CA Paris, 10 juill. 2026, RG 24/19833

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 10 JUILLET 2026

(n° 2026/ 181 , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19833 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNXR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2024-Président du TJ d'[Localité 1]- RG n° 23/03141

APPELANT

Monsieur [G] [W], né le 07 Septembre 1959 à [Localité 2] (ALGERIE), de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me François MEURIN de la SELEURL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

S.A.S. AZ IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 811 74 5 8 50

Défaillante, la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à étude par actes de commissaire de justice en date des 11 février 2025 et 26 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 11 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRÊT :

- défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 janvier 2021, Monsieur [G] [W] a consenti une promesse de vente pour le bien sis [Adresse 3] pour un prix de vente de 400.000 euros à la SAS AZ ÎMMO par l'intermédiaire de l'agence ERA IMMOBÎLIER.

La promesse de vente était assortie d'une condition suspensive relative au financement, libellée comme suit :

Montant maximum du prêt : 409.250 euros

Durée du prêt : 25 ans (300 mois)

Taux d'intérêt maximum : 2,00%

Aux termes de l'acte, le prêt devait être obtenu le 23 mars 2021 et la réitération de la vente devait avoir lieu le 23 avril 2021.

À la date du 27 mars 2021, la SAS AZ IMMO n'avait pas justifié d'un refus ou d'une obtention de prêt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 janvier 2023, Monsieur [W] par son conseil amis en demeure la SAS AZ IMMO de procéder à la réitération de la vente.

Copie de ce courrier a été envoyée à l'agence immobilière ERA IMMOBILIER, qui n'a fourni aucune explication.

Par courrier du 12 janvier 2023, Monsieur [G] [W] par son conseil a interrogé son notaire Maître [O], Iequel a répondu ne pas avoir de nouvelles du notaire instrumentaire. Par courrier du 25 janvier 2023, il a interrogé le notaire instrumentaire Maître [Z], en vain.

Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, Monsieur [G] [W] a fait assigner la SAS AZ IMMO devant le tribunal judiciaire d'Evry en résolution de la promesse de vente du 28 janvier 2021 et de condamnation de la SAS AZ IMMO à payer la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 30 septembre 2024, le tribunal judiciaire d'Evry a constaté la résolution de la promesse, et condamné la SAS AZ IMMO à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, et de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [W] a relevé appel le 22 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Monsieur [W] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résolution de la promesse de vente du 28 janvier 2021, et condamné la SAS AZ IMMO à lui verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, et l'infirmant pour le surplus, de condamner la SAS AZ IMMO à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 40 000 € au titre de sa responsabilité contractuelle et de la clause pénale, outre une somme supplémentaire de 4 000 € au titre des frais irrépétibles, et les dépens en ce compris le coût des constats des 24 octobre 2022 et 19 juin 2023.

La SAS AZ IMMO, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à étude par actes de commissaire de justice en date des 11 février 2025 et 26 février 2025 n'a pas constitué avocat.

L'arrêt sera rendu par défaut.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2026.

MOTIFS

Pour minorer la clause pénale à la somme de 20.000 €, le tribunal a relevé que Monsieur [W] a attendu près de deux années à compter de la signature de la promesse de vente pour mettre en demeure la SAS AZ IMMO de procéder la réitération de la vente, et qu'il sollicite aujourd'hui la somme de 40 000 € compte tenu de l'immobilisation du bien et du fait que son état se détériore, de sorte qu'il a ainsi contribué à son propre dommage en ne réagissant pas pendant près de deux ans.

Au soutien de l'infirmation du jugement, Monsieur [W] fait valoir que cette appréciation soulevée d'office sans débat contradictoire est erronée, et qu'il a fait appel à un professionnel de l'immobilier pour la vente de bien, qu'il n'a eu de cesse de relancer, et qu'il est donc établi qu'il n'a absolument pas contribué au préjudice qu'il subit, mais n'a pu engager d'autre démarche que de saisir le Tribunal pour faire constater la caducité de la promesse et obtenir le paiement de la clause pénale..

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les dispositions précitées n'imposent pas au juge de limiter le montant de l'indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l'inexécution du contrat.

En revanche, il leur incombe de caractériser, s'ils entendent minorer la clause pénale, en quoi celle-ci est manifestement excessive.

Les motifs susmentionnés sont inopérants à caractériser le caractère manifestement excessif de la clause pénale contractuellement fixée, cependant qu'il ne résulte pas des faits de l'espèce d'éléments permettant de considérer qu'elle est manifestement excessive au regard du préjudice subi par Monsieur [W].

De surcroît, la SAS AZ IMMO n'a jamais fourni la moindre explication quant à sa défaillance, ni justifié de la défaillance de la condition suspensive, et a de surcroît entretenu l'espoir de la concrétisation de la vente pendant plus d'une an après la promesse de vente.

Au regard de ces éléments, il n'apparaît pas que la clause pénale soit manifestement excessive, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a minorée, et de condamner la SAS AZ IMMO à payer à Monsieur [W] la somme de 40.000 € au titre de la clause pénale.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS AZ IMMO, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, lesquels ne peuvent comprendre les constats dressés à la requête de Monsieur [W], ainsi qu'à payer à ce dernier la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appe

PAR CES MOTIFS