TJ 57463, 23 juin 2026, RG 25/00672

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

N° RG 25/00672 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWEI

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [O] [N]
demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [V] [G] épouse [N]
demeurant [Adresse 2]

Comparante

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [F]
demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 27 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à M. et Mme [N] (par LS)
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [F] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 novembre 2023, Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] ont consenti à Monsieur [R] [F] un bail d'habitation sur un logement n°24 situé au second étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), outre un emplacement de parking et une cave sis même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros outre 55 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] ont fait signifier le 9 septembre 2025 à Monsieur [R] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 083,78 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 12 novembre 2025 à Monsieur [R] [F] et enregistré au greffe le 20 novembre 2025, ensemble l’acte rectifié signifié au défendeur le 31 mars 2026, Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] l’ont assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 23 mars 2026 à 10 heures et ont demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, en le dernier état de leurs écritures de :

CONSTATER la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire stipulée dans le bail ;ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] (57), à l’expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;DIRE que passé ce délai, il pourra être expulsé au besoin avec l’aide de la force publique ; CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [R] [F] à leur payer la somme de 5 605,73 euros ;FIXER, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 455 euros ;CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [R] [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 455 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des locaux concernés ;CONDAMNER enfin Monsieur [R] [F] à leur payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer rappelant la clause résolutoire et ceux de l’assignation.
L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 27 avril 2026 au cours de laquelle les demandeurs qui ont comparu en personne s’en sont référés à leurs écritures, Monsieur [R] [F] n’étant ni présent ni représenté, puis mise en délibéré au 22 juin 2026, prorogé au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail portant sur le logement à usage d’habitation contient une clause résolutoire stipulée en son article 11 qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 9 septembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme totale due en principal de 2 083,78 euros.
Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 novembre 2025 à 0 heures, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 6 novembre 2023 portant sur le logement à usage d’habitation outre sur l’emplacement de parking et la cave sis même adresse est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l'article 1353 du Code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] produisent un décompte actualisé en date du 23 mars 2026 aux termes duquel Monsieur [R] [F] reste redevable à leur égard de la somme de 5 605,73 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.

Monsieur [R] [F], qui n’a pas comparu, ne produit aucun élément de nature à contester l’existence et le quantum de la dette dont paiement est ainsi poursuivi par la demanderesse, ni n’allègue ni a fortiori ne démontre davantage avoir procédé à son paiement, fut-il partiel, depuis la date à laquelle a été arrêté tel décompte de créance.

Il convient donc de considérer que Monsieur [R] [F] est redevable à l’égard des consorts [N] de la somme de 5 605,73 euros au titre euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 23 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

En conséquence, Monsieur [R] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] la somme de 5 605,73 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 23 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [R] [F] n’a pas comparu à l'audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Monsieur [R] [F] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [R] [F] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 10 novembre 2025 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [R] [F] est redevable à l’égard de Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] du paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 10 novembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 10 novembre 2025, soit à la somme de 455 euros par mois, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.
Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.
Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour du mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter du 10 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 455 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] à compter du 10 novembre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 455 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 5 605,73 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [R] [F] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté à la date du 23 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 10 novembre 2025.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [R] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2025 d’un montant de 127,70 euros, de l'assignation du 12 novembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 14 novembre 2025.

Monsieur [R] [F], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [V] [G] épouse [N] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS