imputés à hauteur de 54,38 euros les 11 août 2021, 22 août 2022, et à hauteur de 61,29 euros le 13 mai 2025, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

L’extrait de compte fait apparaître des frais de relance facturés à hauteur de 39,50 euros les 31 août 2021, 28 février 2022, 9 septembre 2022, et à hauteur de 43,20 euros le 5 juin 2025, pour lesquels l’envoi des courriers n’est pas démontré. Ces frais seront donc écartés.

Il convient également de déduire les frais de « transmission dossier avocat » imputés à hauteur de 360 euros le 13 août 2025, les frais « honoraires suivis contentieux » à hauteur de 180 euros le 8 décembre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En outre, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 192 euros le 11 septembre 2025, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [U] [K], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler la dette en mensualités de 150 euros.

Au regard de la situation respective des parties et au montant de la dette, il convient dès lors d’accorder à Madame [U] [K] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 21 versements de 150 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [K] aux dépens de l'instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [U] [K] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS