TJ 57463, 13 juill. 2026, RG 25/00639

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

N° RG 25/00639 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LVNH

Minute JCP n° 26/458

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine LE MENN-MEYER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [B]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Sébastien JAGER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B100

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 21 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Catherine LE MENN-MEYER par LS (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me [I] [E] par voie de case (+ pièces)

RAPPEL DES FAITS

la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Mme [Q] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] , par contrat du 18 mai 2018 et pour un loyer mensuel de 645,90 euros dont 113,52 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Mme [Q] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er avril 2025.

Elle a ensuite fait assigner Mme [Q] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail
- l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [B] et de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- la condamnation de Mme [Q] [B] au paiement, à titre provisionnel, de 3 285 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 053,07 euros à compter du commandement de payer et sur le solde à compter de la décision à intervenir ;
- la condamnation de Mme [Q] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 725,16 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité, ladite indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;
- la condamnation de Mme [Q] [B] aux dépens et à lui verser la somme 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A cette audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par Maître LE MENN-MEYER, avocat au barreau de Metz ; Madame [Q] [B] a comparu en personne.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes précisant que la dette locative était désormais de 1 039,80 euros au 20 mai 2026 et soutenant que les cause du commandement de payer n’avaient pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

Mme [Q] [B] , se reportant à ses conclusions déposées le 21 mai 2026, a sollicité :
- qu’il soit jugé que la demande de la société BATIGERE au titre de l'arriéré locatif était sans objet du fait du remboursement de l'intégralité de l'arriéré locatif à la date de l'assignation en référé ;
- qu’il soit jugé que les effets de la clause résolutoire seraient suspendus au vu de l'apurement de l'arriéré locatif litgieux à la date de l'engagement de la procédure ;
- le débouté de la société BATIGERE de l'ensemble de ses demandes ;
- qu’il soit dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens.

Elle a en outre sollicité l’octroi de délais de paiement conformément à l’échéancier en place.

Au soutien de ses demandes, Mme [Q] [B] faisait valoir qu'elle avait rencontré des difficultés financières en raison de retards dans le versement de ses salaires, l'empêchant de s'acquitter de ses loyers à leur échéance. Elle soutenait avoir réglé la somme de 1 600 euros le 13 juin 2025, puis celle de 2 257 euros le 11 juillet 2025, ces paiements ayant, selon elle, permis d'apurer intégralement l'arriéré locatif ainsi que les frais de procédure. Ainsi, la procédure avait été engagée alors que sa dette locative était intégralement soldée.
Elle exposait avoir ensuite connu un nouvel incident de paiement en raison de nouveaux retards dans le versement de son salaire.
Elle avait immédiatement informé son bailleur de cette situation, sollicité des délais de paiement et mis en place un échéancier afin d'apurer sa dette.

Un diagnostic social et financier a été déposé au greffe avant l’audience. Il en ressort que Mme [Q] [B] a connu une période de chômage consécutive à la fermeture de l'entreprise dans laquelle elle exerçait en qualité de serveuse, à l'origine de l'accumulation de sa dette locative. Afin de régulariser la situation, elle a souscrit un prêt d'un montant de 10 000 euros, ayant permis l'apurement intégral de sa dette. Il est également indiqué qu'elle a repris le paiement régulier de son loyer, avec le soutien financier de sa fille, et qu'elle est à la recherche d'un logement plus adapté à ses ressources.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juillet 2026 et Mme [Q] [B], a été autorisée à produire une note en délibéré afin de préciser les modalités du plan d’apurement de la dette en place.

Par courriel reçu au greffe le 21 mai 2026, Mme [Q] [B], a indiqué qu'elle s'acquittait d'une mensualité de 50 euros, en sus du loyer et des charges courants, et a sollicité que cette échéance soit retenue pour l'apurement de sa dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM BATIGERE justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Mme [Q] [B], par courrier daté du 31 mars 2025, réceptionné le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 mai 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er avril 2025 pour la somme en principal de 2 035,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructeux pendant plus de deux mois (contrairement à ce que soutien Madame [Q] [B] les règlements de 1 600 euros et 2 257,16 euros sont intervenus le 13 juin 2025 et le 11 juillet 2025 soit après l'expiration du délai de deux mois imparti à la locataire pour régulariser sa situation d'impayé), de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 1er juin 2025 à minuit, du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [Q] [B] restait devoir, la somme de 1 039,80 euros à la date du 20 mai 2026.

Mme [Q] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1039,80 euros à titre provisionnel, au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 20 mai 2026 (indemnité d'occupation due au titre du mois de mai 2026 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler SA d’HLM d’HLM dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler SA d’HLM d’HLM dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.."

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

Enfin, l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est SA d’HLM d’HLMisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de SA d’HLM d’HLM dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de SA d’HLM d’HLM dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [Q] [B] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, proposant de verser la somme de 50 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

L'historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Mme [Q] [B] sera autorisée à se libérer du montant de SA d’HLM d’HLM dette en 20 versements de 50 euros et un 21ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l'audience par Mme [Q] [B], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l'expulsion de Mme [Q] [B] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 725,16 euros par mois, ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, ladite indemnité n'étant due qu'au prorata du temps d'occupation des lieux et étant révisable comme l'était le loyer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Q] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM d’HLM BATIGERE HABITAT, Mme [Q] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,