TJ 95500, 24 juin 2026, RG 26/00046

DU 24 Juin 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00046 - N° Portalis DB3U-W-B7K-O5I4

Code NAC : 30B
S.C.I. FONCIERE XV
C/
S.A.R.L. GDS et CO

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. FONCIERE XV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 285, et Me Adèle VANHAECKE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 168

DÉFENDEUR

S.A.R.L. GDS et CO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 22 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 24 Juin 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 28 octobre 2008, la S.C.I. FONCIERE XV a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. ANAA MAROQUINERIE, portant sur un local commercial (boutique portant le n°2) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise) pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11.000 euros.

Suivant acte sous signature privée du 24 octobre 2014, la S.A.R.L. ANAA MAROQUINERIE a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. GDS et CO, en ce compris le droit au bail.

Le 11 février 2021, la S.C.I. FONCIERE XV a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. GDS et CO.

Par ordonnance en date du 13 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judicaire de Pontoise a, notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion de la société défenderesse et condamné cette dernière à payer à titre provisionnel le montant des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires impayés.

La S.A.R.L. GDS et CO ayant réglé l’intégralité des sommes dues, la S.C.I. FONCIERE XV a renoncé à l’exécution forcée de l’ordonnance du 13 octobre 2021.

Le 2 avril 2025, la S.C.I. FONCIERE XV a délivré un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. GDS et CO, portant sur la somme de 8.377,67 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, la S.C.I. FONCIERE XV a fait assigner en référé la S.A.R.L. GDS et CO devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin, principalement, d’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 24 février 2026 et mise en délibéré au 24 mars 2026 mais le juge des référés a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier aux fins de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2026, la S.C.I. FONCIERE XV a fait assigner en référé la S.A.R.L. GDS et CO devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater qu’à défaut de règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 2 avril 2025, la clause résolutoire du bail commercial du 28 octobre 2008, consenti par la S.C.I. FONCIERE XV pour les locaux sis à [Localité 3] (Val-d’Oise) – [Adresse 4], est acquise à la date du 3 mai 2025,Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 28 octobre 2008, à compter du 3 mai 2025, Constater, dans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la SARL GDS ET CO à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 28 octobre 2008, En conséquence :
Ordonner l’expulsion de la SARL GDS ET CO et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe à [Localité 3] (Val-d’Oise) – [Adresse 4] et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clés à la S.C.I. FONCIERE XV ou à son mandataire, Dire qu’à compter du 3 mai 2025, la SARL GDS ET CO est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, fixer à compter de cette date l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant du loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus, et condamner la SARL GDS ET CO à régler cette indemnité d’occupation, prorata temporis, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à la S.C.I. FONCIERE XV ou à son mandataire, Condamner : pour un compte arrêté au 5 novembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus et sauf à parfaire, la SARL GDS ET CO à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 20.843,96 €, outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts légaux sur la somme de 8.548,77 € à compter du commandement de payer du 2 avril 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, valant mise en demeure de régler, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil,à compter de la résiliation du bail, la SARL GDS ET CO à régler à la S.C.I. FONCIERE XV une indemnité d’occupation représentant le loyer quotidien, outre les charges et taxes locatives, Dire que le dépôt de garantie effectué par la société SARL GDS ET CO en exécution du bail du 28 octobre 2008, restera acquis à la S.C.I. FONCIERE XV à titre d’indemnité contractuelle, sans préjudice des éventuelles réparations locatives à la charge de la société SARL GDS ET CO, Condamner la société SARL GDS ET CO à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la société SARL GDS ET CO aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 2 avril 2025.
L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit le 17 avril 2026 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice.

L’affaire rappelée à l’audience du 22 mai 2026 à laquelle la S.A.R.L. GDS et CO, citée à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. FONCIERE XV a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu 28 octobre 2008 contient une clause résolutoire (page 7) qui stipule en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’inexécution d’une seule de ses clauses et un mois après un seul commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera alors résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation judiciaire.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 2 avril 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 2 mai 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. GDS et CO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’arriéré locatif
Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 28.231,48 euros au 7 avril 2025.

En revanche, il apparait que des frais de relance (25,92 € le 31/12/2024), des frais de dossier contentieux (25,92 € le 04/03/2025) et des frais huissier – cmt payer (171,19 € le 30/09/2025), d’un montant total de 223,03 euros, ont facturés alors qu’ils ne sont pas justifiés ou relèvent des dépens, de sorte qu’ils seront déduits de la dette locative.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.R.L. GDS et CO n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 28.008,45 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 7 avril 2025 et il convient de condamner la S.A.R.L. GDS et CO par provision au paiement de cette somme.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.R.L. GDS et CO par provision au paiement de la somme de 28.008,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 2 avril 2025 pour la somme de 8.377,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 28 octobre 2008 prévoit le versement d’un dépôt de garantie représentant à six mois de loyer. De plus la clause résolutoire du bail stipule :
« Dans ce cas, la somme versée au propriétaire à titre de dépôt de garantie, demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations et sous réserve de tous les autres droits et actions. »

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. GDS et CO, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. FONCIERE XV le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. GDS et CO à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS