CA Aix Provence, 9 juill. 2026, RG 25/10730

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 9 JUILLET 2026

Rôle N° RG 25/10730 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPFDT

SCI CLASS

C/

Société [K]

Société BARCLAYS BANK PLC

A.S.L. TERRE BLANCHE

Copie exécutoire délivrée

le : 9 Juillet 2026

à :

Me Isabelle FICI

Me Agnès ERMENEUX

Me Gilles BROCA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire de [Localité 1] en date du 01 Septembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04424.

APPELANTE

SCI CLASS

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Frédéric MASQUELIER de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉES

SELARL [K]

prise en la personne de Me [M] [E] ès qualité de liquidateur de la SCI CLASS

, demeurant [Adresse 2]

non-comparante

Société BARCLAYS BANK PLC

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Bernard BENSA, avocat au barreau de NICE

A.S.L. TERRE BLANCHE

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant

Mme Gwenael KEROMES, présidente et Madame Muriel VASSAIL, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Muriel VASSAIL, conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

Mme Isabelle MIQUEL, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 Juillet 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 Juillet 2026.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Ségolène PROST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Draguignan a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI CLASS et désigné la SELARL [E] [I], prise en la personne de Mme [E], en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a converti le redressement en liquidation judiciaire.

La SELARL [E] [I] a été désignée liquidateur judiciaire.

Le juge commissaire a, par ordonnance rendue :

-le 7 avril 2023 à la requête du liquidateur, désigné un expert pour déterminer la valeur des biens et droits immobiliers de la SCI CLASS,

-25 octobre 2024, l'expert ayant déposé son rapport le 20 décembre 2023, notamment :

-autorisé la SELARL [E] [I] ès qualités à vendre de gré à gré les droits et biens immobiliers de la SCI CLASS au prix minimal de 7 000 000 euros,

-fixé à 20 000 euros la consignation à remettre entre les mains de la SELARL [E] [I] au plus tard le 30 décembre 2024 en vue de procéder aux modalités relatives à la vente,

-précisé que la SCI CLASS prendra à sa charge l'entretien du bien immobilier selon un budget à convenir avec Mme [E],

-le 17 février 2025, ordonné un relevé de caducité, la SCI CLASS ayant versé la consignation de 20 000 euros le 10 janvier 2025.

Puis, par ordonnance du 1er septembre 2025, le juge commissaire a notamment :

-débouté la SELARL [E] [I] ès qualités et la SCI CLASS de leur demande de prorogation du délai de dépôt des offres et de leurs demandes subséquentes relatives à une vente de gré à gré,

-autorisé la SELARL [E] [I] ès qualités à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière initialement engagée par la société BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS situés sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 6]'»,

-fixé la mise à prix à 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix de 500 000 euros en cas de carence d'enchères.

Pour prendre sa décision, le premier juge a retenu que :

-après le retard pris par la SCI CLASS dans le versement de la consignation, les publications réalisées par le liquidateur à compter du 4 mars 2025 n'ont abouti à aucune visite des lieux,

-il en résulte que ce ne sont pas «'les problématiques d'entretien non résolues'» qui le sont maintenant en majorité qui ont découragé les éventuels acheteurs pour présenter des offres dans le délai imparti qui était suffisamment long pour ce faire,

-la SCI CLASS avait connaissance de son obligation d'entretien de la propriété et de la nécessité de faire des travaux de remise en état pour la rendre plus attractive à la vente,

-elle a réalisé ces travaux plusieurs mois plus tard, elle ne peut donc valablement se prévaloir «'d'obstacles techniques'» qui sont à présent levés,

-la nécessité de réaliser des diagnostics ne constitue pas un fait nouveau,

-il y a lieu de constater la carence d'acheteurs potentiels pendant plusieurs mois d'autant que la procédure devant la cour d'appel, susceptible de conduire à la démolition de 118m² du bien en question, n'apparaît pas de nature à favoriser une vente amiable,

-il n'est justifié ni par la SCI CLASS ni par le liquidateur d'une perspective plus favorable pour la réalisation imminente d'une vente amiable du bien de sorte qu'il n'y a pas lieu à prorogation des délais de dépôt des offres pour la vente de gré à gré,

-une telle prorogation n'aurait que pour effet d'alourdir les dettes de la procédure collective,

-Mme [E] sera autorisée à reprendre la procédure de saisie immobilière suspendue par le jugement d'ouverture de la procédure collective et engagée par la société BARCLAYS BANC PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan,

-dans son rapport d'avril 2023, l'expert judiciaire avait évalué le bien entre 7 600 000 et 8 200 000 euros en déduisant la valeur des droits de construction indument consommés par la SCI CLASS (424 000 euros) telle que fixée par le tribunal judiciaire de Draguignan,

-c'est la raison pour laquelle le prix de vente minimal avait été fixé à 7 000 000 euros,

-la société BARCLAYS BANK PLC produit une estimation de FRANCE PATRIMOINE du 4 avril 2025 qui retient une valeur vénale entre 7 290 000 et 6 000 000 euros selon les cas.

La SCI CLASS a fait appel de cette décision le 9 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 15 avril 2026, elle demande à la cour de:

-infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée,

-autoriser la SELARL [E] [I] à poursuivre la vente de gré à gré conformément aux modalités essentielles fixées par l'ordonnance du 25 octobre 2024 et cela sous réserve des précisions suivantes :

-report du délai de dépôt des offres au 1er juin 2026,

-prévoir une audience de contrôle pour examiner les offres reçues et autoriser la cession au mieux disant,

-à défaut d'offres satisfaisantes autoriser la vente aux enchères publiques,

-maintien du prix minimal de 7 000 000 euro net vendeur,

-poursuite des actions de commercialisation par tout moyen, y compris par la signature de mandats de vente,

-engagement de la SCI CLASS ou toute personne à elle substituée à supporter l'entretenir courant de la propriété,

-obligation faite au liquidateur judiciaire d'informer périodiquement le juge commissaire de l'avancée des démarches,

-débouter la société BARCLAS BANK PLC et l'ASL TERRE BLANCHE de toutes leurs demandes contraires et notamment de la demande d'ouverture immédiate d'enchères avec mise à prix de 6 000 000 euros comme prématurée et contraire à l'intérêt collectif,

-déclarer irrecevable la demande de rectification présentée sur le fondement de l'article 462 du code de procédure civile,

-débouter la partie adverse de l'ensemble de ses demandes à ce titre,

-condamner la société BARCLAS BANK PLC et l'ASL TERRE BLANCHE aux entiers dépens avec distraction le cas échéant employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Dans ses dernières écritures, communiquées au RPVA le 17 février 2026, la société BARCLAYS BANK PLC demande à la cour de :

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance frappée d'appel, sauf à rectifier, au visa de l'article 462 du code de procédure civile les paragraphes suivants :

«'Autorisons la SARL [E] [E] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), [Adresse 7], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 6]',

Fixons la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix de 500 000 euros en cas de carences d'enchères'» ;

Ordonner qu'ils soient remplacés par les paragraphes suivants :

«'Autorisons la SARL [E] [E] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS (société civile de droit Monégasque au capital de 2 000 euros, dont le siège est à [Adresse 8], identifiée sous le n° 058C11691 au répertoire spécial des sociétés de la Principauté de MONACO) à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 9] blanche'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 10] commandement aux fins de saisie immobilière signifié en date du 13 décembre 2018, publié au 2ème bureau de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN le 11 février 2019, vol 2019 S 10'»,

Fixons la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix successives de 500 000 euros en cas de carences d'enchères, jusqu'au plancher de 5 000 000 euros'» ;

-dire que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions de l'ordonnance du 1er septembre 2025 (RG19/4424-Minute 2025/192) ;

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour devrait rejeter la demande de rectification de l'erreur matérielle, de réformer partiellement l'ordonnance frappée d'appel du chef qui :

«'Autorisons la SARL [E] [E] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), [Adresse 7], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 6]',

Fixons la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix de 500 000 euros en cas de carences d'enchères'»,

Statuant à nouveau de :

«'Autorisons la SARL [E] [E] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS (société civile de droit Monégasque au capital de 2 000 euros, dont le siège est à [Adresse 8], identifiée sous le n° 058C11691 au répertoire spécial des sociétés de la Principauté de MONACO) à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 10] commandement aux fins de saisie immobilière signifié en date du 13 décembre 2018, publié au 2ème bureau de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN le 11 février 2019, vol 2019 S 10'»,

Fixons la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix successives de 500 000 euros en cas de carences d'enchères, jusqu'au plancher de 5 000 000 euros'»,

-condamner la SCI CLASS aux entiers dépens avec distraction et à lui payer 15 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées au RPVA le 29 octobre 2025, l'ASL TERRE BLANCHE demande à la cour de :

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance frappée d'appel sauf à rectifier une erreur matérielle et dire que les paragraphes suivants :

«'Autorisons la SARL [E] [E] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 6]',

Fixons la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix de 500 000 euros en cas de carences d'enchères'»,

seront remplacés par les paragraphes suivants :

«'Autorisons la SARL [E] [E] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS (société civile de droit Monégasque au capital de 2 000 euros, dont le siège est à [Adresse 8], identifiée sous le n° 058C11691 au répertoire spécial des sociétés de la Principauté de MONACO) à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 10] commandement aux fins de saisie immobilière signifié en date du 13 décembre 2018, publié au 2ème bureau de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN le 11 février 2019, vol 2019 S 10'»,

Fixons la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix successives de 500 000 euros en cas de carences d'enchères, jusqu'au plancher de 5 000 000 euros'»,

-dire que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions de l'ordonnance du 1er septembre 2025 (RG19/4424-Minute 2025/192)

-condamner la SCI CLASS aux entiers dépens.

Le 10 septembre 2025 les parties ont été avisées de la fixation du dossier à bref délai à l'audience du 13 mai 2026.

La procédure a été clôturée le 30 avril 2026 avec rappel de la date de fixation.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1)Les articles L642-18 et suivants du code de commerce imposent au liquidateur judiciaire de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire.

Par ailleurs, conformément au premier des textes sus-visés, le juge commissaire ne peut déroger au principe selon lequel les ventes d'immeubles sont soumises aux formes prescrites en matière de saisie immobilière que dans le cas ou la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable.

Dans cette hypothèse, la cession amiable doit nécessairement apporter un bénéfice à la liquidation judiciaire.

2)Dans le cas présent, il n'est pas remis en cause que le bien a été expertisé et que l'expert a retenu une valeur comprise entre 7 600 000 et 8 200 000 euros.

Sur la base de cette expertise, la vente amiable a été autorisée pour un prix plancher de 7 000 000 euros.

Constatant qu'aucune offre d'achat n'a été déposée entre les mains du liquidateur judiciaire, le juge commissaire a fait droit à la demande de vente aux enchères avec une mise à prix de 6 500 000 euros et faculté de baisse en cas de carence d'enchères.

La SCI CLASS lui fait grief d'avoir autorisé cette mise aux enchères en soutenant qu'une vente de gré à gré permettrait de recueillir un prix plus conforme à la valeur de l'immeuble. Elle affirme que la vente aux enchères emporte généralement une dépréciation de 30 à 40% de la valeur réelle des biens et, qu'en l'espèce, se passer d'un ou deux millions d'euros serait hautement préjudiciable à sa procédure collective et à ses créanciers.

Elle souligne, en tout état de cause, que cette perte est dores et déjà actée par la mise à prix.

Il convient de rappeler que la mise à prix, même avec possibilité de baisse, ne correspond pas forcément au montant du prix finalement obtenu lors des enchères. Une mise à prix raisonnable étant avant tout destinée à attirer le plus grand public possible lors de la vente.

Par ailleurs, au jour où la cour statue, c'est-à-dire 9 mois après que l'ordonnance frappée d'appel a été rendue et un mois après que la date de prorogation du dépôt des offres qu'elle sollicite a été dépassée (1er juin 2026), elle ne se prévaut d'aucune offre d'achat qu'elle aurait pu recevoir ou qui aurait pu être présentée au liquidateur judiciaire.

Or, pour qu'une vente amiable soit mieux disante qu'une vente aux enchères encore faut-il que des acquéreurs se présentent, ce qui n'est pas le cas en l'espèce alors que la vente amiable a été autorisée par ordonnance du 25 octobre 2024.

3)La SCI CLASS souligne encore que la carence d'offres d'achat résulte du fait que le délai initial de dépôt des offres était insuffisant en raison d'obstacles indépendants de sa volonté.

Force est encore là de constater que plus d'une année s'est aujourd'hui écoulée entre l'autorisation de vendre de gré à gré et l'audience devant la cour et qu'aucun acheteur amiable ne s'est encore fait connaître.

La SCI CLASS considère que les retards dans la réalisation de travaux pour revaloriser le bien ne lui sont pas imputables.

La cour relève, comme l'y invitent les intimées, qu'elle était pourtant en charge de l'entretien courant de l'immeuble et que les travaux de revalorisation ont consisté notamment à déboucher des gouttières, réparer les atteintes humides causées à l'intérieur de la villa inoccupée depuis plusieurs mois et remettre le jardin en état, ce dont il résulte, nonobstant ses dénégations, que la SCI CLASS a failli dans son devoir d'entretien du bien comme elle a failli dans son devoir de verser la consignation de 20 000 euros susceptible de permettre au liquidateur judiciaire de mettre en 'uvre la procédure de vente amiable et notamment de faire établir les diagnostics indispensables.

Dans la mesure où elle avait pris cet engagement d'entretien en pleine connaissance de cause, elle n'est, en effet, pas fondée à soutenir que les retards pris sont liés aux difficultés inhérentes à l'existence d'une procédure collective.

Dès lors, même si le délai initial de commercialisation a été fortement réduit et si le marché du luxe nécessite un délai de commercialisation plus long, la cour ne peut, une fois de plus, que constater que depuis plus de 9 mois aucun acheteur ne s'est présenté pour acquérir ce bien alors qu'il était loisible à la SCI CLASS d'en rechercher un. De ce point de vue, les 8 acheteurs potentiels dont fait état l'appelante dans ses écritures n'ont jamais concrétisé leur manifestation d'intérêt par une offre quelconque ni même par une demande de visite.

Enfin, alors que la procédure est pendante devant la cour depuis 9 mois, rien n'interdisait à la SCI CLASS d'accomplir des démarches auprès des sociétés BIRD et AFIM, agences immobilières spécialistes du luxe, ce dont elle s'est manifestement dispensée de faire jusqu'ici.

Enfin, si la SCI CLASS affirme qu'une vente amiable pourrait permettre à la procédure collective d'obtenir 7 500 000 euros, la cour remarque qu'il n'est pas non plus impossible qu'un bien tel que décrit par l'appelante puisse permettre de recueillir la même somme avec la mise à prix fixée par le premier juge à 6 500 000 euros.

4)Contrairement à ce que fait valoir l'appelante et nonobstant son argumentaire factuel qui est inopérant, en sus des raisons déjà évoquées dans les développements précédents, la cour estime à l'instar de l'ASL DES TERRES BLANCHES et de la société BARCLAYS BANK PLC, qu'il n'est nullement démontré qu'une vente de gré à gré soit plus profitable à la procédure collective dans la mesure où :

-en raison du conflit opposant le lotisseur à la SCI CLASS, cette dernière pourrait être condamnée à démolir 100 m² de son immeuble, ce qui est de nature à décourager n'importe quel acheteur,

-le passif de la SCI CLASS continue d'augmenter de manière significative puisqu'il résulte des documents produits et n'est pas contesté que chaque année s'y ajoutent 600 000 d'intérêts pour la BARCLAYS BANK PLC et 12 000 euros de charges d'ASL (soit 4 000 euros par trimestre).

En outre, la cour relève que la créance initiale de la banque d'à peu près 9 000 000 euros est passée à 13 000 000 euros et que la créance de l'ASL s'élève à un peu plus de 85 000 euros au jour où elle statue de sorte que, la villa objet du litige étant le seul actif de la procédure collective, la vente ne pourra désintéresser que ces deux créanciers qui sont privilégiés et le liquidateur judiciaire pour ses émoluments qui est lui-même super privilégié.

La cour remarque aussi, que, comme elle le fait valoir, le privilège légal de l'ASL se réduit au fil du temps qui passe et qu'il est aussi de l'intérêt supérieur de ce créancier de procéder à la vente de l'immeuble dans les plus brefs délais comme il est de l'intérêt de la banque de mettre fin à l'hémorragie financière que lui cause la situation depuis 2021, date à laquelle l'ouverture de la procédure collective de la SCI CLASS a fait obstacle à sa saisie immobilière.

Par ces motifs et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, la décision frappée d'appel sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI CLASS et la SELARL [E] [I] ès qualités de leur demande de prorogation du délai de dépôt des offres d'acquisition et en ce qu'elle a fait droit à la demande subsidiaire du liquidateur judiciaire tendant à être autorisé à poursuivre la vente par adjudication initiée par la BARCLAYS BANK PLC.

PAR CES MOTIFS