TJ 95500, 26 mai 2026, RG 25/00461

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00461 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O62S

MINUTE N° : 26/00589

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 26 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société OPAC DE L OISE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 novembre 2019, l’OPAC de l’Oise a consenti à Madame [Z] [F] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 397,11 €, hors charges. Le contrat comprenait également bail portant sur un emplacement de parking contre un loyer mensuel de 56,97 € € hors charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 24 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 727,87 € en principal.

Par exploit du 23 octobre 2025, l’OPAC de l’Oise a fait assigner Madame [Z] [F] à l’audience du 5 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 25 juin 2025 ;
- l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 848,95 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 25 juin 2025, outre intérêts au taux légal ;
- la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement et des frais d’expulsion.

À l'audience utile du 23 mars 2026, l’OPAC de l’Oise, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 301,41 €, arrêtée au 23 mars 2026, terme de février inclus. L’OPAC de l’Oise ne s’oppose pas à la demande de délais et son conseil précise ne pas avoir reçu d’instruction sur ce point.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [Z] [F], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison du paiement mensuel de la somme de 27 €, en sus des loyers, charges comprises.

Elle fait notamment valoir des problèmes d’insalubrité du logement et indique qu’elle est seule avec des enfants à charge, qu’elle a réalisé une formation de secrétaire médical et recherche un emploi.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 26 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 27 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

L’OPAC de l’Oise fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, et un décompte actualisé au 23 mars 2026, terme de février inclus.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’OPAC de l’Oise, et Madame [Z] [F] sera condamné au paiement de la somme de 1 301,41 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 mars 2026, terme de février inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 24 avril 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 727,87 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 juin 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [Z] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juin 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner la locataire à payer à l’OPAC de l’Oise, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 25 juin 2025 au 23 mars 2026, terme de février inclus.

Sur les délais de paiement :

L'article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, le paiement du loyer courant a été repris au jour de l’audience et depuis la mensualité de décembre 2025, outre le versement d’une somme chaque mois pour l’apurement de la dette. Madame [Z] [F] justifie de ses ressources, composées du revenu de solidarité active, des allocations familiales pour deux enfants et de l’aide personnalisée au logement, soit un total d’environ 1 071 € pour le mois de novembre 2025. Elle a également justifié de ses charges courantes. Elle a bénéficié d’un plan de surendettement en 2024, aux termes duquel la majeure partie de ses dettes ont été effacées.

Dans ces conditions, elle établit ses ressources et sa capacité à rembourser les montants dus. Le juge des contentieux de la protection ne pouvant octroyer des délais supérieurs à 36 mois, il lui sera accordé un tel délai pour régler sa dette, à raison de 35 mensualités de 27 €, et une 36ème mensualité couvrant le solde de la dette.

Si tel échéancier est respecté, la clause résolutoire sera réputée non avenue et le bail se poursuivra dans ses termes initiaux. Si tel échéancier n’est pas respecté ou qu’une nouvelle mensualité de loyer n’est pas réglée, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [Z] [F] y sera condamnée.

En équité et compte tenu des situations respectives des parties, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS