TJ 57463, 19 juin 2026, RG 25/00301

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUIN 2026

N° RG 25/00301 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMVB

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Commune [Localité 1], domiciliée : chez Hôtel de ville, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Antoine PAVEAU, avocat au barreau de METZ, de la SCP LOMOVTZEFF & PAVEAU Avocats, substitué par Me ROSA, avocat au barreau de METZ ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [A] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

représentés tous deux par Me Célian SORNETTE, avocat au barreau de METZ, substitué par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 07 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me SORNETTE (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me SORNETTE (case)
Me PAVEAU (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 09 avril 2021, la commune d’[Localité 1] a donné en location à Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], et un garage situé [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 700,00 €.

En raison de redevances demeurées impayées, la commune d’[Localité 1] a fait remettre à Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] un courrier daté du 21 août 2024, avec récépissé de dépôt émis le 22 août 2024 signé par les locataires, portant à leur connaissance leur solde débiteur à hauteur 6 649,74 euros et notification de résiliation de la convention d’occupation 21 février 2025.

Par courrier en date du 03 avril 2025, réceptionné le 11 avril 2025, la commune d’[Localité 1] a adressé à Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] une mise en demeure de libérer le logement et leur a notifié l’application de pénalités de retard égale à deux fois le montant de la redevance quotidienne en application de l’article 8 de la convention.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025 remis à étude, la commune d’ARS-SUR-MOSELLE a fait assigner Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir constater la résiliation du contrat d’occupation précaire, d’ordonner l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés d’indemnité d’occupation à titre de provision d’un montant de 4200€, outre une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 20 novembre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l’audience du 07 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

Dans ses conclusions reçues le 19 mars 2026, la commune d’[Localité 1] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
- condamner solidairement Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] à lui payer la somme de 5600 euros au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner solidairement Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Au soutien de sa demande, elle expose que les locataires ne règlent pas régulièrement la redevance mensuelle due. Elle expose que, suite à la mise en demeure remise aux locataires le 22 août 2024, ces derniers ont régularisé l’impayé locatif et qu’ils ont quitté le logement en juin 2025, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Elle estime néamoins que Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] demeurent redevables d’une indemnité d’occupation majorée, pour la période du 21 février 2025, date de résiliation du contrat, au mois de juin 2025, date du départ volontaire des locataires.

Sur la compétence du juge des référés, il estime que la notification de la résiliation du contrat a été faite régulièrement, Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] ayant reçu cet avis qui leur a été délivrée à leur domicile par la police municipale, faute pour les locataires d’avoir récupéré leur courrier recommandé. Elle argue par ailleurs que la clause de la convention d’occupation précaire (article 8) qui prévoit une majoration de l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail, n’est pas une clause abusive au regard des dispositions du code de la consommation lequel n’est pas applicable à la commune qui n’a pas agi en tant que professionnel.

Dans leurs conclusions récapitulatives et responsives reçues le 16 avril 2026, Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
- constater l’existence d’une contestation sérieuse,
- constater que les demandes ne sont pas fondées,
- débouter la commune d’[Localité 1] de ses demandes,
- condamner la commune d’[Localité 1] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Au soutien de leur demande, ils exposent que le logement présente des désordres (problèmes d’isolation et d’étanchéité occasionnant la présence de moisissures importantes) qui ont aggravé l’état de santé de Madame [O] [R] née [A] qui a été placée en arrêt maladie ennovembre 2021 et a subi de ce fait une perte de salaire. Ils reconnaissent la dette locative due au titre des redevances impayées et déclarent l’avoir soldée.

Néanmoins, ils contestent la demande relative au paiement de l’indemnité d’occupation majorée due à compter de la résiliation 21 février 2025 et soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur cette demande. Ils arguent ainsi que :
- la résiliation du contrat n’est pas régulière puisque le courrier de notification leur a été remis par des policiers municipaux,
- la clause de la convention d’occupation (article 8) prescrivant une majoration de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation est une clause abusive au regard de l’article L212-1 du code de la consommation mais également du droit commun dès lors qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits des partie ;

Sur le fond ils estiment que le dette locative est due aux problèmes de santé de Madame [O] [R] née [A] qui ont été amplifiés par les désordres dans le logement que le bailleur n’a pas réparés, et qu’en outre ils ont régularisé leur dette et quitter le logement.

A l’audience, la commune d’[Localité 1] , représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R], représentés, s’en rapportent à leurs écritures.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 2 de cette loi qui exclut les logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Ce sont donc les dispositions de droit commun du code civil qui trouvent application en l’espèce.

Sur la compétence du Juge des référés :

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte précité s'appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

En l’espèce, Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] avancent qu'il existe des contestations sérieuses relatives à la résiliation du contrat en application de la clause résolutoire et relatives à l’allocation d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation majorée due par les locataires.

S’agissant de la résiliation du contrat prononcée le 21 août 2024 avec effet au 21 février 2025, celle-ci ne semble pas être sérieusement contestable au regard des dispositions contractuelles (qui prévoient une clause résolutoire après un délai de préavis de six mois ) et au regard de la remise du courrier de résiliation contre récépissé de réception dûment signé par les locataires le 22 août 2024.

Par ailleurs, il est constant que l’article 8 de la convention d’occupation temporaire prévoit qu’en cas de résiliation du contrat de location, le preneur “devra verser par jour de retard une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois la redevance quotidienne, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés”.

Il est également constant que l’application de cette clause entraîne une augmentation significative de la dette due par les locataires au titre de la période d’occupation du logement postérieure à la résiliation du contrat.

Or, l’appréciation du caractère abusif ou non de cette clause, et notamment l’appréciation de l’éventuel déséquilibre significatif crée entre les parties par l’application de cette disposition contractuelle, relève d’un appréciation au fond de la validité, de la qualification ou de l'interprétation d'un acte juridique, laquelle excède la compétence du juge de référés.

En conséquence, la contestation soulevée par Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] de ce chef est sérieuse, et le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande d’allocation d’une provision fondée sur cette clause.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la commune d’[Localité 1], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la commune d’[Localité 1], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [O] [R] née [A] et Monsieur [U] [R] la somme de 600 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS