TJ 57463, 16 juin 2026, RG 26/00072

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUIN 2026

N° RG 26/00072 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L2PO

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [E] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [Q] [V]
demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 1]

Comparant en personne

Madame [S] [R] épouse [V]
demeurant [Adresse 3] [Adresse 5] - [Localité 2]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 23 mars 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me LE MENN-MEYER (par LS + pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [V] (par LS) et Mme [R] épouse [V] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 23 avril 2012, la SA d’Habitations à loyer modéré [L] aux droits de laquelle vient la SA d’Habitations à loyer modéré [E] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [Q] [V] et à Madame [S] [R] épouse [V] un bail d'habitation sur un logement situé entrée 1 d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] (57), outre une cave et un grenier sis même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 646,06 euros, outre 33,90 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

Par contrat du 20 mars 2013, la SA d’Habitations à loyer modéré [E] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a en outre consenti à Monsieur [Q] [V] et à Madame [S] [R] épouse [V] un bail portant sur un garage sis [Adresse 7], dans un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 1] (57) moyennant un loyer mensuel de 9,16 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d’Habitations à loyer modéré [E] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [Q] [V] et à Madame [S] [R] épouse [V] le 17 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4 599,10 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié le 15 octobre 2025 à Monsieur [Q] [V] et à Madame [S] [R] épouse [V] et enregistré au greffe le 5 février 2026, la SA d’Habitations à loyer modéré [E] HABITAT prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et les a assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 23 mars 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

Vu l’urgence,
CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux par Monsieur [Q] [V] et à Madame [S] [R] épouse [V] et de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin et à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;CONDAMNER Monsieur [Q] [V] et à Madame [S] [R] épouse [V], locataires, solidairement, au paiement de :à titre provisionnel, la somme de 4 170,62 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 6 octobre 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement soit le 17 juin 2025 sur la somme de 1 803,30 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (articles 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme mensuelle de 817,90 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026, au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil a maintenu ses demandes, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 3 885,26 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026, Monsieur [Q] [V] et Madame [S] [R] épouse [V], qui ont comparu en personne, ayant indiqué ne pas contester la dette, souhaiter rester dans les lieux, avoir repris le paiement des loyers depuis novembre 2025, bénéficier d’une procédure de surendettement, la dette étant incluse dans le plan, percevoir des ressources de l’ordre de 2 000 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026 prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 17 juin 2025 et la demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX de la Moselle de la situation d’impayés dans laquelle se trouvaient les locataires par courriel du 3 juin 2025 dont cette dernière a accusé réception le 10 juin 2025, outre la Caisse d’allocations familiales de la Moselle par courrier du 3 juin 2025 dont cette dernière a accusé réception.
L'assignation a été notifiée le 16 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.
Par conséquent, la SA d’Habitations à loyer modéré [E] HABITAT prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.
Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail afférent au logement à usage d’habitation comme le contrat relatif au garage qui en est l’accessoire contiennent une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 17 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4 599,10 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit le 18 août 2025 à 0 heure.
La décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle sur la demande des consorts [V] est intervenue le 13 novembre 2025, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu'elle est sans effet sur cette acquisition
Dès lors, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail portant à usage d’habitation conclu entre les parties le 23 avril 2012 et dans le contrat de bail portant sur le garage qui en est l’accessoire conclu entre les parties le 20 mars 2013 sont réunies à la date du 18 août 2025 et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
En application de l'article 1353 du Code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, la demanderesse produit un décompte actualisé arrêté à la date du 18 mars 2026 aux termes duquel les défendeurs restent redevables à son égard de la somme de 3 885,26 euros, échéance du mois de février 2026 incluse.

Les consorts [V], qui ont comparu, ne contestent ni l’existence ni le quantum de la dette, de sorte qu’il convient de considérer que les défendeurs sont redevables à l’égard de la demanderesse, de la somme de 3 885,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, en l’occurrence solidairement tant en application de la clause de solidarité prévue au bail qu’en application des dispositions de l’article 220 du Code civil.
Par ailleurs, les consorts [V] ont déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle, laquelle a déclaré leur demande recevable par décision du 13 novembre 2025 et décidé d’orienter le dossier vers des mesures imposées de réaménagement des dettes par décision du 12 février 2026.
Pour autant, si la décision de recevabilité de la commission emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur conformément à l’article L.722-2 du Code de la consommation, elle n’interdit pas au créancier de solliciter la délivrance d’un titre exécutoire fixant sa créance, quand bien même celui-ci ne pourra pas mettre à exécution ce titre durant l’application des mesures préconisées par la Commission.
Ainsi la procédure de surendettement actuellement en cours n’interdit pas de condamner les consorts [V] au paiement à titre provisionnel de la somme susvisée, la condamnation étant cependant prononcée sous réserve des décisions prises ou à prendre par la commission de surendettement pour le montant de la somme concernée par cette procédure et déclarée pour un montant de 5 168,34 euros.
En conséquence, Monsieur [Q] [V] et Madame [S] [R] épouse [V] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré [E] HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 3 885,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, date de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1 803,30 euros ainsi que sollicité, et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement, sous la réserve de l’application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié, prévoit en outre que « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…) ».
Il s'ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d'instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d'une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu'à l'élaboration des mesures imposées.
En l'espèce, il résulte des éléments produits au dossier que la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle a rendu une décision de recevabilité le 13 novembre 2025, la demanderesse ayant déclaré sa créance pour un montant de 5 168,34 euros, ladite Commission ayant orienté, par décision du 12 février 2026, la procédure vers des mesures imposées de réaménagement des dettes des consorts [V], en prévoyant pour la dette locative dont s’agit un échelonnement du paiement de la dette par le biais de mensualités de 646,04 euros pendant un délai de 8 mois, payables en sus du loyer et des charges courants.

En outre, il résulte du décompte locatif arrêté à la date du 18 mars 2026 que les locataires ont repris le paiement des loyers courants avant l’audience de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d'accorder des délais de paiement aux locataires.
Dans ces conditions, en application des dispositions susvisées, les consorts [V] seront autorisés à régler leur dette de 3 885,26 euros en 36 mensualités dont 35 mensualités de 107,92 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette et ce, dans l'attente de la décision définitive de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle.
En conséquence, il y a lieu d'autoriser Monsieur [Q] [V] et Madame [S] [R] épouse [V] à se libérer de leur dette en 36 mensualités de 107,92 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle.

Ce rééchelonnement sera donc appliqué sous réserve des mesures qui seront imposées par la Commission de surendettement.

S’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « VII- Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Les locataires ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et faisant l'objet d'une procédure de surendettement en cours de traitement, en ayant en outre, ainsi qu’il convient de l’entendre, formulé à l'audience une demande de rester dans les lieux qui peut s'analyser en demande de suspension des effets de la clause résolutoire, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle et solidaire de Monsieur [Q] [V] et de Madame [S] [R] épouse [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à leur départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local à usage d'habitation, comme du garage qui en est l’accessoire, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si les baux relatifs au logement à usage d’habitation et au garage qui en est l’accessoire s’étaient poursuivis, outre actualisation conformément aux baux.

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Contrairement à ce qu’il est sollicité, telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que les défendeurs en sont redevables jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause des baux ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Monsieur [Q] [V] et de Madame [S] [R] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [Q] [V] et Madame [S] [R] épouse [V], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2025 d’un montant de 159,52 euros, de l'assignation du 15 octobre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 16 octobre 2025.

Compte tenu de la situation financière délicate de Monsieur [Q] [V] et de Madame [S] [R] épouse [V] et pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande formée par la SA [E] HABTAT prise en la personne de son représentant légal en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS