TJ 57463, 9 juin 2026, RG 25/00059

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00059 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LE2E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [X] [F], en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien JAGER de la SCP SO JURIS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B100

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [O] [T], en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mélanie GOEDERT-FURLAN, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C105

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Débats à l’audience publique du 13 MAI 2025

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire
Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 15 JUILLET 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 09 JUIN 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 juillet 2019 la S.C.I. [X] [F] a conclu avec la S.A.R.L. AHMED ET FILS un bail commercial par lequel il est donné en location un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1], pour un loyer annuel de 15 231,84 €, payable mensuellement et d'avance, outre une provision sur charge de 130 €.

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2020, la S.A.R.L. AHMED ET FILS a vendu son fonds de commerce à la S.A.S.U. [O] [T]. Par avenant au contrat de bail du 02 novembre 2020, la S.A.S.U. [O] [T] est devenu preneur du bail commercial daté du 15 juillet 2019.

En raison de loyers demeurés impayés, par acte de commissaire de Justice du 11 décembre 2024 la S.C.I. [X] [F] a fait signifier à la S.A.S. [O] [T], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 12 786,07 €, outre les frais.

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Par acte de commissaire de Justice du 05 février 2025, la S.C.I. [X] [F] a fait assigner la S.A.S. [O] [T], devant le Juge des référés aux fins de :
- Constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu est résilié à compter du 11 janvier 2025 ;
- Ordonner l'expulsion de la S.A.S. [O] [T] et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- Condamner, à titre provisionnel, la S.A.S. [O] [T] à payer à la S.C.I. [X] [F] la somme de 12 923,54 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte produit, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 12 786,07 € et à compter de la décision à intervenir sur le solde ;
- Condamner, à titre provisionnel, la S.A.S. [O] [T] à payer à la S.C.I. [X] [F] une indemnité forfaitaire conventionnelle de 1 278,61 €, assortie des intérêts au taux légal publié par la Banque de France majoré de 3 % ;
- Condamner, à titre provisionnel, la S.A.S. [O] [T] à payer à la S.C.I. [X] [F] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 905 € à compter du 12 janvier 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
- Ordonner la révision de cette indemnisation d'occupation selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts qui auront couru une année entière conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ;
- Condamner la S.A.S. [O] [T] à payer à la S.C.I. [X] [F] la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile la S.A.S. [O] [T] aux entiers frais et dépens, lesquels comprendront les sommes de 185,13 € pour la délivrance du commandement de payer et de 56,22 € pour la demande d'état des nantissements ;
- Ordonner l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute.

La S.A.S. [O] [T] a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 13 mai 2025 elle demande au Juge des référés de ;
- Ordonner la production des décomptes de charges, factures de charges et calcul d'indexation par la S.C.I. [X] [F] ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire compte tenu de l'acquisition de délais de paiement par le débiteur ;
- Accorder à la S.A.S. [O] [T] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant ;
- Juger que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;
- Suspendre les intérêts durant la période d'apurement de la dette ;
- Débouter la S.C.I. [X] [F] de toute demande plus ample ou contraire ;
- Statuer comme de droit sur les frais et dépens ;
- Rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de résiliation du bail commercial

En application de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le Juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

A l'appui de sa demande la S.C.I. [X] [F] produit le contrat de bail en date du 15 juillet 2019, et l'avenant dudit contrat en date du 02 novembre 2020, qui prévoient un loyer mensuel de
1 270€, outre une provision sur charge de 130 €.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-exécution totale ou partielle des obligations du bail, un mois après un commandement de payer infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit.

Il apparaît en l'espèce que la S.A.S. [O] [T] n'a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié par acte de commissaire de Justice le 11 décembre 2024. En tout état de cause, aucune preuve du règlement n'est apportée.

Il convient donc de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 02 novembre 2020 et ce, à compter du 12 janvier 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif

L'article 835 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le Juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, l'article L145-40-2 du Code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce la S.C.I. [X] [F] produit un décompte arrêté à la date du 1er janvier 2025 au sein duquel la S.A.S. [O] [T] lui doit la somme de 12 923,54 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, incluant l'échéance du mois de janvier 2025.

