CA Paris, 9 juill. 2026, RG 25/17159

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 9 JUILLET 2026

(n° 246 , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17159 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMEBC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Septembre 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 24/10005

APPELANTE

Mme [B] [S] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B408

INTIMÉE

S.A. ELOGIE - [Q], RCS de [Localité 1] sous le n°552 038 200, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sarah KRYS de l'AARPI KOSMA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0517

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 Juin 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michèle CHOPIN, Conseillère, pour la présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

En janvier 2017, la ville de [Localité 1] a acquis l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], dans lequel M. [K] [P] et Mme [S] [Z] étaient locataires.

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2022, la société Elogie [Q] a consenti un nouveau bail d'habitation à M. [K] [P] et Mme [S] [Z] sur les locaux situés dans cet immeuble, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 379,86 euros et d'une provision pour charges.

Mme [S] [Z] est par la suite devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la société Elogie [Q] a fait délivrer à Mme [S] [Z] un commandement de payer la somme principale de 2 336,23 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [Z] le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la société Elogie [Q] a fait assigner en référé Mme [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, autoriser le transport des meubles, dire que Mme [S] [Z] restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié et la condamner au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et aux charges ;

la somme de 2 983,38 euros à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre de l'arriéré locatif, des charges et accessoires ;

la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2025, le juge des référés a :

Constaté l'absence de contestations sérieuses quant aux demandes principales de la société Elogie [Q] ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en nullité du commandement de payer ;

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

Constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2022 entre la société Elogie [Q] et Mme [S] [Z] concernant les locaux d'habitation situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 avril 2024 ;

Ordonné à Mme [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin ;

Dit que le sort des membres sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

Condamné Mme [S] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

Dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Elogie [Q] la somme de 2 108,33 euros, selon décompte arrêté au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, à titre de provision au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Autorisé Mme [S] [Z] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 58 euros, la 36e et dernière échéance soldant la dette en principal et intérêts ;

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10e jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

Constaté l'existence de contestations sérieuses quant aux demandes de Mme [S] [Z] relatives au trouble de jouissance, frais médicaux, charges, nuisances liées à un dégât des eaux, remise en état de l'appartement sous astreinte et troubles subis du fait du voisinage ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Elogie [Q] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [S] [Z] aux dépens de la présente instance ;

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 13 octobre 2025, Mme [S] [Z] a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 mai 2026, elle demande à la cour, au visa du bail et de la loi du 6 juillet 1989, de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le commandement de payer et son expulsion et en ce qu'il a rejeté ses demandes de provision ;

Statuant à nouveau,

Juger que le commandement de payer est nul et de nuls effets ;

Subsidiairement,

Suspendre les effets de la clause résolutoire au paiement de l'arriéré de loyer ;

Lui octroyer les délais les plus larges pour apurer son éventuelle dette résiduelle ;

En tout état de cause,

Juger que la société Elogie [Q] a manqué à ses obligations à l'égard de sa locataire ;

En conséquence,

Condamner la société Elogie à lui verser à titre de provision les sommes suivantes :

Concernant les nuisances subies durant les travaux de réhabilitation :

13 247,56 euros au titre du trouble de jouissance,

4 475 euros au titre des frais médicaux,

1 298,39 euros au titre des charges payées.

Concernant la période postérieure aux travaux :

La somme de 300 euros par mois, à compter de septembre 2022, au titre des nuisances liées au dégât des eaux non traité, et ce jusqu'à réalisation des travaux ;

Condamner le bailleur sous astreinte de 50 euros par jour de retard à remettre en état l'appartement de la défenderesse ;

10 000 euros au titre du trouble subi du fait des agissements de la voisine ;

Débouter la société Elogie [Q] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes ;

Condamner la société Elogie à verser à Mme [S] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 février 2026, la société Elogie-[Q] demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

La déclarer recevable et bien fondée dans ses demandes,

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 11 septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans l'affaire RG n°24/10005, à savoir confirmer la décision en ce qu'elle a :

Constaté l'absence de contestations sérieuses quant aux demandes principales de la société Elogie [Q] ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en nullité du commandement de payer ;

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

Constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2022 entre la société Elogie [Q] et Mme [S] [Z] concernant les locaux d'habitation situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 avril 2024 ;

Ordonné à Mme [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin ;

Dit que le sort des membres sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

Condamné Mme [S] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

Dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Elogie [Q] la somme de 2 108,33 euros, selon décompte arrêté au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, à titre de provision au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Autorisé Mme [S] [Z] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 58 euros, la 36e et dernière échéance soldant la dette en principal et intérêts ;

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10e jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

Constaté l'existence de contestations sérieuses quant aux demandes de Mme [S] [Z] relatives au trouble de jouissance, frais médicaux, charges, nuisances liées à un dégât des eaux, remise en état de l'appartement sous astreinte et troubles subis du fait du voisinage ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Condamné Mme [S] [Z] à payer à la société Elogie [Q] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [S] [Z] aux dépens de la présente instance ;

Y ajoutant :

Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [S] [Z] ;

Juger que la demande tenant à « dire et juger que le commandement de payer est nul et de nul effet » excède les pouvoirs du juge des référés ;

Juger que les demandes provisionnelles de 13 247,56 euros, 1 298,39 euros et 4 475 euros au titre du prétendu « trouble de jouissance durant les travaux » se heurtent à des contestations sérieuses ;

Juger que la demande provisionnelle de 300 euros par mois à compter de septembre 2022 au titre de la prétendue « humidité » du logement se heurte à des contestations sérieuses ;

Juger que la demande de condamnation sous astreinte de 50 euros par jour « à remettre en état l'appartement de la défenderesse » se heurte à des contestations sérieuses ;

Juger que la demande provisionnelle de 10 000 euros au titre du conflit de voisinage opposant Mme [S] et sa voisine Mme [C] se heurte à des contestations sérieuses ;

En conséquence,

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande tenant à « dire et juger que le commandement de payer est nul et de nul effet » ;

Débouter Mme [B] [S] [Z] de ses demandes provisionnelles de 13 247,56 euros, 1 298,39 euros et 4 475 euros au titre du prétendu « trouble de jouissance durant les travaux » ;

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande provisionnelle de 300 euros par mois à compter de septembre 2022 au titre de la prétendue « humidité » du logement se heurte à des contestations sérieuses ;

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte de 50 euros par jours « à remettre en état l'appartement de la défenderesse » se heurte à des contestations sérieuses ;

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande provisionnelle de 10 000 euros au titre du conflit de voisinage opposant Mme [S] et sa voisine Mme [C] ;

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Débouter Mme [S] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [S] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [S] [Z] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

SUR CE, LA COUR,

Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans sa rédaction applicable en l'espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il doit être rappelé qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

Sur les demandes en résiliation du bail et en paiement par provision de l'arriéré locatif

La société Elogie-[Q] agit sur le fondement d'un commandement de payer délivré à sa locataire le 14 février 2024, visant la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant en principal de 2 336,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 9 février 2024.

C'est à juste titre que la locataire fait valoir que le montant de la somme ainsi réclamée n'est pas compréhensible. En effet, si le décompte annexé au commandement mentionne le détail des loyers et charges échus et des versements effectués (notamment par la CAF), ce détail n'est opéré qu'à compter du 11 octobre 2023 jusqu'au 9 février 2024 (date d'arrêté du compte). Le décompte mentionne à son début une somme de 2 329,74 euros au titre du solde débiteur antérieur au 1er octobre 2023, sans décomposer ce solde antérieur. Or, la somme réclamée au commandement correspond quasiment au montant de ce solde antérieur, cette somme étant de 2 336,23 euros alors que le solde antérieur est de 2 329,74 euros, la différence n'étant que de 6,49 euros, laquelle a été couverte par un versement de 86,09 euros effectué le 29 février 2024.

Il s'ensuit une contestation sérieuse sur la demande du bailleur en paiement de l'arriéré locatif et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes, par infirmation de l'ordonnance entreprise.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires de la locataire

Mme [S] [Z] sollicite par provision la réparation de préjudices qu'elle soutient avoir subis par la faute du bailleur :

La somme de 14 545,05 euros correspondant aux loyers et charges échus pendant la période de 19 mois qu'ont duré les travaux de réhabilitation de l'immeuble réalisés par le bailleur, en réparation du trouble de jouissance qui est résulté de ces travaux ;

La somme de 4 475 euros au titre des frais médicaux qu'elle a dû exposer pendant cette période pour ses enfants qui ont été suivis par des psychologues et psychiatres ;

La somme de 300 euros par mois à tire d'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle subit depuis septembre 2022, résultant du défaut de traitement par le bailleur d'un dégât des eaux affectant principalement la salle de bain et la chambre à coucher, et ce qu'à la résiliation des travaux de remise en état de son appartement par le bailleur, dont elle demande en outre la condamnation sous astreinte ;

La somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance qu'elle subit du fait des agissements de sa voisine depuis 2022 (insultes, menaces, vol de paillasson, fermeture de vanne de gaz et dégradation de la porte).

La demande en remboursement des loyers et charges payés pendant la période des travaux revient à opposer l'exception d'inexécution au bailleur, ce qui n'est possible que si les lieux ont été rendus inhabitables.

Or, il résulte de la correspondance qui a été échangée entre les parties et d'une lettre que la société Elogie-[Q] a adressée le 23 mars 2023 au conseil de Mme [S] [Z] que celle-ci s'est vue, comme les autres locataires, proposé lors d'une réunion publique le 6 juin 2018 un relogement définitif dans un autre immeuble ou d'être relogée temporairement sur place, seconde option qu'a choisie Mme [S] [Z] qui s'est vue effectivement, au cours des travaux, relogée temporairement dans un autre appartement avant de regagner son appartement, celle-ci n'ayant constitué un dossier complet en vue de son relogement dans un autre immeuble qu'en juillet 2022, étant précisé que les travaux ont duré de mars 2021 à juin 2022.

Dans ces conditions, apparaît sérieuse la contestation soulevée par la société Elogie [Q] sur le défaut d'inhabitabilité des lieux et la participation de Mme [S] [Z] à la réalisation de son préjudice de jouissance.

La bailleresse oppose aussi une contestation sérieuse sur le lien de causalité entre les frais médicaux exposés par la locataire pour ses enfants et le trouble de jouissance subi pendant les travaux, justifiant par la production d'un jugement rendu le 20 octobre 2022 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris que Mme [R] [Z] était en procédure de divorce pendant la même période, ses enfants vivant ainsi une situation perturbante pouvant être la cause des frais médicaux litigieux.

Les demandes relatives aux infiltrations affectant le logement de Mme [S] [Z], dont la réalité ressort notamment d'un contrôle sanitaire effectué le 19 avril 2023 par la ville de [Localité 1] et d'un récent procès-verbal de constat établi le 13 mars 2026 par un commissaire de justice, relèvent cependant d'un débat de fond comme l'a dit le premier juge, la responsabilité de la bailleresse à l'égard de sa locataire n'étant pas en l'état caractérisée d'évidence au vu des éléments au dossier.

Il en ressort en effet de ces éléments, notamment de convocations adressées par les assureurs à des réunions d'expertise, que la société Elogie [Q] gère les sinistres de dégâts des eaux qui affectent son immeuble après l'achèvement des travaux de réhabilitation. Le 27 avril 2023, elle écrivait à Mme [S] [Z] que l'entreprise Eiffage était intervenue chez elle pour résoudre la cause des infiltrations et que celle-ci interviendrait à nouveau après complet séchage pour refaire les peintures. Le 18 juillet 2023, elle diffusait une lettre à ses locataires, les informant d'une visite des logements le 25 juillet afin de vérifier leur état un an après la réception des travaux de réhabilitation par l'entreprise les ayant réalisés. Par lettre du 9 septembre 2024, elle informait Mme [S] [Z] d'un rendez-vous fixé par son prestataire pour procéder à une recherche de fuite dans son logement. L'inaction reprochée à la bailleresse n'est donc pas d'évidence établie.

La demande relative aux troubles de jouissance que Mme [S] [Z] subirait du fait des agissements de sa voisine depuis 2022 relève elle aussi d'un débat de fond, les pièces au dossier établissant que la société Elogie [Q] a vainement tenté de concilier les deux voisines, lesquelles sont en outre opposées sur les faits dont elles s'accusent mutuellement, leurs responsabilités respectives étant discutables.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [S] [Z].

Sur les mesures accessoires

Ce qui est jugé en appel commande de laisser à chaque partie, succombant partiellement, la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel.

L'ordonnance sera infirmée de ces chefs.

PAR CES MOTIFS