TJ 57463, 19 juin 2026, RG 25/00658

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUIN 2026

N° RG 25/00658 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LV7H

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [I] [Q], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 5]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 07 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à M. [M] (LS)

- copie certifiée conforme délivrée le à MMe [H] (LS)
M. [M] (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 juillet 2019, l'indivision [M] composée de M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] a consenti à M.[I] [Q] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 600 euros ainsi que 35 euros pour les charges.

Par acte séparé du même jour, Mme [E] [H] s'est portée caution solidaire des engagements de M.[I] [Q].

Par contrat du 29 octobre 2019, l'indivision [M] composée de M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] a consenti à M.[I] [Q] un bail portant sur la location d'un box automobile situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 30 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] ont fait signifier à M.[I] [Q] le 20 décembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 7840,99 euros, lequel a été dénoncé à Mme [E] [H] par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2025 remis respectivement à étude, M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] ont fait assigner M.[I] [Q] et Mme [E] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et la condamnation du locataire et de la caution solidaire au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été appelée à l'audience du 07 mai 2026.

En demande, M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] déposent leur acte introductif d'instance auquel il se réfère, et demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de M.[I] [O] solidairement M.[I] [Q] et Mme [E] [H] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 24 337,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner solidairement M.[I] [Q] et Mme [E] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 665 euros ;Condamner solidairement M.[I] [Q] et Mme [E] [H] à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement M.[I] [Q] et Mme [E] [H] aux dépens ;
Au soutien de ses demandes, M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] précisent que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges et qu'il n'a pas régularisé sa situation postérieurement au commandement de payer.

En défense, Mme [E] [H], présente à l'audience, reconnait la dette locative. Elle indique être au chômage et percevoir une allocation mensuelle de 960 euros. Elle précise en outre que M.[I] [Q] occupe actuellement un emploi en CDI et percevoit le SMIC. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans le logement.

Bien que régulièrementr cité, M.[I] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 20 décembre 2022, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 décembre 2022, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 30 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 07 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail d'habitation contient une clause résolutoire (page 4) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 20 décembre 2022 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 7840,99 euros.

Le bail relatif au box automobile contient une clause identique prévoyant un délai d'un mois pour régulariser le défaut de paiement.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme, incluant la dette locative au titre du local d'habitation et du box, aurait été réglée dans les délais impartis à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 février 2023 pour le local d'habitation et à la date du 21 janvier 2023 pour le box automobile.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Sur le fondement de l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] produisent un décompte aux termes duquel M.[I] [Q] leur doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 24337,39 euros.

M.[I] [Q] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En outre, conformément aux termes de l'acte de cautionnement du 12 juillet 2019, M.[I] [Q] et Mme [E] [H] agissent solidairement entre eux.

Par conséquent, M.[I] [Q] et Mme [E] [H] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] cette somme de 24 337,39 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7840,99 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, il apparaît que M.[I] [Q] n'est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu'il n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de M.[I] [Q] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par M.[I] [Q] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de son expulsion, M.[I] [Q] sera condamné, solidairement avec Mme [E] [H], et à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 21 février 2023 pour le logement et le 21 janvier 2023 pour le box, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, pour le logement, au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 600 euros outre 35 euros pour les charges, et à la somme de 30 euros par mois pour le box.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles M.[I] [Q] et Mme [E] [H] sont déjà condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 24 337,39 euros.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que M.[I] [Q] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M.[I] [Q] et Mme [E] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M.[I] [Q] et Mme [E] [H], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à M.[K] [M], Mme [Y] [Z] et M.[A] [M] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS