TJ 57463, 23 juin 2026, RG 25/00617

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

N° RG 25/00617 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LUTF

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [F] [X], chargée de contentieux, munie d'un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [R] [C]
demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 27 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à [Localité 1] (par LS) + pièces par case
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [C] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 juillet 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] a consenti à Madame [R] [C] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (57), moyennant un loyer mensuel révisable de 331,99 euros outre 134,68 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal a fait signifier le 16 juillet 2025 à Madame [R] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 047,72 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 8 octobre 2025 à Madame [R] [C] et enregistré au greffe le 24 octobre 2025, ensemble l’acte rectifié signifié à la défenderesse le 13 avril 2026, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 23 mars 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 848 et 849 du Code de procédure civile, dans le dernier état de ses écritures, de :

DÉCLARER recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par lui ; CONSTATER la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 4 juillet 2023 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ; En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (57) si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNER à titre provisionnel Madame [R] [C] au paiement de la somme de 3 054,55 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 8 avril 2026 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;FIXER, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 496,98 euros ;Le cas échéant,
L’AUTORISER d’ores et déjà à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges ;Au besoin,
CONDAMNER Madame [R] [C] à lui payer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 496,98 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;RAPPELER qu’il appartient à Madame [R] [C] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;Au besoin,
L’y CONDAMNER ;En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [R] [C] à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [R] [C] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 juillet 2025 soit la somme de 135,59 euros ;RAPPELER que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;RAPPELER que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.
L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 27 avril 2026 au cours de laquelle le demandeur dûment représenté s’en est référé à ses écritures, en indiquant que le montant de l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3 381,44 euros selon décompte actualisé à la date du 24 avril 2026, Madame [R] [C] n’étant ni présente ni représentée, puis mise en délibéré au 22 juin 2026, prorogé au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur la demande en réouverture des débats :

Aux termes de l'article 444 du Code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Madame [R] [C] a sollicité, par courriel adressé au présent Tribunal le 16 juin 2026, la réouverture des débats, en faisant valoir n’avoir pu se présenter à l’audience pour avoir des difficultés de locomotion, ni se faire défendre par son avocat.

Pour autant convient-il de relever qu’elle a été assignée à comparaître par acte délivré à étude du commissaire de justice instrumentaire le 8 octobre 2025 à l’audience du 23 mars 2026, l’affaire ayant alors renvoyée à la demande du demandeur à l’audience du 27 avril 2026 pour être mise en délibéré à la date du 22 juin 2026.

Or, alors qu’elle n’a pas comparu ni se s’est fait représenter à l’une comme à l’autre de ces audiences, force est de relever d’une part qu’elle forme telle demande en réouverture des débats tardivement, plus d’un mois et demi après l’audience du 27 avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été à nouveau appelée avant d’être mise en délibéré et 6 jours avant la date de celui-ci.

D’autre part, elle ne justifie pas de quelconque cause grave l’ayant empêchée de comparaître à l’audience du 23 mars 2026 ainsi qu’à celle du 27 avril 2026, comme le cas échéant de s’y faire représenter tant par un avocat, alors qu’il sera rappelé qu’elle a disposé d’un délai amplement suffisant à même fin de plus de six mois entre la date de l’assignation et la date de la dernière audience, que d’ailleurs par une des personnes citées par l’article 762 du Code de procédure civile ainsi que rappelé dans l’acte d’assignation, ses allégations quant à des difficultés de locomotion procédant de ses seules affirmations.

Dans ces conditions, sa demande en réouverture des débats ne saurait prospérer.

Dès lors, Madame [R] [C] sera déboutée de sa demande en réouverture des débats.

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 16 juillet 2025 et l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Moselle le 18 juillet 2025 dont cette dernière a accusé réception le 26 septembre 2025.
L'assignation a été notifiée le 9 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.

Par conséquent, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail portant sur le logement à usage d’habitation contient une clause résolutoire stipulée en son article 6 qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 16 juillet 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme totale due en principal de 2 047,72 euros.
Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 septembre 2025 à 0 heures, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 4 juillet 2023 portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du Code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal produit un décompte actualisé en date du 24 avril 2026 aux termes duquel Madame [R] [C] reste redevable à son égard de la somme de 3 381,44 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.
Madame [R] [C], qui n’a pas comparu, ne produit aucun élément de nature à contester l’existence et le quantum de la dette dont paiement est ainsi poursuivi par le demandeur, ni n’allègue ni a fortiori ne démontre davantage avoir procédé à son paiement, fut-il partiel, depuis la date à laquelle a été arrêté tel décompte de créance.

Il convient donc de considérer que Madame [R] [C] est redevable à l’égard du demandeur de la somme de 3 381,44 euros au titre euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 24 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

En conséquence, Madame [R] [C] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal la somme de 3 381,44 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 24 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, outre intérêts au taux légal qu’il convient de fixer ainsi que sollicité à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [R] [C] n’a pas comparu à l'audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Madame [R] [C] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [R] [C] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 17 septembre 2025 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [R] [C] est redevable à l’égard de l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] du paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 17 septembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 17 septembre 2025, soit à la somme de 496,98 euros par mois, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse sera calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que la même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.
Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.
Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour du mois.
Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter du 17 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 496,98 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [R] [C] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal à compter du 17 septembre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 496,98 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 3 381,44 euros outre intérêts à laquelle Madame [R] [C] est déjà condamnée à titre provisionnel par la présente décision au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté à la date du 24 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 17 septembre 2025.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [R] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 juillet 2025 d’un montant de 135,59 euros, de l'assignation du 8 octobre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 9 octobre 2025.

Madame [R] [C], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS