CA Paris, 10 juill. 2026, RG 25/16413

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 10 JUILLET 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16413 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMB26

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Septembre 2025-Président du TJ de [Localité 1]- RG n° 25/55009

APPELANTE

S.A.S. LES FRERES [P], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230

INTIMÉE

S.C.I. ERIS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Edgar ENYEGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Florence LAGEMI, Président de chambre

Mme Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Aux termes d'un acte de cession du 11 décembre 2017, la société Les Frères [P] est devenue propriétaire d'un fond de commerce exploité par la société Le Mérou sous l'enseigne '[Adresse 3]', situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Parmi les éléments cédés figure un bail commercial en date du 10 juin 2010 consenti pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 4 juin 2009 autorisant l'exercice de l'activité de " [Localité 4], Plat du jour, Brasserie sans élaboration de cuisine. "

Ce bail qui a été renouvelé par acte sous seing privé du 26 février 2020 pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 4 juin 2018 porte sur les lieux suivants :

- au rez-de-chaussée : une boutique située à gauche du vestibule de l'immeuble ;

- au sous-sol (auquel on accède par un escalier privatif) : WC, cuisine, réserve ;

Le tout formant le lot n° 21 du règlement de copropriété de l'immeuble à [Localité 3] ;

La société Eris a acquis par actes notariés des 3 septembre 2020 et 12 juillet 2022 trois caves qui constituent les lots n° 20, 22, 23 situés dans l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte du 9 juillet 2025, la société Eris a fait assigner la société Les Frères [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir, notamment, ordonner sous astreinte à la société Les Frères [P] la restitution des caves constituant les lots 20, 22 et 23, occupées sans droit ni titre, et sa condamnation au versement d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire du 22 septembre 2025, le premier juge a :

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Les Frères [P] et de tout occupant de son chef des lots n° 20, 22 et 23 de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- condamné par provision la société Les Frères [P] à payer à la société Eris une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 150 euros par lot, soit 450 euros pour les trois lots n° 20, 22 et 23 et ce, à compter du 3 septembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- débouté la société Eris de ses autres demandes ;

- condamné la société Les Frères [P] aux dépens et à payer à la société Eris la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 29 septembre 2025, la société Les Frères [P] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2026, la société Les Frères [P] demande à la cour de :

- la recevoir et la dire bien fondée en ses conclusions ;

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- débouter la société Eris de toutes ses demandes ;

- l'inviter à mieux se pourvoir au fond ;

- condamner la société Eris à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Eris au paiement des dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2026, la société Eris demande à la cour de :

- rejeter purement et simplement les demandes de la société Les Frères [P] ;

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;

Par conséquent,

- confirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle condamne la société Les Frères [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 150 euros par lot, soit 450 euros par mois pour les lots n° 20, 22, 23 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 6] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- dire, que la question de l'occupation sans droit ni titre des lots n° 20, 22, 23 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 6] par la société Les Frères [P] est devenue sans objet, le trouble qu'elle occasionnait ayant cessé avec son expulsion le 11 février 2026 ;

- mettre néanmoins à la charge de la société Les Frères [P] les frais de réparation rendus nécessaires par le bris de scellés commis par ses gérants dans la nuit du 11 au 12 février 2026, au besoin ;

- condamner la société Les Frères [P] à réparer les dégradations qui résultent dudit bris de scellés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner reconventionnellement sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la société Les Frères [P] à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

- condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir la société Les Frères [P] à lui payer la somme de 2.871 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.

A l'audience, la cour a invité les parties à présenter des observations sur l'irrecevabilité des conclusions de la société Eris, dont la cause est apparue postérieurement à l'ordonnance de clôture, en ce qu'elles ont été remises et notifiées les 15 et 16 février 2026, non pas à l'avocat postulant et plaidant de la société Les Frères [P], mais à son collaborateur.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'absence de paiement du droit de timbre par l'intimée

L'article 963 du code de procédure civile prévoit que lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement d'un droit de 225 euros affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoué.

En dépit de l'avis de fixation du 17 octobre 2025 qui mentionnait cette obligation et la sanction prévue si elle n'était pas respectée et d'un message électronique qui lui a été adressé par le greffe le 19 mai 2026 pour lui rappeler que le timbre fiscal n'avait pas été remis, la société intimée n'a pas justifié du paiement dudit timbre, ni fait valoir une quelconque observation au sujet de l'irrecevabilité ainsi encourue.

En conséquence, ses conclusions d'intimé seront déclarées irrecevables, sans qu'il n'y ait lieu, pour la cour, à statuer sur leur éventuelle irrecevabilité au titre d'une irrégularité de leur notification.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.

L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite.

L'article 1714 du code civil prévoit qu'' on peut louer par écrit ou verbalement sauf, en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.'

Pour s'opposer à la mesure d'expulsion ordonnée en première instance, la société Les Frères [P] fait état de contestations sérieuses relatives à l'existence d'un bail verbal que lui aurait consenti la société Eris, dont le dirigeant est M. [J] [D], portant sur les trois caves litigieuses. Elle précise à ce titre que ces caves constituent des locaux indispensables à l'exploitation de son fonds de commerce de bar, l'une d'elle abritant notamment une tireuse à bière installée par le précédent exploitant. Elle fait également valoir avoir vainement réclamé à la société Eris la régularisation d'un bail écrit conforme à la situation locative et s'être acquitté du paiement des loyers en espèces.

Au cas présent, il est constant que la société Les Frères [P] occupe les caves constituant les lots n° 20, 22 et 23 dont la société Eris est propriétaire, sans qu'un bail écrit n'ait préalablement été établi.

Ainsi, bien que la société Les Frères [P] justifie avoir envoyé par courriel du 16 octobre 2023 un projet de bail, la société Eris n'y a pas donné suite sans toutefois contester la matérialité de cet envoi.

Pour soutenir l'existence d'un bail verbal conclu avec la société Eris, la société Les frères [P] produit aux débats des captures d'écran d'échanges de messages entre les parties sur la période du 26 février 2023 et 19 octobre 2023, constatées par procès-verbal de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, mettant en évidence la demande de paiements des loyers mensuels des caves litigieuses et une synthèse des loyers pour deux des trois caves de 2020 à 2025 émanant du gérant de la société Eris, M. [D].

En outre, elle soutient justement que la société Eris s'est comportée en bailleur en la sollicitant pour l'entretien des caves. En effet, à la demande de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2023 qui a voté une résolution demandant à la société Eris de mettre un terme aux problèmes d'humidité dans les caves (lots 22 et 23) « vraisemblablement causé par le choc thermique entre la chaleur produite par la machine à bière présente dans la cave n° 22 et la température naturelle de la cave », sans engagements financiers de la copropriété, la société Eris a sollicité la société les Frères [P] afin qu'elle remédie à ce désordre. La société Les Frères [P] justifie, en produisant la facture de l'entreprise Bati Air du 14 mars 2024, avoir pris à sa charge 'la création d'un réseau d'extraction dans une cave, moteur de gaine, gaine et accéssoire, té, coude à 45, coude à 90", pour un coût de 960 euros.

De plus, M. [P], produit aux débats des relevés bancaires justifiant de retraits réguliers effectués entre la période de mars 2024 à juillet 2025 ; Ces mouvements financiers apparaissent de nature à accréditer ses dires quant au règlement régulier d'un loyer en espèces en contrepartie de l'occupation de lieux.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas démontré que la société Les Frères [P] est occupante sans droit ni titre. En conséquence, la société Eris ne rapporte pas la preuve d'un trouble manifestement illicite. L'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société les Frères [P] des lieux dont s'agit et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les mesures accessoires

Le sens de la décision commande d'infirmer la décision des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

Succombant au litige, la société Eris sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à l'appelante la somme de 3.500 euros pour ces deux instances au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS