TJ 57463, 30 juin 2026, RG 26/00001

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2026

N° RG 26/00001 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-LYQV

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. ICF HABITAT NORD-EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C306

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 04 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me [E] (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me [E] (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 avril 2001, la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré SA [Adresse 4] REGIONS NORD-EST devenue la S.A. ICF HABITAT NORD-EST a consenti à Mme [F] [S] épouse [M] et M. [Q] [M] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 382,37 euros ainsi que 3,29 euros pour les charges.

Mme [F] [S] épouse [M] et M. [Q] [M] ont divorcé le 02 décembre 2009.

Par avenant du 09 juillet 2010, Mme [F] [S] est devenue seule titulaire du bail, lequel s'est poursuivi dans les mêmes conditions.

Par avenant du 14 juin 2012, Mme [B] [U] est devenue co-titulaire du bail.

Par avenant du 12 novembre 2012, en raison du départ de Mme [F] [S], Mme [B] [U] est devenue seul titulaire du bail, lequel s'est poursuivi dans les mêmes conditions.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST a fait signifier à Mme [B] [U] le 24 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 070,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025 remis conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST a fait assigner Mme [B] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d'une indemnité d'occupation.

Aux termes de son assignation, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Mme [B] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire, au plus tard deux mois après la déilvrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, au besoin vec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'occupant dans tel garde meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur ; Condamner Mme [B] [U] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1 285,48 euros suivant décompte du 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Mme [B] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et charges, chaque indemnité étant augmentée des intérêts aux taux légales à compter de chaque terme impayé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'ancien contrat de location ; Condamner Mme [B] [U] à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [B] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ; Rappeler l'exécutoire provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST précise que la locataire n'a pas régularisé la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

À l'audience, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST représentée par son conseil a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 1 708,63 euros, sans en justifier. En outre elle a précisé que la locataire avait quitté le logement sans rendre les clés et sans communiquer sa nouvelle adresse.

En défense, Mme [B] [U], quoique régulièrement assignée, n'était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 04 juin 2026.

L'affaire était mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l'ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 24 juillet 2025, et la Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 22 décembre 2025 , conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 23 décembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 04 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 20.5) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 24 juillet 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 070,98 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 septembre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. ICF HABITAT NORD-EST produit un décompte actualisé au 25 novembre 2025 aux termes duquel Mme [B] [U] lui doit la somme de 1 285,48 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, incluant l'échéance de novembre 2025.

Mme [B] [U], qui n'a pas comparu à l'audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Mme [B] [U] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST la somme de 1 258,48 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 070,98 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Mme [B] [U] n'a pas comparu à l'audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Mme [B] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [B] [U] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation:

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Mme [B] [U] sera condamné au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme [B] [U] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 25 septembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 382,37 euros outre 3,29 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [B] [U] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 1 258,48 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 septembre 2025.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d'occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [B] [U] , partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 24 juillet 2025 , de l'assignation du 22 décembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 23 décembre 2025 , sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [B] [U] , supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de Mme [B] [U].

Sur l'exécution provisoire:

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS