TJ 95500, 2 juin 2026, RG 26/00434

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00434 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PHLN

MINUTE N° : 652

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
Syndic cabinet S.G.A SAS
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. [X]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : PONIARD Marlène, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [X] est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 4] SAINT-GRATIEN, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI [X] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5434,88 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les dépens comprenant le coût d’inscription d’hypothèque, et dire que l’exécution provisoire est de droit.

À l'audience du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que la SCI [X], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SCI [X], régulièrement assignée à domicile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2024 et 12 juin 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2025 et 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner la SCI [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5434,88 euros, au titre des charges de copropriété dues au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2026, date de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que la SCI [X] a déjà fait l'objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement des 25 avril 2024 et 28 mars 2025. Le comportement et la résistance ducopropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la SCI [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI [X] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI [X] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS