CA Paris, 9 juill. 2026, RG 25/17144

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE [R]

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026

(n° 231 , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17144 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMEAD

Décision déférée à la cour : ordonnance du 07 août 2025 - JCP du TJ de [R] - RG n° 25/01510

APPELANT

M. [Q] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Maëlle Mouind, avocat au barreau de [R], toque : B 257

INTIMÉE

S.C.I. [N] [R] [F], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Marc Zimmer de l'AARPI Accent Legal, avocat au barreau de [R], toque :

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 15 septembre 1997, M. [P] a loué à M. [K] un studio de 17,19 m² situé au 3 étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 3].

Un renouvellement de bail est intervenu, prenant effet le 15 juillet 2012 avec une prise d'effet au 15 septembre 2012 pour une durée de trois ans, moyennant un loyer principal mensuel de 412,35 euros, outre une provision sur charges de 55 euros. À l'issue de cette période, le bail a été reconduit tacitement.

Par acte authentique du 27 septembre 2016, la société [N] [R] [F] a acquis l'immeuble. Elle s'est engagée à proroger l'ensemble des baux d'habitation pour une durée de six années, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, tel que modifié par la loi dite « [Localité 4] » du 13 juin 2006.

Un avenant au bail d'habitation a ensuite été conclu le 9 juin 2021 entre la société [N] [R] [F] et M. [K] afin d'organiser son relogement temporaire durant la réalisation de travaux de rénovation globale.

À l'issue de ces travaux, le 20 février 2023, M. [K] a réintégré son logement. À cette occasion, il a signé un nouveau bail prenant effet à cette même date, pour une durée de six ans, moyennant un loyer principal mensuel de 427,51 euros, outre une provision sur charges de 45 euros.

Par acte du 30 janvier 2025, la société [N] [R] [F] a fait assigner M. [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [R] aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de ce dernier et celle de tous occupants de son chef et le condamner au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 août 2025, le juge des référés a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, le 15 janvier 2012 pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 7 novembre 2024 et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ordonné l'expulsion de M. [K], au besoin, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, et celles de tous occupants de son chef de ces lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code ;

condamné M. [K] à payer à la société [N] [R] [F] la provision de 1 782,77 euros à la date du 30 janvier 2025 inclus, à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal ;

fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [K] à compter de la résiliation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et l'a condamné à payer à la société [N] [R] [F] cette indemnité provisionnelle à compter du 7 novembre 2024, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

condamné M. [K] à payer 500 euros à la société [N] [R] [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [K] aux dépens.

Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 13 octobre 2025, M. [K] a relevé appel de cette ordonnance élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 25/17144 du répertoire général.

Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 14 octobre 2025, M. [K] a relevé appel de cette ordonnance élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 25/17166 du répertoire général.

Par ordonnance du 11 décembre 2025, le président de la chambre saisie a prononcé la jonction des procédures inscrites au rôle sous les n° RG 25/17144 et N° RG 25/17166 et dit qu'elle se poursuivront sous le RG 25/17144.

Le 29 décembre 2025, M. [K] a fait signifier à la société [N] [R] [F] sa déclaration d'appel, l'avis de fixation du 9 décembre 2025 et l'ordonnance de jonction.

Par ses uniques conclusions remises et notifiées le 6 février 2026, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 1104 et 1240 du code civil, de :

infirmer l'ordonnance rendue le 7 août 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [R] (sic) en ce qu'elle :

-a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, le 15 janvier 2012 pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 7 novembre 2024 et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

-a ordonné son expulsion, au besoin, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, et celles de tous occupants de son chef de ces lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-a dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code ;

-l'a condamné à payer à la société [N] [R] [F] la provision de 1 782,77 euros à la date du 30 janvier 2025 inclus, à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal ;

-a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par lui à compter de la résiliation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et l'a condamné à payer à la société [N] [R] [F] cette indemnité provisionnelle à compter du 7 novembre 2024, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

-l'a condamné à payer 500 euros à la société [N] [R] [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-l'a condamné aux dépens.

en conséquence, statuant à nouveau,

accueillir l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

débouter la société [N] [R] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre principal,

constater le règlement par ses soins de la dette locative et l'absence d'arriérés de loyers ;

constater l'existence de contestations sérieuses ;

en conséquence,

juger n'y avoir lieu à constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;

juger n'y avoir lieu à son expulsion ;

à titre subsidiaire,

fixer rétroactivement un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance de référé en date du 7 août 2025, pour s'acquitter de la dette de loyers d'un montant de 1 782, 77 euros ;

constater le règlement dudit montant dans le délai octroyé apurant tout arriéré de loyers auprès du bailleur ;

juger n'y avoir lieu à son expulsion du fait de la poursuite du bail ;

à titre plus subsidiaire,

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve qu'il s'acquitte régulièrement auprès des intimés des échéances mensuelles dues au titre du loyer et des charges, et ce pendant une période probatoire de douze mois à compter de la décision à intervenir ;

dire qu'à l'issue de cette période de douze mois, la clause résolutoire cessera de produire ses effets ;

à titre plus subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement ;

dans tous les cas,

condamner la société [N] [R] [F] à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La société [N] [R] [F] a constitué avocat et n'a pas conclu.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'.

Le dernier alinéa de cet article dispose que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.

Au cas présent, la société [N] [R] [F] n'ayant pas conclu, elle est réputée s'être approprié les motifs suivants :

« Il résulte des pièces produites et il n'apparait pas sérieusement contestable que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [K] le 6 septembre 2024, pour paiement de 1 799,11 €, qui vise cette clause résolutoire du bail, et qui reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte arrêté à la date du 30 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), qui fait apparaitre une somme restant due de 1 782,77 €, au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal.

Il convient de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion des lieux situés : [Adresse 4] à [Localité 5], et de le condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, mise à sa charge à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef et la remise des clés. »

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Selon l'article 1355, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs [...], le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Par ailleurs, selon l'article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable à l'espèce :

'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur'.

En outre, il est constant que le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence s'agissant de constater la résiliation de plein droit d'un bail.

Aux termes de l'article 1104 du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

A hauteur d'appel, M. [K] précise poursuivre l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'il a été fait droit aux demandes de la société [N] [R] [F] alors qu'il assure avoir toujours exécuté le bail de bonne foi tandis que ses chèques de paiement n'étaient pas encaissés à leur réception, que les avis d'échéance n'étaient pas adressés de manière régulière et que la société [N] [R] [F] a modifié, sans l'en informer l'ordre à porter sur les chèques et l'adresse postale de correspondance contribuant ainsi à une désorganisation des paiements. Il ajoute qu'il est même arrivé que des loyers déjà encaissés lui soient indûment réclamés. M. [K] précise encore qu'il reçoit désormais les avis d'échéance par voie électronique de manière sporadique et que certains de ses chèques étaient entachés d'irrégularité (absence de signature ou ordre erroné).

M. [K] ne conteste pas que le bail contient une clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux pendant deux mois ni que le 6 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelant les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui a été signifié à la demande de la bailleresse aux fins d'obtenir paiement de la somme de 1 799, 11 euros et que ce commandement a été régulièrement dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 11 septembre 2024.

Alors que l'acquisition de cette clause résulte automatiquement du défaut de paiement des causes d'un commandement régulier, en se contentant d'invoquer « une désorganisation du bail », l'appelant ne démontre pas l'existence d'une contestation sérieuse.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire

Selon l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Aux termes de l'article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi [...].

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'.

Au cas présent, M. [K] souhaitant se maintenir dans ce logement qu'il occupe depuis trente ans demande à la cour de lui accorder un délai rétroactif de paiement de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise et de constater le paiement du montant de 1 782, 77 euros apurant tout arriéré de loyers auprès de la bailleresse.

Au soutien de sa prétention, l'appelant produit une attestation de la bailleresse établie le 7 octobre 2025 selon laquelle il est constaté que M. [K] est à jour du paiement de ses loyers et charges relatifs à la location de logement depuis le 30 septembre 2025 et qu'aucune somme impayée n'est à ce jour enregistrée à son encontre pour la période de sa location.

Dans ce contexte, il convient d'accorder à M. [K] des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 7 octobre 2025 et de constater que ceux-ci ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.

En application de l'article 696, alinéa 1er, du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard du sens du présent arrêt, l'ordonnance entreprise sera confirmée au titre des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d'appel, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité ne commande pas qu'il soit alloué d'indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens. Aussi, la demande de l'appelant formée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS