TJ 57463, 13 juill. 2026, RG 25/00747

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

N° RG 25/00747 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LX55

Minute JCP n° 26/463

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Mme [F] [X], chargée de recouvrement munie d'un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [O] [G]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Comparant en cours de procédure

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DELIBERES : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 21 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH par LS (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [O] [G] par LS

RAPPEL DES FAITS

La Société d'Economie Mixte (SEM) EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a donné à bail à M. [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 21 mars 2024, pour un loyer mensuel de 319,33 euros dont 44,45 euros de provisions sur charges.

Par contrat du même jour, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a consenti à M. [O] [G] un bail portant sur la location d’un garage situé [Adresse 4] ce moyennant un loyer mensuel de 34,78 euros dont 2 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et Monsieur [O] [G] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait signifier à M. [O] [G] un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire le 22 mai 2025.

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a ensuite fait assigner M. [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur le logement et du contrat de bail portant sur le garage, à la date du 4 juillet 2025, du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire;
- l’autorisation de faire procéder à l'expulsion de M. [O] [G] et de tous occupants de son chef,, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- qu’il soit dit et jugé qu’il serait procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ;
- la condamnation de M. [O] [G] à titre provisionnel au paiement de 1 085,10 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la condamnation de M. [O] [G] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 356,65 euros au titre du logement et 32,78 euros au titre du garage, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé;
- qu’il soit dit que cette indemnité d'occupation serait révisée conformément aux augmentations qui seraient décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes HLM et serai payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;
- qu’il soit dit que la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourrait régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;
- la condamnation de M. [O] [G] aux dépens et à lui verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 janvier 2026.

Initialement appelée à l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A cette audience la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT était représentée par sa chargée de recouvrement, duement munie d’un mandat ; M. [O] [G], ayant comparu aux audiences du 15 janvier 2026 et du 16 avril 2026 et ayant été dispensé de comparaître à l’audiene du 21 mai 2026, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes faisant état d’une dette locative de 3 187,82 euros au 19 mai 2026 et s’opposant à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience du 15 janvier 2026, M. [O] [G] avait sollicité l'octroi de délais de paiement. Il avait précisé avoir débuté un contrat de travail à durée indéterminée au mois de mars 2026, lequel lui procurait une rémunération environ deux fois supérieure à celle qu'il percevait auparavant. Il avait également précisé que sa demande d'aide au logement avait été prise en compte seulement à compter du mois de septembre.

Un diagnostic social et financier, réalisé le 6 janvier 2026, a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte :
- que M. [O] [G] a rencontré des difficultés financières lors de son entrée dans les lieux, dès lors qu'il percevait le revenu de solidarité active (RSA) et que ses droits à l'aide personnalisée au logement (APL) n'avaient pas encore été ouverts. M. [O] [G] n’a commencé à percevoir l’APL qu'à compter du mois de septembre,
- que M. [O] [G] a apporté une aide financière à son frère cadet,
- qu’au moment de la réalisation du diagnostic, M. [O] [G] était sur le point de signer un contrat de travail à durée indéterminée, lui assurant une rémunération mensuelle d'environ 2 800 euros.

Un second diagnostic social et financier actualisé a été établi le 14 avril 2026. Il en résulte :
- que depuis le 10 mars 2026 M. [O] [G] travaille en contrat de travail à durée indéterminée et perçoit un salaire d’environ 2 300 euros,
- que M. [O] [G] a commencé à apurer sa dette locative.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales de la situation d’impayés locatifs, par courrier daté du 20 janvier 2025 et réceptionné le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 7 de la même loi met à la charge du locataire l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

En l'espèce le bail portant sur la location du logement conclu le 21 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 6) , et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 927,59 euros ; il était en outre sollicité de M. [O] [G] la production d'un justificatif d'assurance contre les risques locatifs.

Le contrat de bail portant sur la location du garage conclu le 21 mars 2024 prévoyait : "il est expréssement convenu entre les parties que si le locataire a souscrit une contrat de location d'habitation avec le bailleur, la résiliation dudit contrat entrainera de plein droit la résiliation du présent contrat de garage."

Il y a lieu de constater que la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT n'a fondé sa demande de constat de la résiliation des contrats de bail que sur le défaut de paiement des loyers et non sur le défaut de production d'un justificatif d'assurance contre les risques locatifs.

Or, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 3 juillet 2025 à minuit, par l'effet de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat.

Le bail portant sur la location du garage, accessoire au bail d'habitation, se trouve résilié à la même date.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT produit un décompte démontrant que M. [O] [G] restait devoir, la somme de 3 187,82 euros à la date du 19 mai 2026 (2 652,23 euros au titre du logement et 535,59 euros au titre du garage).

M. [O] [G] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 3 187,82 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges et d'indemnité d'occupation au 19 mai 2026 ( indemnité d'occupation due au titre du mois de mai 2026 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 927,59 à compter du commandement de payer (22 mai 2025), sur la somme de 157,51 euros à compter de l'assignation (31 juillet 2025) et sur la somme de 2 102,72 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.."

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

Enfin, l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, M. [O] [G] a sollicité à l'audience du 15 janvier 2026, l'octroi de délais de paiement pour lui permettre de rester dans le logement.

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT s'est opposée à cette demande.

L'historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant par M.[O] [G]..

Compte tenu de ces éléments, M. [O] [G] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 35 versements de 89 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l'audience par M. [O] [G], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l'expulsion de M. [O] [G] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 356,65 euros par mois (323,87 euros pour l'appartement et 32,78 euros pour le garage), au prorata du temps d'occupation des lieux, ce avec intérêts au aux légal à compter de chaque terme impayé, ladite indemnité étant révisable comme l'était le loyer mais la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT ne pouvant pas régulariser les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, M. [O] [G] sera condamné à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,