TJ 57463, 5 juin 2026, RG 26/00166

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 26/00166 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L5EL

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [G] [Q]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [L] [N]
demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me LE MENN MEYER + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 janvier 2004 , [P] devenue la S.A. [G] [Q] a consenti à Mme [L] [N] et M. [H] [Z] un bail portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 426,07 euros pour le logement, 36,54 euros pour le garage ainsi que 17,76 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. [G] [Q] a fait signifier à Mme [L] [N] le 14 novembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 343,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2026 remis à personne , la S.A. [G] [Q] a fait assigner Mme [L] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Aux termes de son assignation, la S.A. [G] [Q] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion des locaux Mme [L] [N] de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin ;La condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2 482,03 euros suivant décompte du 14 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;La condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 694,53 euros révisable selon les termes du bail, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;La condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les frais et les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, la S.A. [G] [Q] précise que la locataire n'a pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l'audience, la S.A. [G] [Q] représentée par son conseil a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 2 571,85 euros.

En défense, Mme [L] [N] , présente à l'audience, reconnaît être tenue d'une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement. Elle fait valoir que la quittance du mois d’avril 2026 n’est pas encore disponible sur le site du bailleur. Elle précise également qu’un plan d’apurement a été conclu avec le bailleur depuis le 16 janvier 2026, à hauteur de 60 euros par mois. Elle indique être actuellement au chômage et précise qu’en cas d’amélioration de sa situation financière, elle serait en mesure d’augmenter le montant des mensualités versées au titre de l’apurement de la dette.

Elle expose percevoir la somme de 911 euros au titre des allocations chômage, tandis que son conjoint percevrait actuellement environ 700 euros par mois de France Travail. Elle ajoute avoir deux enfants mineurs à charge ainsi qu’un enfant en garde alternée, sans pension alimentaire, et supporter un crédit à la consommation d’un montant mensuel de 150 euros.

L'affaire était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 14 novembre 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 05 février 2026 , conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 06 février 2026 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 8) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 14 novembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2343,33 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 janvier 2026.

Sur le montant de l'arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. [G] [Q] produit un décompte actualisé au 10 avril 2026 aux termes duquel Mme [L] [N] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2 163,33 euros.

Mme [L] [N] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la S.A. [G] [Q] cette somme de 2 163,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, notamment d’un courriel en date du 16 janvier 2026 aux termes duquel le gestionnaire du recouvrement de la S.A. [G] [Q] a adressé un courriel à Mme [L] [N] aux termes duquel il indiquait : « Suite à notre conversation téléphonique, je vous confirme la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 60 euros par mois en règlement de votre dette à compter du mois prochain. », outre la proposition de règlement présentée à l'audience par Mme [L] [N], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Mme [L] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement:

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Mme [L] [N] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [L] [N] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [L] [N] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la S.A. [G] [Q] la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS