CA Dijon, 7 juill. 2026, RG 24/00638

[Y] [Q]

C/

SCI DU [G]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 07 JUILLET 2026

N° RG 24/00638 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GNWM

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 avril 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG : 11-23-000460

APPELANTE :

Madame [Y] [W] veuve [Q]

née le 23 Mai 1945 à [Localité 2] (71)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-005575 du 06/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON

INTIMÉE :

SCI DU [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 15 mars 2016, la SCI du [G] a donné à bail à M. et Mme [Q] une maison d'habitation située [Adresse 3], les représentants de la SCI, M. et Mme [O] résidant au 2009 de la même route.

Les époux [Q] ont saisi le tribunal judiciaire de Mâcon aux fins d'obtenir la réduction de leur loyer, le versement de dommages et intérêts pour préjudice moral, de frais de déménagement et le remboursement de frais de huissier.

La SCI du [G], de son côté, a fait délivrer aux époux [Q] un congé pour reprise le 14 mars 2022.

Par jugement du 25 mai 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mâcon a débouté les époux [Q] de leurs demandes indemnitaires, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires, condamné ces derniers au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à leur départ effectif des lieux, les a encore condamné à justifier de l'entretien de la chaudière aérothermique, assortissant cette obligation d'une astreinte de 10 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 3 mois suivant la signification du jugement.

M. et Mme [Q] ont relevé appel de cette décision le 21 juillet 2022 et ont quitté les lieux loués le 9 février 2023.

Par arrêt du 17 septembre 2024, la cour d'appel de Dijon a confirmé un certain nombre de condamnations, constaté notamment la résiliation du bail et réformé le jugement du 25 mai 2022 condamnant la SCI du [G] à payer à Mme [Y] [Q] née [W] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pendant la durée du bail, outre la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Entre temps, par jugement du 8 novembre 2022, le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Mâcon a liquidé l'astreinte susvisée à la somme de 300 euros, a solidairement condamné les époux [Q] au paiement de cette somme, a débouté la SCI du [G] de sa demande en paiement de 1 200 euros au titre du nouvelle astreinte, a débouté les époux [Q] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamné ces derniers solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 6 juillet 2023, la SCI du [G] a fait assigner les époux [Q] devant le juge des contentieux la protection près le tribunal judiciaire de Mâcon principalement aux fins de voir ces derniers condamné à l'indemniser des dégradations locatives.

[M] [Q] est décédé le 22 octobre 2023.

Par jugement du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mâcon a :

- dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer compte tenu de l'absence de litispendance et de connexité avec tout procédure pendante devant la cour d'appel de Dijon.

- déclarer recevables les demandes de la SCI du [G].

- condamner Mme [Y] [W] épouse [Q] à payer à la SCI du [G] les sommes suivantes :

* 618 euros au titre de l'évacuation des encombrants et du nettoyage des sols.

* 178,20 euros au titre de la vidange de la fosse septique.

* 60 euros au titre du ramonage du poil.

* 148,76 euros au titre de l'entretien de la pompe à chaleur.

* 238,60 euros au titre de la moitié du coût du constat de huissier.

- débouté la SCI du [G] de sa demande visant à la condamnation de Mme [Q] à lui payer la somme de 3 207,82 euros au titre de la remise en état des murs.

- débouté Mme [Y] [W] épouse [Q] de l'intégralité de ses demandes.

- condamner Mme [Y] [W] épouse [Q] aux entiers dépens de l'instance.

- condamner Mme [Y] [W] épouse [Q] à payer à la SCI du [G] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 mai 2024, Mme [Y] [Q] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions d'appelante notifiées par RPVA le 12 juin 2025, Mme [Y] née [W] veuve [Q] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il déboute la SCI du [G] de sa demande visant à sa condamnation à lui payer la somme de 3 207,82 euros au titre de la remise en état des murs.

- infirmer le jugement entrepris des autres chefs.

Et statuant à nouveau,

- débouter la SCI [R] [G] de ses demandes comme étant irrecevables et mal fondées.

- condamner la SCI [R] [G] à lui payer la somme de 15'000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi.

- condamner la SCI [R] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SCI [R] [G] aux entiers dépens.

Par conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 25 juin 2025, la SCI du [G] demande à la cour de :

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, les chefs étant détaillés, y compris en ce qu'elle a débouté la SCI [R] [G] de sa demande à voir condamner Mme [Y] [W] épouse [Q] à lui payer la somme de 3 207,82 euros au titre de la remise en état des murs.

Y ajoutant,

- condamner Mme [C] [W] épouse [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner Mme [Y] [Q] née [W] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire la cour constate que si l'appel principal porte sur tous les chefs du jugement à l'exception du rejet des demandes de la SCI du [G], la demande de sursis à statuer n'est pas maintenue à hauteur d'appel.

En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer fondée sur la litispendance et la connexité et déclaré recevable les demandes de la SCI du [G].

1/ Sur l'appel principal portant sur les demandes de la SCI du [G] au titre des réparation locatives

Au terme de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

a/ Sur la vidange de la fosse septique

Pour s'opposer au paiement de la vidange de la fosse septique, Mme [Q] soutient qu'elle ignorait avoir cette obligation alors que l'existence de la fosse septique n'est indiquée dans aucun document contractuel.

Il est n'est pas contesté que ni le bail ni l'état des lieux ne font référence à la fosse septique.

Les époux [Q] ayant occupé le logement entre 2016 et 2022, soit durant prés de six ans, l'ignorance de ces derniers quant à la nature du système d'assainissement des eaux usées est peu crédible.

En tout état de cause, les réparations locatives mises à la charge du locataire sont définies par le décret 87-712 du 26 août 1987 qui prévoit que la vidange des fosses septiques incombe aux locataires.

S'agissant d'une obligation légale, les locataires ne sont pas censés l'ignorer, le jugement déféré ne peut être que confirmé en ce qu'il a mis à la charge de Mme [Q] le coût de cette vidange.

b) Sur le nettoyage de la maison

Mme [Q] soutient que la facture de nettoyage des sols porte sur une intervention réalisée plusieurs mois après leur départ tandis qu'il s'agissait d'un congé pour reprise.

La lecture de l'état des lieux de sortie dressé le 27 février 2023 par commissaire de justice à l'initiative de la bailleresse et du procès verbal de constat établi le 9 février 2023 à la demande des époux [Q] permet de vérifier que les sols de la maison ont été laissés dans un état sale voire très sale, ce que ne conteste d'ailleurs pas Mme [Q].

La demande d'indemnisation de la bailleresse de ce chef est dès lors parfaitement fondée peu important que les travaux aient été réalisés a postériori dès lors qu'il est jugé avec constance que si les conditions sont remplies et que le locataire ne peut pas invoquer une cause d'exonération, ce qui est le cas ici, le bailleur peut obtenir des dommages et intérêts sans avoir à justifier que les réparations ont été ou seront exécutées, ou à justifier d'un préjudice.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé sur ce point.

c) Sur la moitié des frais d'état des lieux

Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.'

Mme [Q] soutient que la SCI ne démontre pas que l'absence d'un état des lieux contradictoire est de son fait.

Or, aux côtés des premiers juges, il est relevé à la lecture des pièces au dossier que les parties n'ont pu s'entendre pour être présentes le même jour de sorte que la SCI a mandaté un commissaire de justice pour l'établissement de l'état des lieux.

En outre, il ressort du procès verbal de constat dressé le 9 février 2023 à l'initiative des locataires que ces derniers ont refusé que les représentants de la SCI soient présents lors de l'établissement de ce constat.

En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont partagé entre les parties les frais d'état des lieux de sortie.

d) Sur les frais de ramonage du poêle

Mme [Q] soutient que le coût de ce ramonage ne lui incombe pas dès lors que son mari et elle n'utilisaient pas ce type de chauffage.

L'affirmation de Mme [Q] n'étant corroborée par aucun élément de preuve et le ramonage du poêle entrant dans les réparations locatives, les premiers juges doivent être suivis en ce qu'ils ont fait supporter ce coût à la locataire sortante.

e) Sur l'entretien de la chaudière

La cour constate que Mme [Q] ne fait aucune critique du jugement sur ce point de sorte qu'il est confirmé de ce chef.

f) Sur la remise en état des murs

Alors que dans ses écritures, la SCI du Perret demande la condamnation de Mme [Q] au paiement d'une somme de 5 351,05 euros notamment au titre de la remise en état des murs, cette demande n'apparaît pas dans le dispositif de ses conclusions puisqu'elle conclut à la confirmation du jugement y compris sur le rejet de sa demande de ce chef.

Alors qu'au terme du dispositif de ses conclusions, la SCI n'a pas relevé d'appel incident et que l'appel principal ne porte pas sur ce point, la cour n'est pas saisie de cette question.

2) Sur la demande de dommages-intérêts pour reprise abusive

Au terme de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

A l'appui de sa demande de dommages-intérêts,Mme [Q] soutient que malgré leur âge, ils se sont retrouvés expulsés dans des conditions inadmissibles.

Elle estime que les pièces produites par les représentants de la SCI, M. et Mme [O], ne démontrent en aucune manière qu'ils occupent la maison pour laquelle ils ont donné congé pour reprise et que la motivation du tribunal est contradictoire sur ce point.

Le congé délivré par la SCI le 6 septembre 2021 précise que ledit congé est justifié par la volonté de la bailleresse de reprendre le logement au bénéfice de [M. et Mme [O]], lesquels demeurent ensemble [Adresse 4] [Adresse 5].

Il est constant que Me [A], commissaire de justice, a pu constater le 21 juin 2023 qu'à 8 heure M. et Mme [O] étaient tous deux au [Adresse 6]' à [Localité 6] manifestement en train de prendre leur petit déjeuner.

Toutefois, aux côtés des premiers juges, il est relevé que le commissaire de justice a pu constater le même jour au [Adresse 7], soit au lieu de la maison anciennement louée aux époux [Q], que le réfrigérateur était rempli de bouteilles et de produits alimentaires.

Il est produit également des factures d'électricité des 5 novembre 2023, 5 janvier 2024, mai 2025, une facture d'eau de février 2025 qui démontrent une occupation des lieux.

Le seul fait que le commissaire de justice ait pu observer que la maison était meublée de façon très spartiate ne signifie pas pour autant que les lieux ne sont pas occupés, les époux [O] expliquant qu'ils vivent séparement même si M. [O] vient prendre quelques repas au domicile de son épouse.

Les constatations précitées suffisent à établir une occupation régulière des lieux par M. [O] de sorte qu'une reprise abusive n'est pas établie et que les premiers juges ont à juste titre rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [Q].

3/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [Q], succombant en appel, est condamnée aux dépens d'appel.

Les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées à hauteur de cour.

Par ces motifs