S'agissant de l'augmentation du loyer, la S.A.S. [O] [T] sollicite son justificatif permettant d'établir le calcul d'indexation, La S.C.I. [X] [F] produit l'avis de révision du loyer en date du 18 juin 2024, de sorte qu'il a été satisfait à l'obligation d'en justifier.

En outre, la S.A.S. [O] [T] fait valoir que ce décompte comprend des charges qui ne sont pas justifiées par le bailleur, d'une part la somme de 1 354,20 € libellée « régul charges exercice au 31 décembre 2020 » imputée au 1er novembre 2023, et d'autre part les sommes de 540,30 € et 749,08 € libellées « régul charges exercice au 31 décembre 2020 » imputées au 1er juillet 2024.

La S.C.I. [X] [F] verse aux débats le décompte des charges pour l'année 2023, accompagné des factures justificatives et de l'état détaillé des dépenses y afférentes. Toutefois, ces documents ne permettent en aucun cas de justifier l'imputation des sommes contestées, celles-ci se rapportant en réalité à l'année 2020.

Bien que le droit de régulariser les charges locatives sur une période passé soit reconnu, ce droit suppose que les sommes réclamées soient justifiées pour l'exercice concerné. En l'espèce la S.C.I. [X] [F] ne produit que des justificatifs relatifs à l'exercice de l'année 2023, or la régularisation des charges porte sur l'année 2020. Ces pièces sont donc inopérantes pour fonder l'exigibilité de ces sommes, de ce fait il y'a lieu de les écarter du montant dû au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, le décompte fait apparaitre des frais de relance pour un montant total de 65,01 €. Ces frais de relance ne sont pas expressément prévus dans le bail commercial comme étant à la charge du locataire. De ce fait il y'a lieu également, de les écarter du montant dû au titre de l'arriéré locatif.

En conséquence après soustraction des sommes précédemment citées, la S.A.S. [O] [T] sera condamnée à payer à la S.C.I. [X] [F] la somme de 10 214,86 € au titre de l'arriéré locatifs et indemnités d'occupation impayés à la date du 31 janvier 2025, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L'octroi de délai de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La S.A.S. [O] [T] sollicite l'octroi de délai de paiement.

En l'espèce, malgré sa proposition de règlement aucun élément la S.A.S. [O] [T] ne produit aucun élément permettant d'apprécier sa capacité à s'acquitter de sa dette dans un délai de vingt-quatre mois en sus des loyers courants.

Dès lors il y'a lieu de rejeter la demande d'octroi de délai de paiement.

En conséquence du rejet de l'octroi de délai de paiement pour s'apurer de la dette locative, il y a lieu, d'ordonner la libération des lieux par la S.A.S. [O] [T], et de tous autres occupants de son chef des lieux situé [Adresse 5] à [Localité 1] et, ce passé un mois suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

L'indemnité d'occupation

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre le contrat de bail conclu entre les parties dans sa clause résolutoire prévue à l'article 9 stipule que « le refus du preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation l'oblige au profit du bailleur à une indemnité d'occupation sans titre fixée d'ores et déjà, pour chaque jour de retard, à 150% du loyer journalier en cours, calculé prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur ».

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, la S.A.S. [O] [T] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée par référence aux dispositions contractuelles et dans la limite de la somme demandée par la S.C.I. [X] [F], soit 1 905 €, charges comprises. La dernière indemnité d'occupation doit être calculé au prorata temporis et le montant pourra être révisé conformément au bail.

L'indemnité forfaitaire

Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit dans son article 8 une clause d'indemnité forfaitaire et conventionnelle laquelle stipule qu'en cas de non-paiement à son échéance d'une facture, s'applique une majoration forfaitaire de 10 % du montant de l'impayé à titre de pénalité et un intérêt de retard calculé au taux d'intérêt légal publié par la Banque de France majoré de 3%.

En conséquence il y'a lieu de faire droit à la demande d'indemnité forfaitaire formulée. Il est précisé que le calcul de ladite indemnité se fera sur la base du montant de l'arriéré locatif retenu par la présente ordonnance soit sur la somme de 10 214,86 €.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

La S.A.S. [O] [T] sera condamnée aux entiers frais et dépens, lesquels comprendront les sommes de 185,13 € pour la délivrance du commandement de payer et de 56,22 € pour la demande d'état des nantissements.

L'équité commande d'allouer la somme de 1 000 € à la S.C.I. [X] [F] en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS