TJ 57463, 4 juin 2026, RG 24/00539

Minute n°2026/429

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00539
N° Portalis DBZJ-W-B7I-KS56

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J]
né le 09 Août 1949 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [J]
né le 20 Août 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [J]
né le 23 Mai 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

S.C.I. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Dominique COLBUS de la SCP CBF, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B101

DÉFENDEURS:

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C305

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 7]

S.C.I. REHMAN, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente
Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente
Assesseur : Cécile GASNIER, Juge
Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Débats à l’audience du 05 Novembre 2025 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Messieurs [I] et [O] [X], M [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMAN ont été associés au sein de la SCI DE [Adresse 10] à raison de :
-1 part sociale pour M [O] [X]
-2 parts sociales pour M [I] [X]
-3 parts sociales pour M [V] [I]
-5 parts sociales pour M [T] [N]
-5 parts sociales pour la SCI REHMAN

La SCI [Adresse 3] était propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 11] à MARLY.

Par délibération de l'assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2015, les associés ont décidé de céder leurs parts sociales aux consorts [G], [F] et [L] [J].

Par deux actes du 21 mars 2016, il a été procédé à la cession des parts sociales.

Postérieurement à la cession, les acquéreurs se sont plaints de l'effondrement du terrain sur lequel sont édifiés les parkings des locaux.

Après démarches amiables infructueuses auprès des cédants, MM. [G], [F] et [L] [J] et la SCI DE LA FERME SAINT LADRE ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise, par actes d'huissier des 08, 09 et 12 mars 2018.
Par décision du 24 juillet 2018, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à M [Z].

2°) LA PROCEDURE

Par exploits d'huissier délivrés les 25, 28 et 29 janvier 2019, M [G] [J], M [F] [J], M [L] [J] et la SCI DE [Adresse 10] prise en la personne de son gérant, ont constitué avocat et ont fait assigner M [V] [I], M [T] [N], M [O] [X], M [I] [X] et la SCI REHMAN prise en la personne de son gérant, devant le tribunal de grande instance de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil,
-déclarer l'action des demandeurs recevable et bien fondée,
-déclarer M [I] [X], M [O] [X], Monsieur [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMANN responsables des vices affectant l'immeuble, propriété de la SCI [Adresse 10] et en conséquence la valeur des parts sociales,
-réserver aux demandeurs de conclure plus amplement après dépôt du rapport d'expertise de M [Z] dans le cadre de la procédure de référé I.18/00152,
-ordonner le sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,
-ordonner le retrait du rôle.

Les parties défenderesses ont constitué avocat.
Cette procédure a été inscrite au rôle sous le n°RG 19/355.

L'affaire a été retirée du rôle par ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2019.

Par requête en date du 12 mars 2020 et reçue par RPVA le 16 mars 2020, les consorts [J] et la SCI DE LA FERME SAINT LADRE ont sollicité le rétablissement de l'affaire qui a été réinscrite au rôle sous le n°RG 20/824.

Par ordonnance RG 20/824 du 10 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés dans la procédure RG n°18/152, et le retrait du rôle, dépens réservés.

Par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertise, M [Z] a été remplacé par M [S] qui a déposé son rapport définitif le 02 avril 2022.

Par conclusions notifiées le 27 février 2024, les demandeurs ont sollicité la reprise d'instance.
L'affaire a été ré-enrôlée sous le n°RG 24/539.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2025, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 04 juin 2026.

3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions n°1 notifiées en RPVA le 3 octobre 2024, MM. [G] [J], [F] [J], [L] [J] et la SCI [Adresse 3] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil,

-de déclarer M [I] [X], M [O] [X], Monsieur [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMANN seuls et entièrement responsables des désordres affectant l'immeuble aujourd'hui propriété de la SCI DE [Adresse 10],
-de condamner solidairement et subsidiairement in solidum M [I] [X], M [O] [X], Monsieur [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMANN au paiement de la somme de 44.087 € HT en réparation du préjudice matériel, somme indexée sur l'indice BT01 valeur avril 2022,
-de condamner solidairement et subsidiairement in solidum M [I] [X], M [O] [X], Monsieur [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMANN au paiement de la somme de 632.690 € au titre du préjudice immatériel, majoré des intérêts au taux légal à compter de la présente demande,
-de condamner solidairement et subsidiairement in solidum M [I] [X], M [O] [X], Monsieur [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMANN au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner solidairement et subsidiairement in solidum M [I] [X], M [O] [X], Monsieur [V] [I], M [T] [N] et la SCI REHMANN en tous les frais et dépens, y compris ceux de la procédure de référé RG 15/152.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
-l'immeuble propriété de la SCI DE [Adresse 10] est affecté de graves désordres ; postérieurement à l'acquisition, il a été constaté un effondrement du terrain sur lequel sont édifiés les parkings des locaux ;
-invité à prendre en charge le sinistre, M [T] [N] a affirmé que l'affaissement du terrain était connu de M [J] dès avant la vente et que l'état de l'immeuble et ses abords avaient été pris en compte pour déterminer la valeur des parts sociales ce qui est faux ;
-les acquéreurs n'avaient pas connaissance de l'ampleur du vice et de ses conséquences au moment de l'achat ; le petit affaissement de quelques centimètres existant en bout de trottoir ne pouvait laisser présager l'effondrement de la matière sous une grande partie du parking ; l'ampleur du désordre n'a été révélé que lors des sondages de reconnaissance géotechnique réalisés par l'expert judiciaire qui a mis au jour une cavité d'environ 60cms entre la structure de chaussée et la zone de remblais ; l'expert a conclu à une non-conformité dans les matériaux employés et la mise en œuvre de la couche de remblais sous la structure du parking ; il a en outre confirmé que la cavité a pu survenir brutalement en mai 2016 sans signes préalables d'effondrement ; il s'agit bien d'un vice caché ;
-le vice existait au moment de la vente ; s'ils l'avaient connu, ils n'auraient pas acquis les parts sociales ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ;
-les vendeurs ont fait construire l'immeuble en 1986-1988 et, en application de l'article 1792-1 du code civil, sont réputés connaître ses vices ;
-aucune clause de non garantie des vices cachés n'a été insérée dans l'acte de cession.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, ils répliquent que :
-il suffit que le vice affectant l'immeuble soit de nature à rendre les parts sociales cédées impropres à leur destination : la SCI DE LA FERME SAINT LADRE ayant pour unique objet l'administration et la gestion par voie de location du bien immobilier dont elle est propriétaire, le vice affectant l'immeuble a tellement diminué la possibilité de location que les parts sociales sont affectées d'un vice grave ;
-si M [G] [J] a développé une activité dans le domaine immobilier, il n'est pas spécialiste de la construction ;
-il ne s'agit pas d'un passif de sorte que l'absence de garantie du passif dans l'acte de cession est sans lien avec le préjudice subi.

Outre les frais de réparation, ils exposent que :
-la canalisation des eaux usées s'est rompue au droit de l'effondrement sous le parking ce qui est bien en relation avec le vice ;
-ils n'ont pu réparer avant fin novembre 2022 du fait des opérations d'expertise ;
-du fait de l'effondrement du parking et de l'absence d'évacuation des eaux vannes depuis 2018, le bâtiment n'a pu être exploité normalement et être loué ; il en résulte une perte locative de 2006 à fin novembre 2022, calculé sur la base des loyers réclamés antérieurement à l'achat ;

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Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 16 octobre 2024, M [I] [X] et M [O] [X] demandent au tribunal
-de déclarer les demandeurs mal fondés en leurs demandes,
-de les en débouter,
-de constater que la SCI SAINT LADRE n'a pas qualité pour agir en justice,
-de condamner les demandeurs solidairement à payer chacun la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de les condamner solidairement en tous les frais et dépens.

Ils font valoir que :
-au moment de la cession des droits sociaux par actes du 21 mars 2016, l'immeuble était en parfait état, y compris le parking et les toilettes qui étaient fonctionnelles ; la cession, sollicitée pour 670.000 €, a finalement été négociée à 500.000 € ;
-le litige portant sur la cession des parts sociales de la SCI de [Adresse 10], cette dernière n'a pas qualité pour agir, la garantie pour vice caché étant fournie par le cédant au cessionnaire ;
-en matière de cession de parts sociales, seuls les vices affectant l'objet de la vente, à savoir les parts sociales, peuvent relever du vice caché ; la garantie des vices cachés ne peut porter sur la valeur, l'état ou la consistance du bien qui constitue l'actif social ;
-le cessionnaire, M [J], est un professionnel de l'immobilier ; il pèse sur l'acquéreur professionnel une présomption de connaissance du vice ;
-la présence de nids de poule dans le parking était visible lors de la cession ;
-les cédants étaient dans l'ignorance de l'existence d'une cavité sous le parking.
-le sinistre concerne le parking et non l'immeuble qui pouvait être exploité ; le parking est utilisable de manière quasi totale ; le désordre pouvait être réparé ; la somme réclamée dépasse le prix d'achat des parts sociales et les demandeurs se fondent sur un loyer théorique sans rapport avec celui payé avant la vente par la société COFIGEST.

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Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 21 février 2025, M [T] [N], M [V] [I] et la SCI REHMAN demandent au tribunal
-de déclarer MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI [Adresse 3] mal fondés en leurs demandes,
-de débouter MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI DE LA FERME SAINT LADRE de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-de condamner MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI [Adresse 3] à payer à M [T] [N], M [V] [I] et la SCI REHMAN la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI [Adresse 3] aux entiers frais et dépens.

Ils font valoir que :
-la cession a porté sur des parts sociales et non sur un immeuble ; aucune garantie de passif n'a été convenue ;
-en matière de vente de parts sociales, il est constant que l'action fondée sur l'article 1641 du code civil peut porter sur les vices affectant les parts sociales ou actions objets de la cession et non ce qui touche à un élément de l'actif social ; la chambre commerciale considère que le cédant est tenu de garantir l'acquéreur des vices qui interdisent à la société d'exercer son activité économique constituant son objet social ; l'immeuble, élément de l'actif social, ne peut se voir appliquer la garantie des vices cachés ;
-il n'y a au surplus aucun vice caché en l'espèce ; lors des visites des lieux, les consorts [J] ont été informés de l'existence d'un affaissement sur le parking, ce que reconnaît d'ailleurs M [G] [J] dans un mail du 19 juillet 2016 ; le prix de vente a été notablement négocié à la baisse en tenant compte de l'état de l'immeuble et de ses abords ; de plus, M [G] [J] est un professionnel de l'immobilier ; il est un acquéreur professionnel sur qui pèse une présomption de connaissance du vice ;
-l'expert indique que le sinistre a pour origine des non-conformités dans les matériaux employés dans la mise en œuvre de la couche de remblais sous la structure du parking lors de sa réalisation en 1986-1988 ; s'il indique que la cavité a pu survenir subitement en 2016, il ne tient cependant pas compte des échanges entre les parties avant la cession au sujet de l'affaissement d'un angle du parking ; les signes préalables à l'apparition de la cavité étaient bien présents et ont servi aux demandeurs pour négocier le prix ; les vendeurs n'avaient cependant pas connaissance de l'existence de la cavité telle qu'elle a été découverte à l'expertise et, étant non professionnels, aucune présomption de connaissance ne peut leur être imposée ;
-la demande au titre du préjudice matériel est injustifiée, aucune garantie n'étant due au titre de l'actif social ; la demande au titre du préjudice immatériel est exorbitante et n'est justifiée que par un tableau établi par les demandeurs eux-mêmes ; la demande se fonde d'ailleurs sur l'impossibilité d'utiliser les toilettes qui est sans lien avec le prétendu vice caché ; il incombait aux demandeurs de faire déboucher les toilettes ; l'affaissement du parking est circonscrit à un endroit précis qui n'affecte pas l'usage du reste du parking et de l'immeuble qui ne souffre d'aucun désordre .

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE LA SCI DE LA FERME SAINT LADRE

La demande est fondée sur l'article 1641 du code civil qui porte sur la garantie des vices cachés due par le vendeur à l'acquéreur en matière de vente.

Aux termes des actes de cession,
M [T] [N] a cédé ses 5 parts sociales de la SCI [Adresse 3] à M [G] [J],
la SCI REHMAN a cédé ses parts sociales à M [G] [J],
M [V] [I] a cédé 1 part sociale à M [F] [J] et 2 parts sociales à M [G] [J],
M [I] [X] a cédé 2 parts sociales à M [L] [J]
M [O] [X] a cédé 1 part sociale à M [F] [J].

La SCI [Adresse 3] n'est pas cessionnaire et n'est pas recevable dans son action fondée sur la garantie des vices cachés.

Elle sera déclarée irrecevable en ses demandes.

2°) SUR LES DEMANDES DES CONSORTS [J]

Aux termes de l'article 1641 du code civil, Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes de son rapport, l'expert relate qu'il a constaté l'existence :
-d'une cavité le long des bordures délimitant l'espace vert, sur une longueur d'environ 2 mètres et une largeur d'environ 1 mètre ; cette cavité présente une profondeur de plus d'1 mètre avec présence de vides latéraux sous la structure de la chaussée ;
-d'une fissuration marquée et ancienne entre l'arrière de la cavité et les pots de branchements d'eaux usées et eaux pluviales situés en pied de bâtiment ;
et qu'après reconnaissance géotechnique, il a été détecté au niveau de la cavité et sur une zone circulaire de 3mètres de rayon autour de la cavité, une zone de vide d'environ 60 cms entre la structure de la chaussée et la zone remblais ; que lors des sondages a également été découvert une canalisation d'eaux usées en PVC remplie d'effluents et présentant une cassure laquelle est ancienne et n'a pu survenir du faits des terrassements liés aux opérations d'expertise.

Il conclut que l'origine du désordre tient à la mise en œuvre de remblais de mauvaise qualité et non compactés sur un ouvrage maçonné enterré et met en cause l'entreprise qui a réalisé les travaux de terrassement et de création de parking lors de l'aménagement du site en 1986-1988.
Il ajoute que la cavité a pu survenir brutalement en mai 2016 sans signes préalables ; qu'il y a lieu en urgence à réparer la canalisation des eaux usées, pour une somme de 5.551,34 € TTC et à démolition et reprise des parties du parking présentant des désordres pour une somme chiffrée à 49.304,40 € TTC incluant une maîtrise d'oeuvre.

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Les demandeurs sollicitent la garantie des vices cachés au titre des désordres affectant l'immeuble.

Cependant, la garantie des vices cachés ne garantit que la substance de la chose vendue, ici des parts sociales.

En matière de cession de droits sociaux qui ne confère à l’acquéreur que le droit de vote et le droit de participer aux résultats de la société, la garantie ne peut porter que sur un vice qui affecte les titres sociaux et non le patrimoine de la société.

En l'espèce, le désordre invoqué n'affecte pas l'usage des titres cédés mais le patrimoine de la société.

La jurisprudence n'admet dans ce cas l'application de la garantie des vices cachés que si la société est dans l'impossibilité de réaliser son objet social et d'avoir une quelconque activité économique moyennant la réalisation de travaux, ce qui n'est pas démontré en l'espèce puisque l'immeuble lui-même n'est affecté d'aucun désordre, la réparation des canalisations des toilettes était possible nonobstant l'expertise et le parking était pour une large partie utilisable.

MM. [G], [F] et [L] [J] seront par conséquent déboutés de leurs demandes.

3°) SUR LES DÉCISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties qui succombent, MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI DE LA FERME SAINT LADRE seront condamnés aux entiers dépens.

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En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI [Adresse 3] seront condamnés in solidum à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
-la somme de 2.000 € à M [T] [N], M [V] [I] et la SCI REHMAN,
-la somme de 2.000 € à M [I] [X] et M [O] [X].

MM. [G] [J], [F] [J] et [L] [J] et la SCI [Adresse 3] seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

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Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré antérieurement au 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

L'affaire est compatible avec l'exécution provisoire qui sera prononcée.

PAR CES MOTIFS